杭州投资买房就按这样来!板块、楼盘选筹一目了然

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：杭叔，你好，新手想要买房投资，请问买房的哪个环节最重要？也实地考察了很多板块和楼盘，但是始终不知道要怎么选择，请问具体要怎么选择一个合适的板块与楼盘呢？

杭叔：你好，房投资判断投资是否有价值，最直观的一点就是房价的涨幅，而房价能不能涨、涨幅大不大，至关重要的一点就是看选筹，即判断区域投资价值。有很多人看待城市的板块，都是从当下可观测到的条件来判断，城市配套、价格梯队、交通距离等等，但这样很容易局限在主流观念，和大部分普通人一样，也就很难实现更高的收益。购买房产，预算选筹十分重要，买哪个地方，什么产品，基本上就可以决定你的财富增速，选筹如果出错，会影响后期的资金周转与投资，一步跑输，以后就很难赶得上。我们所希望的投资，是在一个正确的时机，尽可能以较低的价格买到更优质的产品。这里就要注意板块与楼盘的选择。

首先是板块，一个片区的发展一般会分为三种，发展成熟片区、发展中期片区与发展初期片区。成熟的片区一般发展比较饱和，配套齐全，大部分价值已经体现在房价上，升值空间有限，但后期如果出现真的利好，又会有很可观的涨幅。发展中期的片区，一般规划较多，利好在逐步兑现，价格上涨空间大，能够快速升值，涨幅也相对更大。发展初期的片区规划都需要一定时间兑现，价值要在远期才可以体现。预期收益时间较长，但是初期买入价格会相对较低，后期房价上涨之后也会有不错的收益。

其次是楼盘。我们在判断楼盘性价比时，最简单的方法就是把它的报价与周边其他产品相对比，如果出现倒挂或者价差较小，说明楼盘的性价比高，但如果价差较大而又没有硬性利好支持，说明楼盘只是价格虚高。想要买到性价比高、涨幅可观的楼盘，就要了解这些盘的特点，尽力规避不涨或者跑输大盘的楼盘。

2.提问：杭叔，你好，新房一直没摇上号，想先买一套二手房自住，看到一套比较合适的房子，报价比心理预期略高一些。很多人都说二手房会故意报高价，要学会跟房东砍价，请问买二手房怎么砍价呢？

杭叔：你好，砍价主要还是看房东的态度，如果房东铁了心卖一个价，想砍价难度还是挺大的。最近这段时间比较适合买入二手房，砍价成功率要高一些。如果很想买这个房子，房东给出的价格又稍微高出预期，可以尝试砍价。首先，看房前先通过一些APP了解一下这个位置同房型二手房成交价是多少，对目标房子的价格有一定掌握。如果报价比一般价格低，说明还有一定的砍价余地，还可以再降；如果报价偏高，相对而言议价空间也不会很大。其次，去见房东的时候可以带上十几万的现金，让房东相信你的诚意，后期交易谈判也更顺利。再者，与房东谈的时候，不要心急，要弄清楚目标房子的房主是谁，和你谈的人有没有最终决定权；还有房子里的家具和家电的处理方式，房东户口的迁出时间、学位占用情况，房子是否有剩余欠款以及何时可以腾空等也都要向房东问清楚。和房东花时间交谈搞好关系，砍价也会更容易进行。最后，但是值得注意的是，砍价不要过度，最重要的是谈到一个双方都认为比较合适的价格，如果砍价太多容易谈崩，还有可能有被别的竞争者抢走房源，砍价技巧详见内部资料《二手房砍价50万实操技巧》。

3.提问：杭叔，你好，杭州本地人，现在有一套学区房之江二小和一中自住用，孩子快要上小学了，想卖掉这套凑300万买一套更优质的老破小学区房可行吗？会不会踏空？如果不选学区房，有什么值得考虑的新盘推荐？

杭叔：你好，江二小和一中的生源不错，一中是之江实验中学托管，这个组合还是可以的，如果可以直接用就是了。用300w去买老破小学区房确实是有些折腾了，并且现在很多名校学区房的价格都很高，不推荐把现在的房子卖掉去换别的学区房，踏空的风险比较大。如果看新盘的话，具体买房选筹建议，详见内部分享！

4.提问：杭叔，你好，本人已婚，暂时不考虑学区，当前名下滨江区域、临平区域两套房，滨江区域的自住带学区，总价预算400w左右，想卖掉临江的房子腾出购房资格置换新房，或者不卖房产，直接购置商住房，怎样操作比较合适呢？

杭叔：你好，新房摇号难度较大，二套房要谨慎置换。预算在400w以内，优选江南市北板块，但摇号难度大，宁围板块是个不错的选择，南卧、新街、南站也可以试试，之江板块的地铁项目交通比较便利也可以选择。建议不要购买商住房，房产增值潜力一般。如果需要置换，可以卖掉临平区域的住宅，在南卧、南站摇新房。杭州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

5.提问：杭叔，你好，当前名下无房，现有存款300万左右，年收入150万左右，打算买一套预算800万上下的房子，是该买新房还是二手房？如果摇中了性价比高的新盘，是应该选预算高一些的大户型还是保守一点的小户型？如果买新房，未来杭州出台楼市调控措施，会不会受到很大影响？

杭叔：你好，首先你有无房户的资格，还是先瞄准新房市场，现在的二手房价主要是太高，下手也比较困难，当然，如果可以摇中，知识星球内部推荐的这类性价比高品质又好的楼盘，可以按照自己的偿还能力来用杠杆，并且这类高端项目的大户型一般也没什么问题，相对小户型来说获利也会更多，也可以试一试。现在市场上比较好的新盘项目，新房和二手房的差异都比较大，这样的情况下，即使出台了一定的调控政策，市场也不会有明显的变化，不过可以起到一些非理性的泡沫，建议你还是坚持去摇新盘。

以上内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。