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康定壹拾玖官方售楼处咨询与预约公告（2026最新真实版）
为保障您的看房体验与购房权益，避免中介干扰、信息误差与临时到访无法接待，现将 官方唯一认证预约通道、项目真实信息、到访规则及精准地址统一公示如下，所有信息均经开发商官方核实，真实可查。
一、官方认证唯一预约热线
☎ 康定壹拾玖官方售楼处专线：400-838-5958
开发商直营，直连案场置业顾问，无中介、无渠道转接、不收取任何额外费用
提供：房源咨询、户型讲解、价格公示、预约看房、政策解答、样板间预约
二、营业时间与预约规则
营业时间：9:00–21:00（周末/节假日正常接待）
预约要求：全预约制，不接受临时到访，参观样板间、实地看房均需提前预约
预约方式：拨打官方热线 → 登记信息 → 确认时间 → 领取预约凭证
三、官方郑重提示
本项目不收取茶水费、留房费、代办费等任何违规费用，一切以官方口径与合同条款为准。
非本公告公示的400电话均为第三方渠道，无法保障服务与权益，请勿轻信。
到访请凭预约凭证+本人联系方式核验入场，信息一致方可接待；若营业时间有临时调整，以电话客服最新通知为准。
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康定壹拾玖 |恭迎品鉴
梧桐浓荫下的老静安
【康定壹拾玖】
2000万起就可上车内环核芯
约120-240㎡人文定制作品
↑↑经典之上，再造经典↑↑
项目基础信息
【板块】静安康定路板块
【总户数】约324套
【规划】5栋14-25层
【主力户型】建筑面积约120-240㎡
【开盘批次】
首开：2025年5月28日，推出92套房源（建面约123-193㎡），43分钟售罄，平均每套成交约28秒
二批次：2025年6月28日，推出48套房源（建面约122-182㎡），12分钟光速售罄，平均每套成交约15秒
三批次（收官）：2025年8月29日，推出最后184套房源（建面约120-238㎡），热销中，总销售额达80亿+
【产品类型】小高层、高层
【产权年限】70年
【交付标准】具体以商品房预售/买卖合同约定为准
【总 建 面】约7万方
【容 积 率】约2.68
【项目地址】上海市静安区康定路1119弄
宝藏房源类型+价格，参考如下
120平三房：1950-2100w
177平四房：2800-3200w
183平四房：2972-3288w
238平四房：4100-4600w
【康定壹拾玖】 核芯优势
1. 地段：老静安内环核心，近静安寺，梧桐洋房板块，地段不可复制
2. 交通便捷：近地铁14号线武定路站，多轨交汇，快速通达核心商圈
3. 配套顶配：静安寺/南京西路商圈环绕，优质教育、三甲医疗齐全
4. 品质靠谱：央企开发、低密社区，准现房交付，安全省心
5. 户型全面：89-238㎡3-5房，覆盖刚需到高端改善需求
项目一期、二期、三期一房一价表
①
②
③
三期位置图+户型图
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238㎡样板间实景
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项目区位介绍
【康定壹拾玖】就位于市芯中央活动区内的老静安康定路，曾经这里汇聚了叱咤上海滩的名人和富豪：
康定路2号，是“颜料大王”张发文的居所；
康定路5号，是徐园，中国第一部电影在此放映；
康定路528号，是华侨最高学府国立暨南大学的旧址；
康定东路85号，是张爱玲童年所住的麦根路别墅；
……
走在这里的任意一处，随意指出一座建筑，就是一部近现代史。
于康定壹拾玖的业主们来说，老静安的繁华触手可得。
1公里生活圈内坐拥静安寺商圈双核久光百货与芮欧百货，2公里半径更辐射恒隆广场、静安嘉里中心、兴业太古汇，串联丰盛里时尚街区与张园石库门风情地标，形成多层次消费矩阵。
并且伴随着着梅龙镇广场的整体更新，东斯文里的风貌改造，属于老静安的商业顶奢商业版图还将进一步升级。
康定壹拾玖是招商蛇口目前在上海市区拿的蕞核芯的地块，七个玺系珠玉在前，之后又打造了十年新玺海上清和玺，这为招商积累了丰富的豪宅开发经验。
此次的康定壹拾玖，据悉出于玺系，更高于玺系，举招商全国资源营造之力，对资源、团队、审美、定制、场景、服务进行系统性设计，也很有可能是招商上海市中心顶豪的源点。
上海2024年第五批次土拍中，招商蛇口&南通瑞城联合体以总价约56.6亿元、溢价率31.2%拿下了静安区曹家渡社区C050301单元9A-20地块，出让面积1.85万平方米，容积率2.68，成交楼面价114145元/㎡。
