杭州楼市:还在迷茫买房?小面积公寓还是远的临安房怎么选择?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好，曾叔，坐标杭州，租房杭州江干区，想买房个人自住，2016买方向买公寓小总价压力不大虽事耽误，钱损失，目前流动资金30万+,想看地铁口，迷茫小面积公寓还是远的临安房，我购房方向请指导下。

回答：你好，公寓自住或者投资都不看好，相比住宅，公寓的缺点在于：二次交易税费高，几乎很难转手；不能落户，不能划片上学；后期物业不好管理，有些公寓项目在10年后沦为仓库。因此，公寓流动性比住宅差，只能长期持有，进行资金沉淀，很难变现。你买房的核心需求是自住，所以买太远的临安意义不大，如果资金能找亲戚朋友周转，首付拉到50万+，可选择性就大很多。如果不能，新房可以尝试做一笔首付贷，以10年期压力小一些，二手房尝试gpgd，降低首付款。自住还是要结合你生活工作半径来选筹。江干区是杭州市发展比较快地区，钱江新城被开发为新的市中心，其他诸如城东新城、艮北新城、钱江新城二期、下沙副城都紧锣密鼓的建设中。也是杭州地铁目前比较便捷的城区。刚需自住的话可以考虑钱江新城或者下沙，淘淘一室小户型先上车，只建议买住宅。

提问：曾叔！您好~请问宁波江北新区买房如何，有潜力吗？

回答：你好，买股就是参股城市。买入江北新区就是入股江北，从此这个区域就与你有了联结，如果你看好它，就买入它。房产投资最重要的是投资品本身的优越性，江北新区是区域发展红利20年的股票。20年里，领导层可能更替，管理层更替，但可能不变的是南京的“拥江”战略，这几乎是南京城发展历史上的破局点。若想在一群二线城市中脱颖而出，江北新区是较大的动力引擎。当然，江北新区很大，不能面面俱到，平均用力等于是不用力，发展重在“以点带面”。房产投资要把握核心点，瞄准龙头股——核心区。宁波投资价值高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好！坐标杭州，目前持有一套98方自住两房，款已还清。现有子弹320，夫妻二人均属第二次贷款。现有问题，想改善住房。目标房产方向分为两类：A，保守购买，远郊地铁终点口附近800米次新楼盘，147平米的，预计车位一起280搞掂。地点杭州星桥。周边利好：地铁口2021年底开通运行，即将修高架桥，自驾和地铁，均有选择，商业地块也已成功招标开建。政府定位改地区居住区为主，经济发展方面没太多规划。离我现居住地，开车25分钟。一路地面道路。老公上班开车四十分钟。考虑此处，是最小价值实现，全款购买，节省贷款名额。后期能腾出置换自住房产。周边全商品房。故作改善型居住咨询。感谢！

回答：你好，首先每一次买房都是一笔不小的投资，所以不要想着去节省贷款名额，贷款对个人来说是一种很好的资源，能贷就要学会利用，贷到就是赚到。另外买房不要动不动就全款，全款买房是非常不建议的，没有任何杠杆，资金利用率太低了，未来升值价值无法放大。其次你的子弹其实很充足，激进一点，可以把自住房进行抵押融资，扩大资金流到400-500，可以布局一套深圳，一套杭州，54大法很容易破限购【具体详见内部分享】，再留足2年月贷抵抗风险，是我比较看好的投资组合方式，大仓位放在一线，小仓位放在二线。杭州我比较看好，有亚运会利好，未来冲击新一线城市，你的子弹比较充足，用二套贷款买入，杭州没必要买远郊了。

提问：曾叔，你好！我在杭州现在拥有一套89房自住房，余杭崇贤。想换一套学区房，另外靠市中心近一点的，有地铁的，环境好点的。手上有20万现金，年收入在30万，我现在鹰潭，有最近去看鹰潭绿地的房子当投资，请问决定是否正确？

回答：你好，鹰潭纯投资不行，存在和大多三四线城市一样的问题，包括城市发展以及人口流失。鹰潭城市规模很小，人口少，地少，工业大部分被江铜撑起来的，交通不错，最早就是就是靠铁路发家的，以前被誉为华东交通枢纽。但随着高速铁路的发展，辉煌不在，而且作为城镇人口最多的贵溪尽然不同意划进市区。鹰潭成立市30多年过去了，辉煌也不在了，本来就弱的情况下，没有政策，没有土地，没有人口，而且经济多年倒数，发展的劲头不足，跟新余难兄难弟！

买房投资并不是看量，而是看质。大城市的优质房产，是最有效地分配本地区经济发展带来的红利，并参与制造财富的工具。持有到这样的房产，就是拿到了这个城市的股份，地区发展越好，投资者赚得越多，而且很确定。好的投资就是要搭乘经济增长得到确定的回报。所以建议你投资应该把重心放在杭州，才是正确的，你杭州的房产可以置换到靠近市中心地段，这样资产安全性更高 回报率更大。杭州投资回报率高的板块详见内部分享。

