回迁房卖10W+,单价贵过商品房!凭什么?

近期，网上有一张成交照片引起了大家的热议。海潮雅园一园有一套约111方的房源，以1100万元的总价成交，单价接近10万。

其实，这样的高价在杭州并不稀奇，真正赢得人们关注的原因在于，海潮雅园是一个回迁房。

据了解，海潮雅园一园，位于上城区紫阳街道海潮路和望江路交叉口，于去年四月正式交付。当时，在网上还有着“最美回迁房”之称。

那么这套房源的成交价是否属实？为什么一套回迁房能有如此高的价格呢？

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海潮雅园位于望秋立交以西，距离最近的地铁站5号线江城路站，步行距离大概884米。

从小区外面看，海潮雅园的颜值确实优秀，和一般的商品房小区看上去没什么区别。这是因为海潮雅园项目是由绿城集团代建。

除了高颜值的外立面外，小区内部的园林设计也丝毫不含糊。从绿草皮、灌木丛等花草树木，一直到道路两旁的鹅卵石、沙滩碎石，妥妥不输商品房的品质。

由于正值工作日，小区内没什么年轻人，大多是买菜回来的老人，跳绳玩闹的小朋友，以及来往的装修工人。

海潮雅园交付后，小区是由城南物业在管理，物业中心内不时有在装修上遇到问题的业主，前来咨询。

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海潮雅园一园共有11幢楼，户型建面在80-110平米左右，房屋统统是毛坯交付。

目前从透明售房网看，海潮雅园一园还没有网签的房源。我们在贝壳和透明上也都没有看到挂牌房源。

在我爱我家平台上，海潮雅园挂牌了2套房子，一套写了满五年少有税，另一套未满五年。这两套房源都是87方左右，但挂牌价分别是1050万和875万，折合单价约在10-12万/㎡左右。

周边中介表示，虽然目前还没有网签房源，但是来咨询的购房者还是比较多，业主的心理价位也基本都在10W左右。

在采访中，一个业主表示：自己家的房子是89方的，最近小区也有同样的房源，挂牌了800多万。“最近来小区看房的人很多，我们这里的品质大家都能看得见。”一位业主表示。

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在传统认知中，回迁房的售价一般低于商品房，除了产证难办外，还因为房屋品质差、地段差。而海潮雅园由绿城代建，品质相对较高。

此外，小区地处上城区望江新城，这里是不折不扣的市中心，也是杭州新房限价的制高点。当前望江新城的新房限价为69800元/平米。

而在地段、品质之外，决定着房价的，还有一个特殊的存在，那就是学区。

就在2月22日，上城区人民政府宣布，杭州钱学森学区划定为上城区紫阳街道木场巷社区，自2021学年起实行。

杭州钱学森学校是一所公办的九年一贯制学校，共设计了48个班。其中，30个小学班，18个初中班。该学校的小学部将由时代小学领办，中学部将由建兰中学领办。

时代小学是杭州重点民办小学，建兰中学也是杭州排名前列阶梯的民办中学。强强联手，这样的搭配也使得海潮雅园小区的业主，对自家的房价更自信了。

从图上可以看到，钱学森学校划定的学区木场巷社区，所在范围东至秋涛路，西至贴沙河，南到南落马营，北至望江路。

在这个区域内，目前就只有海潮雅园一个小区，剩余几个回迁房小区都仍处在施工状态中。

而仅一路之隔的望江新园，同样也是回迁房小区，其挂牌单价大概在4万多，所对应的学区依然是勇进实验学校。当初钱学森学校的出现，也正是为了缓解该学校生源较多的压力。

望江新园附近我爱我家门店的一名中介，面对海潮雅园的挂牌价飙升至十万的现象，不经感叹道：“这太梦幻了，我也看不懂了！”

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其实，除了海潮雅园外，杭州还有不少高品质的安置房，如闸弄口的紫薇公寓、申花的三宝郡庭等。

如今杭州很多的安置房小区不同以往，品质显著提升。海潮雅园地处核心板块，拥有绿城品质的加持，再加上优质学区的助力，因此能有这样的挂牌价格也不意外了。

事实上，杭州楼市的分化越来越严重了。在品质、地段、地铁，乃至好的学区这些因素的抉择中，购房者宁肯增加预算往前冲，也不愿退而求其次。

这就导致高品质的、有优质学区的项目愈加抢手，而一些区域的房子沦为价格洼地，也依旧鲜有人问津。