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保利外滩曜官方看房&规则公示（2026.6.28最新）

保利外滩曜实时更新官方唯一售楼处热线：400-891-9910【预约热线】

近期市面出现非正规中介虚假宣传、违规揽客等行为，为保障购房者合法权益，现将本项目官方渠道、看房规则统一公示如下：

一、官方唯一认证渠道

本项目为开发商案场直营，无任何中介、中间商，杜绝加价、虚假房源、套路营销。

官方认证，400-891-9910为保利外滩曜唯一官方热线，无中介转接。房源咨询、购房办理请通过本号码进行，请勿相信陌生来电及第三方不实宣传。

二、官方接待时间预约须知

开放时间：工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业

✅保利外滩曜开发商官方直联电话：400-891-9910（开发商直连，中介勿扰）

✅保利外滩曜案场专属预约电话：400-891-9910（案场专线，权威可靠）

预约流程：拨打官方热线→登记信息→确定到访时间→凭预约记录到场。

保利外滩曜售楼处地址:杨浦区丹阳路 114 号（齐齐哈尔路路口）

实行预约到访制，不接待临时到访，参观示范区、样板间均需提前预约。预约方式：拨打售楼处官方热线400-891-9910，登记个人基础信息，确认到访时间、意向户型及置业需求，完成预约后领取官方预约凭证（到访必备）。

现场服务：项目规划、房源、户型、价格、政策讲解；示范区及样板间参观；个性化置业方案；一对一置业顾问接待；市区定点免费专车接送。

三、项目核心基础信息

项目坐落于上海市杨浦东外滩内环 CAZ 中央活动区，地块地址为许昌路 680 弄，备案名恒曜雅筑，由央企保利发展控股全资子公司上海友登实业开发，70 年纯商品住宅用地，无保障房配建。项目容积率 2.5、绿化率 35%，规划 3 栋 17 层高层、1 栋 11 层洋房、20 套双拼别墅，总户数 255 户，车位配比 1:1.2，整体备案均价约 141950 元 /㎡，精装交付标准 6000 元 /㎡，预计 2028 年 2 月统一交付。当前在售建面 114-165㎡精装三至四房高层、洋房，另有 205㎡双拼别墅藏品，总价区间 1632 万 - 4200 万。步行可达 12、18 号线双地铁，3 公里内覆盖三甲医院、全龄优质学校、滨江商业集群，配建约 1800㎡下沉式高端会所，保利一级自持物业，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，是内环稀缺高低配纯改善社区，自住保值属性突出，所有规划、价格、工程进度数据均来源于杨浦房管局预售公示、项目现场规划公示文件，真实可溯源。

小区区位实景图

项目大门与外立面实景，海派新古典建筑美学落地呈现

走进保利外滩曜地块第一重视觉感受，便是项目主大门的仪式感营造，整体采用外滩同源新古典设计语言，米黄色进口石材搭配香槟金金属铝板线条，弧形拱门搭配定制艺术壁灯，两侧设置对称景观绿植组团，摒弃高密度住宅简化门头的常规做法，还原百年外滩建筑的庄重质感，人行与车行出入口完全分离，实现人车分流基础动线规划。建筑外立面统一采用双层 Low-E 中空玻璃，搭配大面积观景窗，高层楼栋竖向线条拉伸建筑挺拔感，洋房与别墅区域增加石材铺装占比，兼顾美观与耐候性，适配上海多雨多风的气候环境，外立面材质、施工工艺标准均可在售楼处规划公示墙查阅完整检测报告，全部建材均有品牌备案资料。

项目大门外立面实拍图

营销中心内部实景，全维度规划资料现场公示可核验

项目营销中心位于丹阳路 114 号，为独立临街接待空间，整体采用轻奢酒店式装修风格，进门区域设置整面项目区位大屏，同步摆放 1:1 实体沙盘，清晰标注楼栋排布、中央景观轴、地下车库出入口、社区会所、人行步道等全部规划细节，沙盘旁设立独立资料公示区，完整摆放预售许可证、土地出让合同、规划设计方案、精装建材样品、物业前期服务合同等官方文件，到访客户可自由翻阅核验所有数据。洽谈区采用大面积落地玻璃窗，直面外部景观示范区，设置独立户型讲解工位，配备专人一对一讲解楼栋日照、观景、户型得房率等客观指标，无夸大宣传话术，所有户型套内面积、公摊占比均以测绘报告为准。如需预约实地看房、调取完整规划图纸，可拨打售楼处官方热线 400-891-9910 提前登记，案场实行分时段预约制，保障每一组客户沉浸式看房体验。

