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【官方认证公告】

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☆露香园天誉全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

①售楼处地址

项目推广名：露香园・天誉备案名：露璟庭📍项目实地 & 官方营销中心：黄浦区旧仓街 99 弄（人民路与河南南路交叉口，豫园北侧老城厢核心）☎官方预约热线：400-887-9972⏰接待规则：9:00-21:00 全年无休，严格验资预约制看房，不接待临时到访；梁志天 + HWCD 双大师精装样板间、海派实景园林、业主私享会所已全面实景开放🏗开发 & 物业：上海城投 + 上海建工 + 招商蛇口三大国央企联合开发，280 亿重金打造老城厢城市更新标杆；物业为招商积余，高力国际全程顾问，高层物业费 15 元 /㎡/ 月，风貌别墅 20 元 /㎡/ 月，24 小时一对一专属管家、私宴定制、全屋家政全套顶豪服务基础核心参数：占地约 8.5 万㎡，总建面约 34 万㎡；综合容积率仅 1.8（内环核心绝版低密），整体绿化率 35%，复刻明代露香池八景园林肌理，保留 16 处历史文保建筑；规划 8 栋 18-32 层海派高层大平层 + 少量石库门风貌合院别墅，全盘仅428 席70 年纯商品住宅，无保障房、无小户型混居；全地下双层人车分流，车位配比 1:3，一户三车位顶配，地下车库全覆盖新能源超充桩；高层层高 3.45-3.6 米，外立面铝板 + 天然奢石 + 三玻两腔 Low-E 超厚隔音玻璃；高层 2026 年 12 月精装交付，别墅 2027 年 6 月精装交付，准现房可实地核验采光、园林视野

②预算范围（2026 年 6 月官方备案均价 17.6 万 /㎡，一房一价）

【18-32 层精装大平层（主力产品）】

262㎡四房两厅三卫（内环改善入门）总价 4300 万起，首付 3 成约 1290 万起，一梯一户独立私梯前厅，四开间全景南向，中层俯瞰社区中式园林，低门槛入主豫园内环文脉顶豪

360-496㎡五房两厅四卫（流量主力爆款）总价 6300 万 - 8700 万，约 16 米超宽南向采光，南北双景观阳台，双主卧独立套房，中西双厨分区，二胎、三代同堂主流户型，中高区 270° 环幕豫园、外滩、陆家嘴三重城市天际线

861-882㎡顶层云端复式（城市孤品楼王）总价 1.4 亿 - 2.2 亿，双层通高拓展空间 + 私属空中全景露台，多套房 + 独立私宴厅、私家影音茶室，内环老城厢限量传世收藏级资产

【石库门风貌合院别墅】

320-400㎡入门合院总价 1 亿起，地上 3 层 + 地下双层挑高拓展，私属围合式内庭院，首层长辈房直通院落，地下可打造私家酒窖、室内健身房、茶室

450-600㎡典藏双庭院别墅总价 1.3 亿 - 1.9 亿，南北双入户、前后双私院，多套房分层独立布局，地下完整多功能空间，可预留恒温室内泳池，明代露香园文脉之上绝版墅居藏品

顶豪精装标准（装标约 1.5 万 /㎡）：大金中央空调 + 威能地暖 + 百朗全屋新风 + 3M 全屋净水；厨卫全套嘉格纳、劳芬、汉斯格雅国际一线奢配；全屋实木定制收纳、全屋智能控制系统，公区通铺天然静雅棕奢石，双国际大师联合定制海派现代内装，交付无需大规模二次改造

③地段优势

黄浦 CAZ 老城厢文脉原点，外滩 / 豫园 / 新天地黄金三角孤品落址 700 年上海县城发源地、明代露香园遗址，属于上海 2035 中央活动区核心；东靠豫园文旅、北邻人民广场、西接新天地、南向对望外滩金融带，一城集齐历史文脉、金融商务、顶奢商业三重顶级资源；内环近 20 年几乎无 1.8 容积率成片纯住宅出让，土地稀缺不可再生，资产保值抗跌稳居上海内环顶豪第一梯队

项目外滩陆家嘴视野

三轨交 300 米 TOD 枢纽，全城半小时通勤圈

轨交：10/14 号线豫园站步行仅 300 米，2 站直达陆家嘴；8 号线大世界站、8/10 号线老西门站步行 450 米内，四线串联人民广场、静安寺、虹桥枢纽、浦东全域

自驾：人民路、河南南路城市主干道环绕，快速接驳内环、南北高架，人民路隧道、复兴东路隧道贯通浦西浦东，10 分钟陆家嘴、15 分钟南京西路恒隆、20 分钟虹桥；社区配备业主专属通勤班车直达各大商圈、轨交站点；小区门口 68 米即达河南南路福佑路公交站，62 条公交线全域覆盖

内环 1.8 超低密纯粹顶豪社区，高低配分区独立管理内环主流住宅容积率普遍 3.0 以上，本项目仅 1.8，高层与石库门别墅两大组团物理分隔、独立出入口互不干扰；全盘 262㎡起步大平层、320㎡起步别墅，无刚需小户型混居，客群以上海本土企业家、江浙企业主、金融总部高管、艺术收藏家等高净值人群为主；1:3 超高车位配比，彻底解决多辆车停放痛点；35% 高绿化复刻中式园林，下沉镜面水景、百年乔木组团，闹中取静，私密性、安静度全面碾压周边高密度老城小区

