锁盘8年,值不值?大部分限售板块的二手市场并不热

“周末去了趟临安某楼盘售楼处，本以为不会有太多人，结果到现场惊呆了：售楼处挤满了人，置业顾问站在沙盘上用喇叭喊着。现在连临安都热成这样了，杭州楼市怎么了？”

一位粉丝向小西发来如上的信息。

恐慌，可以用来真实代表最近杭州楼市的状态。环杭楼市的突然升温是其中之一的表现。不过观察杭州市区的楼盘，感觉则会更明显一些。

近日小西跑了杭州不少楼盘，可以发现，一些曾经“流摇”或者甚至有些难卖的楼盘，都呈现出了“供不应求”的趋势。就连工作日的下午，售楼处都挤满了购房者，而这样的景象，小西只在2016年限购前夕看到过。

另一方面，限售楼盘的增加，也体现出当前楼市热度的非同一般。当然，限售又是一个信号，再次增加了不少购房者内心深处的恐慌，就目前来说，很多人已无暇考虑房子本身或自己的真实需求，而是只想赶紧上车。这是一个死循环，接下去，会有更多限售楼盘的出现。

不过，限售楼盘真的都有利可图吗？简单来说，都与二手房有倒挂吗？限售楼盘所在的板块二手房库存情况如何？

小西对截至3月22日出现的35个限售楼盘，其中包括红盘限售和中签率低于10%的限售，进行了统计，得出了一些结论。

大部分红盘已没有明显倒挂差

小西统计了35个限售的楼盘，根据透明售房网上显示的板块成交均价，对比其新房均价，可以发现，大部分楼盘已经没有明显的倒挂差。

从现有数据来看，倒挂差较大的楼盘为萧山经济技术开发区的招商博奥花宸里，新房精装均价为33172元/㎡，而板块二手房均价为40570元/㎡，也就有了起码7398元/㎡的倒挂差，即使算上5年的限售资金成本，购房者也仍有溢价的空间。

其次，倒挂差较大的是三墩的建发金辉紫璋台以及招商融信天澜，新房精装均价都为28100元/㎡，而板块均价为32910元/㎡，之间存在4810元/㎡的差价，若按照90㎡来计算，则已经至少有了45万元的红利。

另外，三墩作为当前热门成交的板块之一，由于价格较低，还有星洲二小学区的助力等，二手房成交价格甚至超过了4万元/㎡。这肉眼可见的收益使得这两个楼盘一“出生”就被定义为了红盘。并且，即使在限售5年的条件下，也难以冷却购房者的热情，两个楼盘最终中签率都处在较低的水平。

还有未来科技城的远洋西溪公馆，新房均价为32803元/㎡，透明售房网好找房显示其所在板块二手房均价为35490元/㎡，差价2687元/㎡。

不过，由于西溪公馆为毛坯交付，加上装修成本，均价将超过板块二手房平均水平。而根据未来科技城目前不少次新房的成交价格，西溪公馆仍有溢价空间。

大部分限售红盘板块二手房并不热

整理后可见，这些限售楼盘所在的板块，大部分在二手房市场都没有较为活跃的表现。如备受关注的未来科技城，据当地的中介表示，最近的日子并不好过。

“新房市场‘万人摇’，二手房却鲜有人问津。”一位经纪人告诉小西，自己今年来还没开过未来科技城的单，看着别的热门板块的同事，有的甚至坐在店里都有接不完的单子，自己别提有多羡慕了。

该经纪人认为，未来科技城板块的关注度很高，但是区域内的配套较新，大部分二手房都是未满5年的次新房，购买需要缴纳不菲的增值税。

更重要的是，未来科技城板块目前的二手房定位比较尴尬。6万元/㎡的均价已经攀上改善的高度，也有三甲医院的规划，但少有缺少的是知名学区的助力，使得购房者的目光被转移。

事实上，纵观整个杭州二手房市场，热门的板块都离不开“学区”的因素。没有名校学区的光环，就只能遭受13万套挂牌房源的挤压。

存在同样问题的城东新城，在此前，就连新房市场也都不瘟不火。不过这一轮市场普涨，城东新城也终于被带动起来。不过，在二手房市场可选余地大的环境下，城东新城仍然不是购房者们的优选。

大热的南星桥和江河汇板块，今年的二手房成交量也是寥寥无几。当地的经纪人表示，已经高达16万元/㎡的南星桥二手房，成交量下滑也是理所应当的。而在新房市场表现优秀的江河汇板块，房东都出现惜售的心态，二手房成交量也受到影响。

目前，二手房市场较为热门的，并且拥有限售红盘的板块只有三墩和勾庄。

“限售”到哪里才是个头？

3月27日，杭州市规划与自然资源局官网发文，拟定于4月、6月、12月分三次集中发布住宅用地出让公告、集中组织住宅用地出让。同时发布的还有一则国有建设用地使用权出让预公告，集中供地57宗，全部为涉宅地块，预计4月出让。而这57宗宅地能缓解当前杭州楼市的恐慌情绪吗？

很难。

从供应力度看，相比2020年全年出让的115宗宅地，此次集中出让已经达到去年总量的一半。另外，今年1月和2月共计出让35宗宅地，今年全年土地供应量超过去年已是板上钉钉的事情。

而事实上，目前杭州还至少有超过20万张房票，加上每个月还在不断增加的新杭州人房票，也许以上宅地根本无法填补缺口。

不过，若是在一个平静的楼市里，并非所有房票都会进入市场。但在当前恐慌情绪的催使下，不仅上述房票，甚至还有人会刻意创造更多房票来“赶着上车”。

如何解除大众的恐慌情绪，这是一个宏大的命题，反正就目前来看，“限售”，仍然看不到头。