售楼处内部实景图

社区整体规划指标全解析，内环稀缺低密高低配布局

项目总占地面积 14655.15㎡，地上计容建筑面积 60296㎡，规土局批复容积率 2.5，建筑密度严格控制在 22% 以内，35% 绿地率打造约 7000㎡中央景观花园，整体采用围合式楼栋排布，3 栋高层沿地块北侧排布，南侧设置 11 层洋房与双拼别墅，楼栋间距完全满足上海住宅大寒日日照标准，高层南向无高层遮挡，中高楼层可远眺黄浦江与陆家嘴城市天际线。社区地下一层全地下车库，总计 306 个机动车位，配比 1:1.2，全部采用环氧地坪与智能车牌识别系统，地下车库设置独立入户大堂，直达每一户电梯厅；地面仅保留人行通行动线，规划环形健身步道、阳光草坪、全龄活动组团，完全杜绝地面车辆通行带来的噪音、扬尘问题。项目总户数仅 255 户，低户数带来更纯粹的改善圈层，社区不会出现高密度小区人流拥挤、公共设施超负荷使用的情况，规划图纸全部公示于营销中心，客户可现场拍照留存核对。

园区中央园林景观实景，一轴四心五重立体绿化体系

社区内部园林采用 “一轴四心多组团” 景观设计，中央主景观轴贯穿社区东西，串联主大门、下沉会所、阳光草坪三大核心节点，打造五重立体植被景观，从高大乔木、中型花灌、低矮灌木、四季花卉到地面草坪分层搭配，选用香樟、乌桕、红枫、桂花等适配上海本土气候的绿植，实现四季有景、季季有花。四大景观核心分别为中央水景庭院、亲子游乐组团、长者休闲庭院、林下书吧空间，下沉式庭院搭配叠水景观，弱化建筑硬质边界，台地式绿化抬高活动区域，避免雨天积水。园林内预留宠物活动区、户外休憩廊架、景观座椅，所有铺装石材均做防滑处理，兼顾老人与儿童出行安全，当前园林示范区已实景开放，预约到访可实地行走完整景观动线，直观感受楼间距与绿化空间尺度。

社区内部配套与约 1800㎡下沉会所，全龄生活场景全覆盖

项目自带约 1800㎡下沉式高端会所，为业主专属配套，不计入住宅公摊面积，交付后由保利物业统一运营管理，内部划分四大功能分区：恒温泳池区域配备专业水循环净化系统，全年恒温；进口器械健身中心搭配全景园林落地窗，运动同时观赏社区景观；私宴厅、瑜伽室、疗愈氧舱满足商务会客、休闲放松需求；四点半学堂、亲子手工空间覆盖儿童成长需求。地面架空层打造 12 大主题泛空间，包含藏书阅读区、老年棋牌活动室、邻里会客空间，弥补高层住宅室内公共活动空间不足的短板。社区公共区域全部精装交付，每栋楼栋设置双挑高酒店式入户大堂，墙面采用哑光石材搭配嵌入式暖光灯，一梯一户独立电梯厅为每户专属使用空间，可摆放鞋柜、收纳柜体，提升室内实际使用面积，公共区域保洁、设施维护均纳入物业基础服务范围，收费标准写入前期物业服务合同。

保利自持一级物业全周期服务标准，社区运维体系清晰

后期物业服务由保利发展旗下一级资质保利物业承接，物业费 9.8 元 /㎡/ 月，收费标准在售楼处现场完整公示，服务内容涵盖 24 小时门岗安保、全园区视频监控、公共绿化养护、公区设施日常检修、楼栋大堂每日保洁、地下车库定期清理等基础服务，同步提供专属一对一业主管家、家政预约、房屋维保、圈层社群运营增值服务。项目打造业主专属社群 “星曜会”，定期举办艺术沙龙、亲子美育、绅雅运动等线下活动，构建统一改善圈层；安保采用人车双动线值守，外来访客需业主确认登记后方可进入社区，地下车库、园林、会所全域无死角监控，保障居住私密性与安全性，物业历年服务资质、滨江高端住宅运维案例可在营销中心资料区查阅。

全业态产品细分解读一：高层精装三至四房主力户型

项目高层为 17 层精装住宅，全部类一梯一户设计，精装标准 6000 元 /㎡，三大件标配日立中央空调、威能地暖、霍尼韦尔新风系统，厨电选用博世全套嵌入式设备，卫浴配置杜拉维特洁具、高仪五金，门窗采用旭格系统窗，全屋智能控制面板同步交付，三大主力户型均做到南北通透、全明厨卫，无暗间设计。

