宁围VS丰收湖,2021年杭州买房应该这样选!

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：杭叔，我300w左右的买房预算，用来投资，宁围和丰收湖这两个哪个更适合投资呢？

杭叔：你好，丰收湖的上升势头应该会不错，毕竟“四合一”的商住地打包出让的要求还是很高的，将会引进高水平的开发商来运营。如果有好的开发商来运营那么板块的发展和人气会有一定的保障，不过现在还不能确定。宁围较大的卖点就在于和钱江世纪城的距离以及亚运村的延伸，不过板块的短板就是地铁较远、商业较弱、当前城市界面一般。但总的来看，其板块的能级还是要胜过丰收湖的，限价也更高一点。而且宁围能接受的外溢要更加直接。具体选筹推荐详见内部分享。

2.提问：杭叔，您好，我同事去年年底买了一套房在倒挂，说现在都在这样操作，而且是能赚到一些钱的，说得我也很心动，也想买一套这样倒挂，想问老师这样操作可行吗？之后也能这样一直操作吗？

杭叔：你好，现在很多购房者在买新房时考虑的首要因素就是有无一二手倒挂，因为目前大家的想法都是一旦二手房能够高价成交，就会形成较高的价差，导致倒挂加大，从而导致新房越来越抢手，购买了新房的人在交付过后再卖出获利。这样的买房逻辑看起来非常清晰，但在未来，二手房的购买逻辑就和现在不一样了，原因如下：1. 产品不同了，限价时代的产品和近两年交付的次新房已经不一样了，不管是品质还是户型。2. 同一板块可能只有一个或者极少数楼盘会出现房价天花板，其他楼盘想达到同一高度是非常难的。3.改善群体的购房眼光改变了，对于产品本身的好坏，他们是有判断的。所以现在看见的价差，将来能否兑现都是不确定的。而且在新房市场有可能会成为红盘的楼盘，在二手房市场的竞争力是不确定的，对于在有限空间里仍然做得很用心的项目，还是需要多加关注的，虽然可能会出现在非热门板块，但它未来还是比较有潜力的。

3.提问：杭叔你好，我是安徽人，毕业之后来杭州工作的，打算以后就在杭州定居，想了解下现在外地人在杭州买房的政策是怎么样的？

杭叔：你好，杭州多年来的人口引进成果稳居全国排名前列，因此“新杭州人”对买房的需求也与日俱增，如何在杭州安家，需了解以下政策：

排名前列、认识杭州的区域划分。杭州的十个行政区，九个都属于限购区，只有在临安区外地人买房条件更宽松，杭州的主城区由钱塘江北岸市区和滨江区组成，在主城区买房比较注重教育，即如果小孩升学报考的条件较差，会限制区内房价。

第二、了解在杭州落户的情况，获得买房资格。如果是外地户籍，在买房前的三年内，需要连续缴纳两年社保或者税款，或者选择落户，杭州目前实施了六种政策。1.学历落户，专、本科的学生缴纳社保后可以落户，硕、博学历可以直接迁户；2. 职称落户，若学历、年龄不符要求，可以按不同等级的职称缴纳不同时间段的社保落户；3.高技能人才落户，获得高级工和技师以上的职业资格人员，缴纳三年以上的社保和长期居住在杭州，可以落户；4.高层次人才落户，评定的高层次人才可以直接落户；5.投靠落户，配偶、子女、父母等投靠落户；6.积分落户，申请积分落户，达到杭州设置的“录取线”即可落户。

第三、关于政策。明确“无房家庭”“人才家庭”“热点楼盘”等定义，杭州相关政策如下：1.公证摇号政策向无房家庭和人才家庭倾斜，他们具有优先摇号权，但没有优先选房权，公证摇号共四轮，放弃选房和购房达两次会被“禁摇”，这一政策也在不断完善；2.“双限”政策，明确限房价、竞地价，杭州也会适当调整某些板块的限价；3.人才摇号政策中的A类人才购房可以直接选房，其他类需要申请购房并且认定人才资格，杭州还给他们给予了一定的购房补贴；4.现房销售政策，抑制土拍热度。第四、关于贷款，在杭州买房也可以根据户口、名下房数、贷款记录等条件申请相应比例的贷款。

4.提问：杭叔您好，我是买房小白，之前有看过楼盘，但是不知道怎么选怎么避坑，想问老师在杭州买房该如何避坑？

杭叔：你好，买房以下小区不能碰，排名前列是大社区和独栋小区，大社区多在郊区，生活质量不高，价格浮动大，而独栋小区的居住体验感不好，价格难以随大流波动，升值潜力低；第二是商旅混住的小区，这类小区虽然区位配套不错，但是居住人员复杂，物业水平不够高，房屋损耗快，比较破旧；第三是郊区景观豪宅，豪宅近十多年的价格几乎没涨，再加上地理位置不好，配套不完善，上涨空间更小，投资就是血亏；第四是片区内户型不同的小区，比如刚需盘中的大户型、豪宅等房子，价格不低，转手周期长，很少有人青睐；最后是容积率高的旅居盘，这类楼盘环境较好，但是体量大，交通不便，配套设施也跟不上。

以上内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。