杭州楼市:现在买房投资房产是不是普通人较好的投资渠道?

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提问：你好！曾叔！新手小白，现在投资房产是不是普通人较好的投资渠道，是不是不管买哪里的房子都不会亏，长线看都会涨呢？即使选错拉长时间来看，根据国家的发展，及通货膨胀的速度，房子长远看都是有利可图的。您看我理解的对吗？

回答：你好，买房确实是普通人较好的投资渠道，但是现在买房投资这种东西还是有风险的，并不是谁买都会资产翻倍可以挣钱的。毕竟我们星球有朋友买盐田、大鹏、龙岗、惠州，南沙等亏60万上百万的人大有人在。毕竟买房的时机、地段、楼盘、户型和政策等有很大的关系。买房最重要的是房子能够兼顾居住价值和投资价值，越靠近城市中心的房子，未来更容易保值增值，升值空间也比较大。对于那些小城市来说也同样如此，未来会更抗跌一些。购房做好长持房产的打算。

经过一系列的调控之后，短时间内让房子变现已经不太可能，如果你购房还是抱着投资的心态，那么就要做好心理准备，可能房子会拿在手中5~8年，这个时候要做好相关的成本计算，以此来综合考量长持是否划算，短期的房价跌幅也比较难发现。提前进行资产优化分配。如果手中的房产比较多，那么就要及时替换掉那些流动性差的房子，并选择合适的机会购入那些流动性大、潜力大的房产之前闭眼买房挣钱的时代将过去，买错房的代价会比较高，所以这个时候要多对比，根据自身的情况来进行判断，避免被楼市套牢。

提问：你好，曾叔，之前你介绍了南京投资房的打法，杭州的小伙伴也想了解一下你对杭州的解读。之前你有说过积极参与杭州限价盘摇号，除此以外还有吗？比如现在杭州是否适用大面积低单价，市区距离和单价分别应控制在多少，杭州学区房投资是否有机会等等，感谢！

回答：你好，杭州新房摇号是看具体楼盘的倒挂程度的，并不局限于特定板块，除了未来科技城和钱江世纪城外，2.8万的三墩北、2.9万的勾庄、3.8万的市北、4.0万的艮北、4.7万的滨江区府，甚至7.1万的望江新城也很火。杭州新盘供应很大，选择面广，大面积低单价一般都是相对较老的房子，可能会有流动性问题，不太推荐。长期来看，单价控制在4万甚至3万以下，会有一定的低基数效应，结合25公里的半径，未来增值空间可能会大些，但杭州新板块非常多，板块轮动很厉害，每个时间都有被低估的板块，需要具体问题具体分析。杭州投资回报率较高的板块 详见内部分享。

提问：你好，曾叔！坐标杭州，计划投住分离。在孩子小学附近租一个4室，同一小区有两套房挂的都是15000/月（同户型卖的话挂1350万），我希望租赁合同签5年，违约金为6个月。怎么和业主谈比较好呢？15000的价格如何还价？对方要求房租逐年增长5%合理吗？投住分离需要注意哪些点呢？谢谢

回答：你好，首先业主就尽量找那种投资客，特别是异地投资客，这样的房东对市场租金不太熟悉，而且投资客主要看中的事增值部分，而不是租金部分。另外找到房东之后，让中介出面去打压房租，你自己不要上。你可以说今年的问题影响，大量短租公司倒闭，用这个来压价。另外租金5%涨幅，我们建议是前三年租金不变，后两年按5%累计涨幅来计算。投住分离，就尽量租那些平时自己不太会去买的CEO盘。这种盘的租金会被显著低估。

提问：曾叔，你好！请问市中心的买不起，远郊盘又偏，怎么选？怎么样用最少的钱挑到最合适的房子，把有限的预算发挥较大？

回答：你好，年轻人一般会面临预算问题，买房不得不量力而行，不同等级的城市有不同的标准：一线城市：近郊地铁盘，上班通勤时间45分以内，一般不要距离CBD15公里以上。二线城市：四环以内，有地铁在建或者规划中；有核心产业支撑的新区。三四线城市：自住实在要买，要尽可能选择市政府附近，或者濒临城市主干道的房子。珍惜首贷资格，尽量选择大户型，不要为了眼前的轻松，而造成未来长久的痛惜。选房即选筹，要目光长远，排名前列套房通常是我们未来换房的跳板，选好了增值潜力股，在未来二次改善时，才能有更充足的资金和更大的选择面。大部分买房不是一个非黑即白的极端选择，大城市和小城市，远和近、大和小、贷款方式贷款年限等等，你都可以去找一个较佳平衡点。没有一套房子是特别优质的，却可以是特别契合的。

提问：你好，曾叔，钱塘府139，950万；丽园139，950万；庆春御府174，1130；兰园166，1250；楼层都还可以，选哪个。1000-1300左右的二手房会上涨吗，可不可以边摇新房便淘二手，怕两边落空。另外，有什么二手房小区推荐吗。

回答：你好，建议优选兰园，次选丽园；通货膨胀，中长期看房价还是会涨的。可以一边摇新房，一边淘二手。新房打不到，看情况就立马下手二手。我还有更好的选择，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问如何评价星河湾这个小区，在改善型住宅里价格似乎不贵，现在值得入手吗？里边的好户型，您觉得什么价位可以入手？

回答：你好，星河湾整体大盘品质均衡，配套完善，周围自带公园，内部私密感更强。但是总价起步2000w+，面积都是300+，是置换的顶端一拨市场。 所以流动性不高，当前也没有什么机会出来套利的标的。 价格还算合理，适合无处安放的大资金，四平八稳放一套。单价7.5左右可以考虑，年底可能会碰到业主降价甩卖，有捡漏的机会。

提问：你好，曾叔，最近看了绿城的春树云筑、世茂泰禾、龙湖紫金上城、万科众城汇。如果按照投资价值，怎么排序呢？

回答：你好，杭州的公寓，值得投资。根据投资的角度，先后排序：龙湖紫金上城→世茂泰禾→春树云筑、万科众城汇。

提问：你好，曾叔，请问一下台州有没有投资价值？帮忙推荐几个板块或者几个楼盘，感谢！

回答：你好，台州如今市区房价较高的是椒江，在售新盘通常1.7-1.8万上下；其次是黄岩，新盘1.6-1.7万的均价；路桥则在1.4-1.5万左右。如果是精装盘，会再高出一两千。台州最近两年，净流入人口数开始有所下降，对二手房市场的影响尤为明显。产业角度看，外来量也不够支撑，三线城市自住加投资就往核心区买，规划有保障，保值能力也更强。纯投资尽量破限购往宁波 杭州走，小城市是不具备投资价值的。宁波投资回报率较高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔！您好！请问二线城市新区能买吗？买新区要注意什么？谢谢曾叔！

回答：你好，投资新区房产必须遵循以下几条：一、必须是市级以上新区，较好是高级新区，县级乡级新区躲得越远越好。二、新区必须与主城区接壤，中间不能有割裂带，而且距离不能超过10公里。天津滨海新区发展不起来就是因为不仅与城6区距离太遥远，而且之间割裂带太过显著。三、新区投资优选启动区和示范核心区，外围谨慎投资。四、没有地铁的新区不要投。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在杭州购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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