二手房市场“金九”落空,喧嚣退去时,选房一定要看这个指标!

原标题：二手房市场“金九”落空，喧嚣退去时，选房一定要看这个指标！

一叶落而知天下秋。这个金秋9月，杭州楼市更多的变化和预示都来自二手房市场。无论是成交量，还是成交均价，杭州市区（临安除外，下同）的二手房都在逐步走低。与之相对的，却是挂牌房源量的持续高企。

为此，许久未见的一些看空论断重出江湖，搅得市场颇不平静。上行周期中，不要太乐观，下行周期时，也不要过于悲观，在这个喧嚣的年代，多的是为夺人眼球而生的言论，要保持理性并非易事。

也许，通过数据拨开市场迷雾，找到真正适合自己的置业方向，是一种还算理智的方法。

二手房市场进入调整期，

“金九”落空

金九银十，以往都是作为一种风向标来看待的。不过，在经历了这两年的市场狂潮后，楼市传统旺季或许已经不再具备典型参考，而只是常态化下的一个节点。只是，当传统旺季碰到调整期，这个叠加效应下的预示，就开始左右人心。

注：数据来自透明售房研究院，截止时间为9月29日，

引用请注明出处

来自透明售房研究院的数据显示，进入第三季度，杭州市区的二手房成交量开始下滑，从7月到9月，成交量已经不到4000套。从价格上看，尽管有小幅下跌，但鉴于之前二手房挂牌价格虚高，大多数区域内一二手倒挂严重，1万元/平方米的价差司空见惯。当前的走势，可以算是二手房价格回调，慢慢回归正常的一个表现。

另外，与成交量形成鲜明对比的是挂牌房源量的持续高企。尤其是在8月，一举冲破了万套大关，加大了成交量与挂牌量这两者的剪刀差。不过，到了9月，挂牌量已经明显回落，成为第三季度最少的月份。可见，部分冷静下来的房东们，也不再那么急于抛售了。

数字的背后，折射出的是买卖双方的主动权更替：想要出售的房东在增加，而购房者则恢复理性或陷入观望，终于有心思慢慢挑选。

不过，目前杭州主城区的成交量基本稳定，月末甚至出现翘尾行情，但仍然处于买卖双方的博弈阶段，胶着的状态还将持续较长一段时间。

市场分化下，

换手率成为购房的重要参考

即便二手房市场金九落空，却依然有热门小区成交量始终保持良好势头。可以看到，这其实是一个正在分化的市场，购房者已经不再盲目购房，精挑细选一套自己真正需要的好房子，正在成为一种趋势。

理性回归后的市场环境下，怎样的房子还值得入手？这成了当前摆在不少购房者面前的难题。

作为衡量一个小区的成交活跃度，同时也反映出次新小区投资客多寡的一项重要指标，二手房的换手率一直为人所关注。或高或低，背后隐藏的选房逻辑值得深思。

据好找房首席评论员宋文杰介绍，在杭州市场上，一般新交付的小区，从前几年的交易比例上看，年均换手率一般在7%左右，较高的可以达14%，较低的基本保持在2-3%的水平。

杭州部分二手房小区近五年的换手率情况一览

注：数据来自透明售房研究院，引用请注明出处

从统计的部分小区年均换手率看，换手率高的小区，恰恰也是市面上投资客较为集中的小区。比如保利东湾、世茂江滨花园，换手率都在8%以上，而下沙沿江板块的小区投资客比例高、当年高价被套是出了名的。

下沙沿江板块图示

究其原因，主要还是在于地铁1号线开通之前的疯狂抢购潮，透支了太多地铁红利与价值，致使后继乏力，直至近两年这波上升行情下，才终于迎来解套。可见，跟风抢购的房子，也不一定是好房子，也可能是资产沉默的五年。

至于像和家园、中大文锦苑、柳浪东苑、滨江金色黎明等一众换手率低的小区，往往房产品有着过硬的品质，同时小区宜居、自住属性强。

低换手率，意味着自住率高，投资客少，租房比例低，整个小区内的居住人群更加稳定、和谐。这对于“房住不炒”下的自住需求而言，可以算是保障生活品质的一个重要指标。

品质、地段、学区，

成为换手率低的关键要素

如果说将换手率作为参考，再来选购新房源，那么分析前5个低换手率的小区特点，我们可以发现一些蛛丝马迹：稀缺的城市占位，强有力的学区资源，品牌房企的产品保证……这些要素，构成了换手率低的项目。

对于购房者来说，尤其是自住需求而言，品质依然是最关键的因素。年均换手率仅为2.1%的滨江金色黎明，从一期、二期的毛坯，到后面的精装，小区房屋品质始终有保证，市场口碑一直不错。不卖，成为了一大批业主用实际行动给出的肯定。

其次，李嘉诚的地段置业法则，依然是一条铁律。地处吴山脚下、拥有一线西湖风景的柳浪东苑，是真正寸土寸金的地段，占据了较好的城市资源，是堪称值得收藏的房产品。一旦拥有，谁又肯轻易放手？

信仰学区，因为关乎下一代的成长，愿意为此一掷千金的家长大有人在。拥有较好的学区资源学军小学，房价年年上涨，学区房的保值、升值潜力毋庸置疑。在这一点上，和家园拥有求是小学和家园校区，学区配套也算杭州名列前茅，同时群山环抱的居住环境，也很诱人。

至于中海寰宇天下，更多的原因在于滨江区域内供需失衡，既靠近奥体博览中心，又临近滨江区政府板块，各类配套日渐完善、成熟，更有一线江景加持，惜售的业主自然多了。

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亚运会前，杭州的房价还会涨吗？

去年1.3万楼面价创纪录，今天三千不到底价拿地，全部一轮成交！

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编辑 | 丁超返回搜狐，查看更多

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