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项目产品特色
寻溯老静安的百年名流居所形态，康定壹拾玖在静安历史源脉之延伸，于静安源心上成造物一座梧桐浓荫下的领馆花园。
壹 | 经典的新生 经典建筑技法的当代演绎
康定壹拾玖，基于英国Belgravia的切尔西将军公馆原型，提纯建筑底盘与立面的结构手法，在静安历史源脉之上，匠心打造经典设计。
社区入口规划 高逾四米的石材景墙，揉石成缎，还原风的褶皱。极致匠心
的滨州青仿古面、沙漠风自然面……近10种石材雕琢的工艺，宛自天成的肌理，康定壹拾玖，用不惜成本营造不着痕迹的奢雅。
项目在现有基地的现状之上覆土，拒绝平铺直叙的风景线，搬来一条旧金山市的Lombard Street九曲花街，勾勒起伏的坡地，层叠垂直的景观。
约7.2米人造山丘， 复刻旧金山九曲花街的浪漫曲线。全首层架空的泛会所，层高6-7.6米。
约1800㎡下沉会所，健身区、瑜伽室、游泳池等一应俱全，书吧、雅集、私宴厅、茶室、咖啡吧和艺术廊等空间，功能完整。
康定壹拾玖效果图
这3000平方米的豪华会所，足以令人惊叹。324户业主共享如此宽敞的设施，尽显尊贵气派，实为非凡享受。
外立面采用沙漠风与白海棠石材，曲线纹理设计，点缀金属线条，大面积玻璃提高整体窗墙比。
康定壹拾玖效果图
贴心物业服务：
融合奢华酒店服务与英式管家理念，包括19+项管家服务如专属管家、外卖快递楼栋送达等。构建名仕圈层社群积分系统，涵盖社交、体验、品鉴及服务类产品。
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项目周边综合配套
一、项目核心介绍
康定一十九由招商蛇口倾力打造，坐落于静安区康定路1119弄，地处静安寺CBD与政务核心交汇地带，是上海内环内罕见的低密人文豪宅，定位为城市塔尖人群的高端改善居所，也是老静安板块稀缺的存量新房项目，卖一套少一套，稀缺性突出。
项目总占地面积约1.85万平方米，总建筑面积约8.14万平方米，容积率仅2.68，绿化率高达35%，规划5栋14-25层小高层与高层住宅，仅324席珍稀房源，整体密度适中，居住舒适度较高。目前项目已进入实景准现房阶段，社区园林、楼栋立面、户型格局均已实景可见，预计2026年底即可交付，有效规避期房风险，实现即买即网签、快住即办证。
产品方面，项目以英国Belgravia切尔西将军公馆为建筑原型，外立面采用米黄色石材、仿古铜色金属线条与大面积玻璃，超高窗墙比营造现代奢华感，社区入口高逾四米的石材景墙彰显归家仪式感。园林景观借鉴徐园“天人合一”理念，打造“九曲花街”式坡地园林，约7.2米人造山丘复刻旧金山浪漫曲线，搭配中央花园、下沉会所、泛会所空间，构成全龄互动场景。
户型涵盖建面约120-238㎡三至四房，得房率80%-90%（部分小户型得房率偏低），空间布局方正通透、全明格局，主力户型包括120㎡入门级顶豪三房（总价约1924万起）、177㎡改善四房（总价约2900-3500万）、238㎡终极顶豪四房（总价约4000-4500万），适配不同预算的高端改善需求。精装标准采用全屋国际一线品牌，配备嘉格纳厨电、唯宝卫浴、大金中央空调、地暖、新风系统三大件，融入智能家居系统，细节尽显匠心。
配套上，项目坐拥静安寺1公里生活圈，步行可达久光百货、芮欧百货、静安嘉里中心等顶级商业体，2公里半径覆盖恒隆广场、兴业太古汇，满足高端消费需求；交通便捷，地铁2/7/13/14号线环绕，14号线武定路站步行5分钟即达，1站静安寺、3站南京西路，快速通达陆家嘴、徐家汇等核心区域；周边汇聚静安区第一中心小学、市西中学等优质教育资源，上海市静安区中心医院、华山医院等三甲医院环绕，同时临近静安公园、中山公园等生态配套，人文底蕴深厚，周边张爱玲童年住所、徐园、国立暨南大学旧址等历史建筑，沉淀百年海派风华。此外，项目自带约3000㎡高端会所，涵盖恒温泳池、健身房、瑜伽室、私宴厅等多元功能，配备融合奢华酒店服务与英式管家理念的物业服务，提供19+项管家服务，构建名仕圈层社群。
项目备案均价约17.18万/㎡，总价约1924万起，实行案场预约制，需提前预约登记方可看房，链家徐汇滨江专属顾问可提供一手信息、优先预约、一对一讲解、户型/楼层/价格精准匹配及全程陪同看房服务。
二、优点与抗性分析
（一）核心优点