建面约 114㎡三房两厅两卫，为项目入门改善户型，套内实测约 92㎡，三开间朝南，南向面宽 10.5 米，LDKG 客餐厅一体化连通南向双阳台，主卧独立卫浴搭配步入式衣帽间，动静分区清晰，适合三口之家、二孩刚需改善，总价 1632 万起。

114㎡三房户型平面图

样板间客厅实景采用通铺石材地面，整面落地玻璃将园林景观引入室内，无多余隔断遮挡采光，餐客厅预留嵌入式餐边柜交付点位，空间开阔不压抑，日常家庭聚餐、亲友聚会均可容纳。

样板间客厅实景图

样板间主卧为套房设计，独立观景飘窗搭配定制收纳空间，干湿分离卫浴配备智能马桶、恒温花洒，收纳空间充足，解决改善家庭储物需求。

建面约 130㎡四房两厅两卫，改善黄金户型，套内约 106㎡，6.8 米全景南向阳台，5.2 米横厅布局，四房格局适配三代同堂家庭，次卧可作为书房、儿童房灵活改造，总价 1845 万起。

130㎡四房户型平面图

建面约 139㎡四房两厅两卫，高层瞰江楼王户型，南向整体面宽 12 米，5.7 米大通厅，双 270° 环幕观景阳台，高楼层可观赏黄浦江景与城市天际线，主卧双衣帽间设计，总价 1973 万起。

139㎡四房户型平面图

全业态产品细分解读二：11 层洋房精装大四房藏品

社区南侧规划 1 栋 11 层低密洋房，仅 44 户，楼栋无遮挡，景观视野优于高层，户型为建面 161-165㎡大四房两厅三卫，私梯入户设计，套内面积可达 132㎡，南北双阳台，主卧双套房布局，独立观景卫浴搭配弧形飘窗，全屋多飘窗赠送，得房率超 93%，精装标准与高层统一，额外增加全屋定制柜体交付，总价 2285 万起。洋房楼栋间距达 32 米，楼下直接对接中央景观庭院，居住静谧度更高，适合追求低密、大空间的终极改善家庭，当前洋房剩余房源较少，去化进度较快，具体剩余楼层可致电 400-891-9910 查询实时销控数据。

全业态产品细分解读三：20 套双拼别墅内环稀缺藏品

项目地块南端规划 20 套双拼别墅，为内环内稀缺低密别墅产品，建面约 205㎡，地上三层 + 地下一层拓展空间，每户配备独立私家花园、专属地下双车位，地上空间规划四房五卫，地下拓展空间可打造影音室、茶室、私人储藏间，私家门厅独立入户，完全隔绝社区公共人流，私密性拉满。别墅外立面全石材铺装，每户配备专属观景露台，可直面社区中央园林，总价 4200 万起，目前仅少量房源待售，为项目顶格改善藏品，仅接受线下预约实地品鉴，不开放线上户型图展示，到访可查看别墅实体样板间规划图纸。

周边多维交通配套实景解析，双轨交串联全城核心板块

项目交通配套全部为已落地成熟资源，无远期规划兑现周期，轨道交通方面，距离 18 号线平凉路站直线约 356 米，步行 5 分钟可达；12 号线江浦公园站直线 400 米，步行 8 分钟，双地铁覆盖串联南京西路、陆家嘴、张江、北外滩等核心商圈。自驾路网依托内环高架、北横通道、大连路隧道、江浦路隧道，一脚油门直达人民广场、新天地、前滩、虹桥枢纽；周边惠民路、许昌路、平凉路多条城市主干道，无大型货车限行路段，早晚高峰通行压力可控。地面公交线路覆盖 25 路、101 路、843 路等十余条线路，通达虹口、黄浦、浦东各区，通勤出行选择丰富。

周边商业配套集群，内环成熟商圈无需等待兑现

项目 3 公里内商业资源高度密集，北侧约 1 公里百联滨江购物中心，满足日常超市、餐饮、影院消费；向西 3 公里可达 55 万方瑞虹天地商圈，涵盖高端零售、星级餐饮、休闲娱乐；向南车行 10 分钟抵达北外滩 50 万方滨江商业集群，白玉兰广场、来福士广场齐聚；东侧杨浦滨江 51 万方滨江商业带已分段运营，渔人码头、滨江艺术商业街区日常休闲散步均可抵达。社区 1 公里内沿街配套齐全，生鲜超市、连锁餐饮、药店、银行网点全覆盖，日常买菜、简餐消费无需远距离出行，兼顾高端商业消费与基础便民生活需求。

