杭州楼市:投资保值有什么比较好的城市推荐及楼盘推荐?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，已收到资料。坐标浙江嘉善，明年孩子上初中，目前居所（高层复式）对应学区是实验中学，是比较差的学校，刚处理掉一套顶楼非电梯房，手头有170子弹，家人意向购入一套优质学区（浙师大或者四中）的房子为孩子读初中兜底。个人觉得嘉善房价有虚高成分，此时购入可能站岗，若要投资保值希望去高能级城市购房，孩子读书的事希望多动用社会关系来落实搞定。想听听曾叔建议？如果购入学区房，有什么楼盘推荐？如果周边城市投资保值有什么比较好的城市推荐及楼盘推荐？谢谢！

回答：你好，你的投资思路是正确的。学区房，除非自用，投资不建议，而且嘉善房价太贵，已透支利好。嘉善，与上海市的松江，青浦，金山接壤，不少对周边城市不太了解的人或许会认为，花桥也是与上海接壤，嘉善的未来势必会和花桥一样随着轨道交通的链接，这房价一定会有一个大幅上扬。如果你这么认识嘉善，基本也就进入了误区，要知道花桥离上海人民广场大概在四十多公里，而这嘉善差不多要90公里了。距离上就该知道这嘉善的楼市不会像花桥那样占尽临近上海的地理优势。而买房投资，这距离往往是排名前列大考虑因素了。而且嘉善经过炒作已经涨过一波了，当下时机还不成熟，不适合再进场，学区如果可以找办法解决那更好，子弹170投资推荐杭州，未来价值更大化。

提问：你好，曾叔，江苏淮安有套自住房，合肥有套投资房正在出租，目前准备在长三角片再投资一套，子弹50，怎么操作最有利？

回答：你好，长三角周边比较富庶，自住和生活环境还不错，但也导致了整体房价不低。子弹50，如果是二套，选择性就很少，较好能开发一张首套房票买入，具体城市还得看你房票情况，比较推荐的是杭州和南京，杭州更优。杭州我比较看好，未来的机会在于阿里，在于互联网创新，杭州成为未来的一线城市只是时间问题。但杭州这个城市不太会控地，有过好几次玩脱了的经历，所以你在杭州买房，要看到收益，时间可能更长一些。如果耐得住性子，一旦杭州涨起来，走势也很凶狠。还有更多的投资板块推荐具体详见内部分享。

提问：曾叔好，看不懂现在嘉兴的现状，现在想不好是否要上车？上车的话是这三区的核心板块、大开发商的楼盘？还是远一些的高铁南的楼盘白鹤郡？或者再远一些的世合理想的别墅，再或者秀湖板块、湘家荡板块的房子？或者干脆去淘次二手新房？还或者去杭州开发房票？请指教！

回答：你好，嘉兴一个环沪杭卫星城，后花园的身份。主要承接的是来自于上海和杭州的人口居住功能。至于产业承接，会差一些。嘉兴较大的竞争对手是昆山，客观来讲，环沪的昆山无论是在交通还是产业基础上都要优于嘉兴，所以嘉兴和昆山一定存在价格差。上波楼市，嘉兴房价因上海杭州价值外溢而被炒得火热，甚至出现一二手房价倒挂现象，给大家呈现了一种「百业未兴，房价先行」的景象，多多少少有些泡沫，接下来将会有一段很长时间的回落归稳期，这一两年嘉兴房价不会出现大的变故。总的来说，这个城市等价值回归后，刚需自住的话还是可以买的，投资不是最优选。

