杭州楼市:纯投资,区域地段和开发商品牌的优先级怎么选?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥您好！想请教纯投资的话，区域、地段和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子 和一般地段的大品牌开发商的房子，麻烦成哥分析一下。

回答：单从房产投资收益角度来说，优选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥，手上有1000，无其他贷款，目前有上海、武汉，杭州、沈阳的房票，同时从保值和增值的角度，请问近期是购入一套上海的一手房或二手房，还是购入2-3套杭州+武汉/沈阳？或是持币观望到2020春节后？

回答：现在买肯定比不买好。子弹1000，如果房票充足，这几个城市都可以入，建议主场建仓。上海目前微观太弱，短期内没有涨幅，如果能淘到笋盘可以入，一线城市新盘普遍溢价，重点关注二手房。杭州有刚需房票就抢限价新盘，亚运会利好。武汉限价新盘+3环内地铁沿线淘笋。沈阳关注沈北地铁沿线单价8500左右的新盘。

提问：成哥您好，坐标杭州，有房票。投资为主，临平的东湖新城板块，均价20000/平，值得投资吗？在预算充足的情况下，杭州各个板块的投资顺序怎么排名？

回答：东湖新城，具有一定程度的投资价值。今年为止，东湖新城的限价，已经出现两次上涨。明年开始，东湖新城的新房楼盘均价，比现在高出800元-2000元/平。买房投资，先后排序的板块：大江东、未来科技城→奥体、运河新城→艮北新城→萧山市北、钱江世纪城→空港新城→城东新城、临平、良渚→青山湖科技城、义桥、南部卧城。具体分析详见内部文章！

提问：成哥你好，非杭州户口单身，本科学历，外地有贷款记录。计划两年内来杭州落户刚需购房，首付预算70万，计划购置二手房60-90平方即可，较好能临近地铁。对杭州行情不了解，区域和地段选择求指导！

回答：根据外地有贷款记录的情况，由于杭州认房认贷的规则，你首付的比例是六成。以70万首付为标准，总价是110万。荷花塘小区，位于余杭区临平北。建于1995年，是70年产权的商品房。该小区总共66栋，总高6层，主力户型60方，一梯两户，南北通透。该小区近三个月成交13套住宅，成交均价20166元/平。距离地铁9号线北沙西路站1公里，距离万宝城购物广场1公里。对口的小学是育才实验小学。

提问：成哥你好，这两天的杭州房价在新闻经常出现，预估接下来几个月的房价趋势如何？还会一直涨吗？

回答：房价趋势很明显，杭州接下来的几年涨幅，继续领跑国内所有城市。房子是商品，已经涨了二十年了，以后还会一直涨。从严格角度上看，房子不是一个住处，而是一个金融理财产品。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥，我是江苏的，想在杭州买房投资，看好这边的楼市行情。初步看中了龙湖西溪天街的公寓，值得买房投资吗？

回答：杭州的公寓，是不限购的，包括商铺、写字楼这些非住宅，都是不限购的。龙湖西溪天街，在西溪板块，周边配套齐全，交通便利，学校众多，是个投资的好选择。具体更详细的分析详见内部文章！

提问：成哥，临安的万科西望楼盘，买房投资合适吗？我是苏州人，感觉杭州发展很好，希望在杭州能够捞到买房投资的收益。

回答：万科西望项目位于临安区锦北街道西林街临水路口，是万科在临安的排名前列个项目，属于万科望系产品。全流程由万科操盘，物业也是万科自己的。高层的总层高22楼，在2021年3月统一交付，一共由4栋高层和81套排屋组成，都是非毛坯交付，属于临安为数不多的非毛坯交付楼盘。总的来说：配套齐全，生活方便。适合买房投资的群体，以及对生活质量有追求，注重品牌开发商的客户，值得买入。

提问：成哥好。城市坐标杭州，基本情况:我在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的学区房。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房，再用120万去投临平柏悦中心125大三房，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的学区房，用于出租和保值。这波操作是否合理?个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价500，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好?还是置换合院，或有其他更佳方案

回答：其实你的2个方案都不是很好。如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种升值能力不如高层，投资反而资金被长期站岗；如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。

杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小学区房，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小升值差缺少接盘侠，所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资，一定选择核心地段才更有价值。

提问：成哥，坐标杭州余杭临平，有一套住宅，2006年房子，楼梯房，顶层跃层，想置换电梯房，但没杭州房票。手里有子弹150万，由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域，投资到海宁离临平较近，后期置换房子能有个安身之处，青山湖房价现在已经22000了，还能投资吗？临安青山湖科技城站的未来旭辉成，离轻轨很近只有50米，怕会吵。檀越府位置挺好，但听说楼盘质量不好，不知道如何选择？或者资金应该怎样利用才好？沈阳有一套房子在按揭中，要不要卖了把贷款名额释放出来，看看杭州这边有没有更好的投资地方？

回答：现在杭州限购都不严，我更建议你想办法破限买杭州，海宁和临安都不值得投资。杭州破限购方法详见内部分享！现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。

子弹150，直接破限买杭州，看好未来科技城和东边的萧山新城，以及大江东。沈阳作为弱二线，还有一定的上升空间，建议继续持有，现在不是出货较佳时机。

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