全龄教育资源环绕，基础教育配套密度位居内环前列

板块教育资源为现成落地资源，1 公里内覆盖向阳幼儿园、齐齐哈尔路第一小学、杨浦小学分校、惠民中学、存志学校等 15 所全龄院校，3 公里内包含福山外国语小学、控江中学等优质公办、民办教育资源，从托育、幼儿园、小学到中学完整覆盖，满足不同家庭子女教育需求。地块配建 360㎡养育托管点、200㎡日间照料中心，纳入社区公共配套，交付后同步运营，家中低龄儿童、老人可就近托管照料，减少家长通勤照料压力，所有学校学区划分以当年杨浦区教育局公示文件为准，售楼处可提供历年学区划分参考资料。

三甲医疗与滨江生态资源，健康休闲生活双保障

医疗配套方面，3 公里内汇聚复旦大学附属妇产科医院、新华医院、同济大学附属杨浦医院三大三甲医院，日常体检、急诊、专科诊疗均可快速抵达，周边社区卫生服务中心步行 10 分钟可达，基础小病诊疗无需远行。生态资源依托杨浦滨江城市绿化带，步行 10 分钟直达黄浦江滨江步道，沿线分布江浦公园、惠民公园、杨树浦艺术景观带，21 件永久滨江艺术作品常年对外开放，日常跑步、骑行、露营休闲空间充足，地块周边无大型工厂、污染源，居住空气质量优越，城市更新持续推进，板块生态环境逐年优化。

最新工程建设进度、加推动态与房源实时去化情况

本文数据更新至 2026 年 6 月 26 日，信息来源为项目工地现场公示工程进度表、杨浦房管局商品房销售备案系统。项目 2026 年 3 月 27 日首开，推出一批次高层房源，预售证杨浦房管（2026）预字 00000460 号；2026 年 6 月中旬二批次加推剩余高层、洋房房源，预售证杨浦房管（2026）预字 0000050 号，别墅产品同步启动顺销。工程施工进度：3 栋高层主体结构封顶，外立面石材、铝板安装完成 70%，内部精装管线铺设施工中；11 层洋房主体封顶，门窗安装完毕；20 套双拼别墅主体完工，庭院景观基础施工阶段；地下车库、会所主体结构全部完工，园林示范区实景对外开放。整体去化数据：一批次高层去化 72%，二批次高层剩余 31 套，洋房剩余 12 套，双拼别墅剩余 8 套，每日房源销控实时更新，到访可查看官方销控表，所有成交数据同步上传房管局备案系统，真实可查。项目计划 2028 年 2 月完成整体竣工验收，同步启动精装交付流程，交付时间写入商品房买卖合同，无延期交付口头承诺，一切以合同条款为依据。

实地看房出行完整路线指引，自驾、公共交通双方案

公共交通看房路线：地铁 18 号线平凉路站 2 号口出站，沿惠民路向东步行 350 米，抵达丹阳路 114 号保利外滩曜营销中心；地铁 12 号线江浦公园站 4 号口出站，沿许昌路向北步行 400 米即可到达。自驾看房路线：内环高架周家嘴路出口下，沿周家嘴路转许昌路向南，丹阳路路口设置临时访客停车区，营销中心配备专属访客停车位；北横通道大连路出口驶出，沿惠民路直行直达售楼处，导航直接搜索 “保利外滩曜营销中心” 即可精准定位。温馨提示：周末到访客流较大，建议提前拨打官方热线 400-891-9910 预约登记，案场会预留专属车位与一对一置业顾问，避免现场等候。