自住买房的话：1、从产品上来说，要买流动性较好的房产，例如嘉兴市场一如既往销售火爆的住宅产品，80-100平米小三房，及100-120的大三房。2、地段方面：要从角度看。首先是位置，嘉兴的价值在于挨着上海和杭州，嘉兴的房子主要购买客群还是来自上海和杭州两个方向，那么选择和上海杭州直接接壤的版块就可以了，环上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海宁和桐乡。但目前嘉善房价炒的太高，超过嘉兴市区，涨幅严重透支，在增值角度目前不如嘉兴市区。嘉兴市区优选科技城。3、交通。这个对于卫星城来讲极其重要。目前嘉兴较快的通行方式是高铁，其中高铁在桐乡，海宁，嘉兴市区都有站点，上海方向高铁最近的站点是嘉兴市区的嘉兴南和嘉善南站。这些地方都是很好的购房地段。如果是考虑纯投资，建议你直接破限购买杭州，杭州价值比嘉兴大。

提问：曾叔，你好，我在番禺尚东尚筑B区有一套满五少有的82平二房两厅，本人单身在广州只有一套名额，近期想置换一套三居房，投资兼自住预算总价在800万以内，意向区域黄埔、天河、海珠一手楼盘或次新二手楼盘不限，希望曾叔给一下楼盘推荐建议！

回答：你好，尚东尚筑还有潜力的，不过改善自住也可置换；800w，3房，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，你好，[新人首问] 非首套，如果准备400万，请问小升初能直升的学区房怎么选，有什么推荐吗，目前看了东西海还是不太明确。学区因素排名前列考虑，谢谢！

回答：你好，学区较大的风险就是有被调剂可能，小升初没有坑的比较少 ，海淀可以看看上地东里的小三居，上地的小升初的都还不错，西城只能看看德胜了，但是德胜也有7中这个坑，较好买裕中这种直升的，或者你看看西城陶白的直升学区以及爱民里直升四中的学区 ，找总价较低的入。

提问：曾叔，你好，坐标杭州，想在杭州购置200万上下的三室90平下的住宅，希望至少保值，当然增值更好。想将来十年二十年后置换，曾叔推荐什么板块比较有潜力发展？自己有看过良渚，闲林，丁桥，大江东，下沙，仁和也不知道是适不适合出手 会不会后续会房产商会有优惠政策呢？

回答：你好，今年上半年的低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。楼市，已经开始重启，想买房的刚需，一定要留意3月份-6月份之间的买房窗口期，不可延误抄底契机，被暂时压抑住的购房需求，一定会被释放出来。200w能买到杭州范围的房子，但大部分都应该是在余杭萧山，城东的话考虑大江东，另外下沙大学城北勉强也符合你的要求，都在200w上下。

杭州现在的发展规划很明确，城市向东，养老向西，你应该去买大江东，那里都是高教园、高端制造业，是年轻人奋斗的地方。与此同时，大江东的价格也比较厚道实惠，想象空间比较大。杭州的规划，城市【产业升级、城市建造、第三产业】向东，养老【旅游、文体、养生】向西。良渚环境好的没话说，配套也好，就是距离主城区远了点，但是离未来科技城不远。如果你工作生活中心在城西或者城北是可以考虑。杭州投资回报率高的楼盘 详见内部分享。

提问：曾叔，你好，坐标杭州，我看到房产投资最重要的一环其实是信贷，看自己能融到多少钱，那我是否可以去做信贷方面工作，一边赚钱一边房产投资，这样可行吗？做信贷这行需要具备哪些素质呢？

回答：你好，1. “房产投资最重要的一环其实是信贷” 错。 房产投资，或者所有其他投资，最重要的一环都是—— 认知。 认知决定战略高度。 如果认知存在缺陷，那么借越多的钱，离破产跳楼越近。2. 信贷融资，在房产投资里当然本来也是很重要的、不可或缺的技能。 成为信贷融资专家，在行业中有了一定地位，的确有机会让你自己办贷款时，条件能比别人再更加优惠一点。3. 但是，这一行的竞争，其实是很激烈的。 因为虽然上限很高，但入门门槛不高，所以充斥着各种低层次的乱序竞争。 各种忽悠套路割韭菜，不忍卒睹。4. 如果只是入个门，那么既挣不到多少钱，也没法对自己的信贷融资操作提供多少助益。 而做到高层次，又是非常困难的。 需要全方位的能力和资源。 对人的素质要求，是很高的。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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