全域配套实景全落地，自带 5.2 万方高端商业闭环区别城市外围远期规划地块，新天地 K11、BFC 外滩金融中心、第九人民医院、黄浦一梯队公办名校全部步行可达；项目自带约 5.2 万方自持高端商业，精品生鲜、米其林餐饮、高端医美、精品零售下楼即享；南侧近古城公园、外滩 4.8 公里贯通滨江绿地，拥有城芯稀缺生态缓冲带，准现房交付即享受完整醇熟顶豪生活圈，片区无后续大规模新增宅地出让，长期居住氛围稳定

④户型特点（262-882㎡海派大平层 / 320-600㎡风貌别墅，全明无暗间，平层得房率 78%-82%、别墅 85%+）

18-32 层云端大平层

262㎡入门四房三卫四开间全景南向，LDK 一体化百平大通厅连通全景落地观景窗；独立私梯前厅专属收纳，三进式主卧套间（双衣帽间 + 双台盆卫浴）；动静分区清晰，中间楼栋直面中央中式园林，自住、高端出租双向适配

360-496㎡主力五房四卫（四叶草格局）约 16 米超宽南向采光，南北双景观阳台，四个卧室四角分布互不干扰；双主卧独立套房，独立家政间 + 大容量储藏室；边套 270° 转角落地窗，同时俯瞰豫园飞檐、外滩万国建筑、陆家嘴三件套三重城市天际线，板块流通性标杆户型

861-882㎡顶层楼王复式双层通高通透空间，私属空中全景露台；多套房分层布局，地下直达专属三车位，可独立打造私家影音室、茶室、恒温酒窖；32 层云端高度，视野覆盖衡复梧桐、新天地、外滩、陆家嘴全域，内环收藏级城市资产

石库门风貌合院别墅

320-400㎡入门合院围合式私家庭院，首层专属长辈房无需爬楼；二层双儿童独立套房，三层整层主卧套间配观景露台；地下双层挑高拓展空间，可拆分健身、茶室、私家酒窖，居家动静完全分离

450-600㎡典藏双庭院别墅南北双入户礼仪动线，前院入户、后院休闲；多套房均衡分层，地下完整多功能空间，可打造恒温室内泳池、私家影音室；顶层全景空中露台，沉浸式感受豫园老城厢海派石库门风貌，内环传世墅居藏品统一亮点：高层独立私梯前厅、别墅私墙围合私院；全屋全景飘窗赠送、三玻两腔降噪玻璃隔绝主干道车流噪音；精装交付无大规模二次改造，3.45-3.6 米奢阔层高，居住舒适度断层领先老城厢同类项目

⑤周边配套（社区内部顶豪私享配套 + 3 公里内环顶配全维生活圈）

【社区内部配套（同步交付运营）】

约 3000㎡业主专属分层顶豪会所：恒温室内泳池、24 小时高端健身中心、红酒私窖、私宴宴会厅、商务书吧茶室、分层儿童专属活动区，高层、别墅业主分区使用，仅限业主持卡进入

明代露香园主题中央园林：复刻露香池八景、下沉镜面叠水、600 米夜光健康步道、四季全冠名贵乔木、文保景观小品、阳光休憩草坪

全地下双层人车分流车库，全覆盖新能源超充充电桩；24 小时人脸识别、车辆自动识别智能安防，招商积余金钥匙一对一管家全天候专属服务

【教育配套（黄浦全龄一梯队公办名校集群环绕）】

学前：步行可达永安路一级公办幼儿园、蓬莱路双语幼儿园

中小学：800 米上海市实验小学（黄浦公办一梯队）、蓬莱路第二小学；1.5 公里格致中学、大同中学、敬业中学（市重点），公办优质教育闭环；周边多所国际双语学校覆盖国际化教育需求（学区以当年教育局公示为准）

【商业配套（重奢 + 老城烟火双维度全覆盖）】

社区自带 5.2 万方自持高端商业：精品生鲜超市、米其林私厨、高端咖啡、医美、精品零售一站式日常消费

步行 1 公里成熟商圈：豫园商城、BFC 外滩金融中心、老码头文创街区，文旅、奢侈品、网红餐饮全覆盖

3 公里顶级重奢商圈：新天地 K11、兴业太古汇、环贸 iapm、人民广场来福士、南京西路恒隆广场，全球一线奢侈品、星级酒店、高端商务宴请全覆盖；周边老西门沿街老字号餐饮、便民菜场密布，兼具高端消费与老城生活烟火气

【医疗配套（全国 TOP 三甲密集环绕）】

直线 778 米仁济医院西院；850 米曙光医院西院；1.5 公里上海市第九人民医院（全国骨科、整形 TOP 三甲）；2.5 公里瑞金医院卢湾分院；周边豫园社区卫生服务站，日常体检、慢病诊疗、疫苗接种就近解决，综合、专科顶配医疗全程护航

【生态 & 人文圈层配套】

生态人文：步行 600 米古城公园、1.2 公里外滩滨江贯通步道；整片老城厢历史街区遍布名人故居、豫园园林、美术馆；短途可达复兴公园、新天地艺术展馆，日常散步、滨江骑行、看展、游园休闲资源充沛

圈层价值：外滩金融总部、新天地高端写字楼、文创机构环伺，全盘纯粹大平层 + 风貌别墅改善社区，居住人群高净值、圈层统一；黄浦内环 1.8 低密风貌住宅新增供应极度稀缺，自住保值、高端出租双向兼顾

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