提问：曾叔！您好！请问坐标南京。手上有一套15年入手的尧化门贷款房，房龄是91年的。目前总价160左右。想出掉重新在南京投资一套潜力大的。南京市场最近看不懂，请问哪里还有更合适的？

回答：你好，南京比较有价值的板块：河西南，江北新区，南站，油坊桥 不过南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 如果只考虑南京，记住一个原则： 一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。

提问：曾叔好！请帮忙分析一下：自由港湾公寓带福外南学校， 曼海宁花园带高峰学校，哪个更好？300万以内带学位还有哪些可选择，感谢！

回答：你好，自由港湾公寓靠近桂花路，有噪音，楼龄老，但学位好；曼海宁花园，上塘，楼新，环境好，学校也不差，有增涨潜力。我偏向选择后者。还可以看下大运龙城华府。其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔，你好，先说下自己的情况，坐标宁波，纯投资，闲置资金只有35万，想总价在70万以内，意向是宁波或者嘉兴或者环沪环宁波周边城市，但是宁波买不起，只有宁波春晓那边可以？另外，这两个月来，嘉兴楼市火爆，包括平湖，嘉兴港区，海盐等。不知道该不该入手。又或者慈溪？奉化？如果是慈溪的话，推荐哪里？我是想买二手房，这样的话，首付30-35万，然后另外35万贷款的话，租金可以支持一部分贷款，因为我是第二套房了，排名前列套还在还贷中，资金有限。

回答：你好，你这个总价70万预算太少，宁波几乎没有什么选择了，慈溪，奉化没有什么投资价值，纯投资不能买太偏远，反而会踏空。建议2个方案：1.开发父母老人票，首付三成买入。不用你们的二套资格。这样子弹35，可以买到总价120左右的房子，更有利于选筹，可以买个核心地段二手次新小户型，配合出租投资。就避免买太偏远的位置，投资就没有价值。2.如果房票开发不了，这个预算也只能考虑嘉兴了。嘉兴的价值在于挨着上海和杭州，嘉兴的房子主要购买客群还是来自上海和杭州两个方向，那么选择和上海杭州直接接壤的版块就可以了，环上海方向直接搭界的是嘉善和平湖。杭州方向是海宁和桐乡。但目前嘉善房价炒得太高，超过嘉兴市区，涨幅严重透支，在增值角度目前不如嘉兴市区。要买可以考虑嘉兴市区优选科技城。相比投资我更建议方案一。

提问：曾叔，你好！孩子在备考21年的研究生，想用孩子的本科学历在一二线城市投资买房，不知道选哪个城市好？北京、上海没有房票，杭州要1年的社保，之前想过去南京、苏州，哪个更好？

回答：你好，北京和上海一线城市房票要求比较高，获取房票的时间周期太长，如果确实没有房票，可以考虑强二线城市，房票会更容易一些。投资来看，杭州>南京>苏州。所以我建议你优先考虑杭州，其次南京。杭州机会要比苏州大一些，一是因为杭州是浙江省会，能级高，二是从周期上来看，苏州在2018年、2019年已经涨过一波了，下一轮周期大概率表现不会很猛，而杭州蓄力时间更长一些。最近杭州的人口表现也很强，所以推荐你优先考虑杭州。杭州回报率高的板块详见内部分享。

提问：曾叔您好，坐标杭州，夫妻两人都在市中心上班，目前市中心有套50多方的二手房价值280万，手头20万左右，方案一，排名前列套不卖筹钱买套临安，因为临安首付4层可以再稍微借点付个首付，方案二，卖掉置换大套的，方案三，卖掉排名前列套生二套，两套都按揭，比如在市区买套350万的，按揭，剩余的买套郊区的按揭，哪种方案较好，望指点，非常感谢！

回答：你好，首先你小户型不知道是否是全款，如果是全款的话可以不用卖直接走抵押，加上手上20再入手市区一套。对于房子来说，能买就别换。卖房最简单，买房有难度，置换最要命！房子的套数比面积重要。房子套数多，才有周转和抵押的灵活。当然房票的问题通过赠与、婚姻等方式可以解决。在保证房产中上等品质的前提下，要尽量多买，而不是一直置换。如果你市中心房子还有贷款，而且你的目的是改善自住的话，可以再考虑卖掉，推荐方案2，市中心面积偏小，可以置换一套大的改善。市区有房票没必要跑到临安买，临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。改善的话建议你市区置换一套大户型。

提问：曾叔，您好！本人想在浙江大学紫金港校区附近找一套总价300至350万的二手房，曾叔有什么推荐？

回答：你好，曾叔根据你的情况，可以推荐这几个小区，天虹公寓、首开国风美域、中旅紫金名门、宝嘉誉府。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

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