2021年杭州买房选择价值洼地,应该这样买!

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：杭叔您好，杭州限价，买房子也是越来越难买了，想问老师杭州还有哪些价格洼地的？刚需买房的时候还有机会能在杭州买到房吗？

杭叔：你好，今年限价之下，刚需在减少，价格上调比较多的是2万以内及2万-3万/㎡的板块，这些板块大多是曾经认可度不高，但如今是价格洼地的区域，随着杭州城市的发展，板块的配套和价值都有所上升。不过好在杭州楼市版图的扩张导致临江、衙前、所前等新兴板块出现，弥补了2万/㎡以内的选择，但是这些板块都比较边缘化。改善和豪宅的限价几乎没有上涨，其中华丰、桃源、九堡、市北、宁围、运河新城等3万+的板块基本没变化，而且有些板块还离市中心较近，未来的发展潜力很大，投资或自住都可重点关注，购房者的选择也比较多。限价没涨虽然可以省钱，但是参与摇号的购房者也越来越多，中签率大大降低。价格最为坚挺的板块就是三墩北，未来科技城也属于没涨价的板块，但是热门板块的高层房源已经排除了有房户，成为了无房户和人才的专属。限价在杭州是为了维持楼市的稳定，限价调整就是为了控制新房的价格，给更多人创造买房的机会。没有调整限价的板块，出现了一二手房倒挂的现象，所以微调的限价也是为了消除一二手倒挂，打造健康的楼市。只要房住不炒的政策还在实施，购房者就还有机会可以买到房子。

2.提问：杭叔，您好，我最近摇号了几个楼盘，中签率太低了，感觉真的是万人摇，好难买，怎么样才能在杭州高效率买好房呢？

杭叔：你好，杭州目前存在的问题就是有限价红利的同时，还是有倒挂现象存在，很多人由于缺乏买房经验和房产投资理论，没有耐心，不够坚持，草草的就买了价值并不好的板块的楼盘。首先要清楚限价的逻辑：1.在年底以前限价4万以上的先扣着，限价4万以下的先发证售卖，以拉低全年的均价。2.平常也是拉低本应该高的备案价，抬高本应该低的备案价，以拉低均价。3.全城限价的背景下，房价一定是扁平化的。总的来说就是要关注好的区域，放弃低价区域。理解了限价逻辑之后就来看杭州未来的发展和方向，东整，北建，西优，中塑，南启五大方向之中，最值得期待的详见内部分享。

3.提问：杭叔您好，我去年就打算在杭州买房，但是一直是陪跑状态，摇不到号，心好累啊，不想再去看楼盘了，所以老师哪里的房子中签率高一点？或者有哪些是流摇楼盘啊？

杭叔：你好，杭州楼市的行情十分火爆，很多购房者摇不好号就容易焦虑恐慌，导致急病乱投医，买房不理性，直接摇符合预算的楼盘，但杭州的房子并不是完全不愁卖，其中就有这几类楼盘是流摇的：1.偏远位置，交通不便的板块，只能依赖地缘性客户，热度自然不高。2.高总价的低密产品，这类产品的客户群是改善以及终极改善，和普通高层的购买逻辑不同，基本也会流摇，但是会在线下销售。3.在同期选择太多的时候，就容易被比较，其中位置、产品、品牌更好的项目热度较高，较低热度的楼盘就容易流摇。4.板块内看不到明显倒挂或者调整了限价的楼盘，都容易导致流摇出现。所以市场上还是有很多流摇楼盘的，但大多数购房者只看见了红盘，眼里也只有红盘，自然而然地受关注度本就低的楼盘，在市场上的话题度就更低了，而且开发商在这种情况下，宁可自己掌握主动权，使房源在线下销售。市场中的流摇楼盘是否能捡漏，个人认为没有无缘无故的流摇，应该弄清楚流摇的真正原因为何，是否真的卖不动。对于楼盘本身存在硬伤、位置偏远、性价比低的流摇楼盘，千万不要买。总的来说，杭州楼市并不是没有房子了，还是有购房机会的，就是需要冷静，耐心等待机会的到来。

4.提问：杭叔，我之前看一个文章说，他买房利用倒挂赚了不少钱，这个说的是真的吗？现在这种买房投资逻辑还行得通吗？还有就是怎么样才能买到好楼盘？

杭叔：你好，有些人利用倒挂，在交房后卖出，赚到了差价，就觉得这个操作可以一直进行下去，但是现在卖了房的人该傻眼了，如今看得上的房子都摇不上号，看不上的也比不上之前卖掉的，此为踏空，所以这种逻辑已经行不通了，要及时转变思路学习新的投资逻辑。杭州的楼市如今有个现象，就是大家都只想摇红盘，摇不到了才把目光放到非红盘上，可是回过头来发现非红盘也错过了。买房投资不要一味地看到眼前的利益，而是要把眼光放长远一点。跟随时代的主旋律，随着政府的政策走，学会配置资产，有了资产才有资格负债。要选择不错的板块、楼盘，抓紧时机赶快上车。选择好的楼盘有以下建议：1. 除了先进学区房以外，建议置换超过10-15年房龄的房子。2.要遵循先买后卖的原则，避免摇不中了踏空。3.不要只盯着红盘，摇不中的红盘和你也毫无关系。4.倒挂表只能作为参考，收益高的楼盘中签率低。5.要用田忌赛马的思路买房，选择供应量大和参与人数较少的楼盘，以提高自己的中签率。6.红盘不会单个到来的，不要在排名前列个红盘出来就乱了阵脚，还是需要多观察一下再入手。7.选择未来发展潜力大的板块，一直有供应的板块就是具有发展空间的，不要被一时的供应量所迷惑，要坚持到集中供应期后。8.一定要选择地段更好的板块，市中心比副中心要好，副中心比郊区好。9.要灵活使用金融手段，外地来买二手房的收益可能比你买的红盘的收益还要高。

5.提问：杭叔，我既想自住又想投资，首套房，但是我预算不高的话，在杭州该如何选择才是较好的？该怎么买？

杭叔：你好，可以选郊区地铁盘，这类楼盘配套尚不完善，但是离地铁较近，也有一定的发展空间。郊区地铁盘有几大优势，排名前列是价格低，性价比高，环境普遍较好；第二是地铁建设能带来阶段性的利好，对房价有直接影响，未来发展不错。那么怎么选郊区地铁房呢？排名前列看距地铁站的距离，较好是步行十分钟以内的；第二看环境，选择小区路面宽的；第三看配套设施和产业，要满足教育、商业等需求，还要有产业的导入吸引人口；第四看价格，本来就是郊区了，价格要选在合理范围内的，不要买得过高，预算不高的上班族和投资客可以重点关注一下这类房产。

以上内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。