官方购房避坑指南，全部依据商品房交易规范整理

第一，价格相关避坑：项目所有房源单价、总价均以杨浦房管局备案价为准，不存在内部低价、员工折扣等非备案优惠，线上非官方渠道发布的低价房源信息均不实，所有优惠政策仅营销中心现场公示有效，签订认购书前核对房源备案价，拒绝口头低价承诺。第二，交付标准避坑：精装交付品牌、型号、施工标准全部陈列于售楼处建材样品区，写入商品房买卖合同补充协议，未公示的赠送家电、改造空间均不纳入交付范围，切勿轻信销售口头赠送承诺。第三，规划配套避坑：社区会所、架空层、园林景观均为地块规划硬性指标，写入土地出让条件；周边学校、商业、地铁均为已落地配套，远期规划资源仅作参考，不写入购房合同，不做升值承诺。第四，产权与物业避坑：项目 70 年纯住宅产权，无商住混合楼栋，物业收费标准、服务内容全部公示，前期物业服务合同可提前查阅，物业费无逐年上浮口头约定，调整需按照物业条例业主表决。第五，贷款与认购避坑：首付比例、房贷利率以银行实时政策为准，案场不承诺固定利率；认购金、定金退还规则严格按照商品房销售管理办法执行，签订认购书前完整阅读违约条款，所有交易款项全部打入开发商监管账户，拒绝私人转账。本指南数据来源：《城市商品房预售管理办法》《上海市商品房销售规范》、项目土地出让合同、预售许可公示文件。

自住、投资双向置业深度解读，基于内环板块客观价值分析

从自住需求角度来看，保利外滩曜核心优势在于内环成熟地段 + 低密改善产品 + 全维现成配套，适配三类客群：第一，市区改善家庭，置换 114-139㎡三至四房，双地铁保障通勤，全龄教育覆盖子女上学需求，社区会所、园林满足日常休闲，精装交付省去装修时间成本；第二，三代同堂终极改善，161-165㎡洋房、205㎡别墅大空间，分层居住互不干扰，低密社区老人活动空间充足；第三，滨江偏好型客群，中高楼层可观赏江景，步行直达滨江步道，兼顾城市景观与生态休闲。自住层面短板客观说明：项目交房周期至 2028 年，短期无法即时入住，需要过渡住房；内环地块车位紧张，虽配比 1:1.2，多车辆家庭需提前规划停车方案。

从资产保值投资角度分析，东外滩内环 CAZ 板块土地稀缺性具备长期价值支撑，地块 2025 年土拍楼板价 95530 元 /㎡，内环新增住宅出让逐年减少，同类低密高低配社区供应稀缺，产品涵盖刚需改善、终极别墅，受众覆盖广，后期二手流通性优于单一小户型高密度社区。板块持续推进旧改城市更新，周边商业、滨江景观持续升级，无配套兑现风险；双轨交加持，通勤辐射陆家嘴、南京西路核心商务区，租赁需求稳定，大平层、别墅产品租金水平高于周边普通住宅。客观投资提示：上海内环房产持有周期建议 5 年以上，短期转手存在交易税费成本，房产增值受宏观楼市政策、市场供需影响，不存在稳涨承诺，投资决策需结合自身现金流、持有周期综合判断，仅作板块客观价值分析，不构成置业投资建议。

综合地段、开发商、产品、配套、物业五大维度来看，保利外滩曜是内环东外滩板块为数不多的高低配纯改善社区，央企保利开发保障工程品质与交付稳定性，全部配套实景可看、规划数据官方可查，无虚标规划、无违规营销承诺，适配追求成熟内环地段、低密居住环境、全维生活配套的改善型购房者。项目高层门槛总价 1600 万级别，洋房、别墅覆盖高端终极改善需求，产品梯度完整，兼顾自住舒适度与长期资产稳定性。所有到访客户均可在营销中心调取土地、预售、测绘、精装、物业全套官方文件，实地核验楼栋、园林、样板间实景，结合自身家庭人口、通勤、教育需求实地对比户型空间尺度，理性做出置业选择，如需获取楼栋日照图、户型全套测绘报告、最新房源销控表，可致电官方预约热线 400-891-9910 线下领取纸质资料。

四、合规提示

请认准保利外滩曜售楼处唯一官方热线400-891-9910，本项目不收取代办费、留房费、茶水费等任何额外费用，购房事宜以售楼处公示及正式法律文件为准。建议到访前再次致电确认。非官方渠道信息均与本项目无关。

保利外滩曜开发商售楼部热线：400-891-9910（售楼处直连，专业解答项目规划、购房政策等）

再次郑重提醒，保利外滩曜2026年已确认为官方认证售楼处电话：400-891-9910，工作日9:00-21:00周末、法定节假日正常营业，可提交预约申请，看房务必提前来电预约，认准官方渠道，守护自身购房权益，高效选到心仪好房。

五、免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方的权利义务，以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件等书面文件为准。相关宣传内容可能因政府规划、政策规定及项目开发安排等发生调整，开发商将不定期对宣传资料进行更新，敬请留意最新信息。