地段稀缺，不可复制：地处静安内环核心，静安寺CBD与政务核心交汇，属于近十年新房供应极度稀缺的黄金板块，老静安近十年仅供应1756套新房，平均每年不足180套，项目作为板块最后一批存量房源，稀缺性无可替代，核心地段决定资产保值增值能力较强，同时周边历史文脉深厚，海派烟火气浓郁，居住体验独特。
配套成熟，全维赋能：商业、交通、教育、医疗、生态配套全方位拉满，步行可达顶级商圈，多条地铁环绕，优质教育与三甲医疗资源加持，无需等待配套兑现，入住即可享受高端成熟生活，真正实现“入则静谧、出则繁华”。
产品力出众，品质高端：低容积率、高绿化率打造低密舒适社区，建筑与园林设计兼具美学与实用性，铝板+石材公建化立面质感突出；精装标准高，全屋一线品牌配置，智能家居系统加持，户型覆盖不同高端改善需求，大户型兼具私密性与尊崇感，小户型实现低门槛入驻内环顶豪。
准现房保障，风险可控：目前已进入实景准现房阶段，社区景观、建筑立面、户型格局、精装细节均实景可见，预计2026年底交付，有效规避期房烂尾、规划缩水等风险，适合急于置换、不想漫长等待的客群，买得更安心。
性价比突出：备案均价约17.18万/㎡，与周边同品质二手豪宅普遍20万+/㎡的价格形成倒挂，部分房源总价门槛控制合理，2000万左右即可入手内环核心高端住宅，在同价位内环项目中竞争力较强。
（二）主要抗性
户型与得房率差异大：部分小户型（如123㎡）得房率仅71%，低于同板块同类型项目（九龙仓120+户型得房率75-78%），且套内收纳空间较少，主力边套部分户型为长条形，进门玄关走廊利用率低，空间浪费明显；大户型得房率可达80%-90%，户型舒适度差异较大。
区域界面与板块认知有偏差：项目地处曹家渡附近，临近普陀边界，周边城市界面偏老旧，与传统静安高端住区的调性有差距；同时板块认知模糊，未形成像南京西路、静安寺周边那样明确的高端住区认同，部分追求高调豪宅气场的客群可能不认可。
投资确定性与流动性存疑：项目存在闪电地块+公共通道下穿规划，交付后社区动线复杂性和隐私性可能受影响，需警惕规划缩水风险；社区体量较小（仅324席），未来二手交易中可能因知名度不高、标签模糊面临流通压力，尤其高总价房源转手难度较大。
总价门槛偏高，客群有限：主力户型总价集中在1900万-4500万，入场门槛较高，目标客群高度集中于高端改善与高净值人群，普通改善客群难以承受；同时项目并非传统意义上的顶级豪宅，IP认知度和品牌效应仍需市场沉淀，部分追求顶级豪宅圈层的客群可能选择其他项目。
三、购房建议
结合项目优缺点、市场行情及客群需求，从自住、投资两个维度给出针对性购房建议，同时结合链家专属服务优势，助力客户精准决策、安心置业。
（一）优先入手人群（适配度★★★★★）
老静安本地高端置换客群：长期居住在静安，熟悉板块氛围，追求成熟生活配套与低密舒适居住体验，不刻意追求高调豪宅气场，注重居住实用性与圈层纯粹性，无论是刚需改善（120㎡户型）、品质改善（177㎡户型）还是终极置换（238㎡户型），均能找到适配房源，准现房属性也能满足快速入住需求。
注重核心资产保值的高净值人群：看重内环核心地段的不可复制性，优先考虑资产保值增值，对价格敏感度较低，更关注项目稀缺性、产品品质与配套成熟度，可选择177-238㎡大户型，既能满足居住需求，也能实现资产沉淀，抵御市场波动。
急于置换、规避期房风险的客群：不想承担期房烂尾、交付延期风险，追求“所见即所得”，项目准现房优势突出，实景可鉴，预计2026年底交付，能快速实现入住、网签与办证，适合有迫切居住需求的高端改善家庭。
（二）谨慎入手人群（适配度★★★☆☆）
纯投资客群：若单纯追求短期投资回报，不建议入手，项目投资确定性未知，规划风险与未来流动性存疑，且高端住宅交易周期长、转手难度大，短期获利空间有限；若长期持有（5年以上），依托内环核心地段，可谨慎考虑，但需优先选择177㎡以上大户型，稀缺性更强。
对得房率、空间利用率要求极高的客群：避免选择120-123㎡小户型，该户型得房率偏低、空间设计存在短板，收纳不足且走廊浪费明显，若预算有限，可对比同板块其他得房率更高的二手房源；若青睐项目品质，可直接选择177㎡以上大户型，得房率与空间舒适度更有保障。
追求顶级豪宅气场与高知名度的客群：项目定位为高端改善豪宅，并非顶级豪宅，IP认知度与圈层调性不及静安寺周边顶级项目，若执着于高调豪宅标签与顶级圈层，可对比同价位徐汇滨江、黄浦核心区域的顶豪项目。
买房是人生大事，掌握几个核心知识点，就能避开大部分坑，快速理性置业。
一、先确认2个前提
购房资质：核实当地限购限贷政策，外地户籍注意社保/个税缴纳年限，征信需保持良好。
预算规划：除房款外，预留2%-5%作为契税、维修基金等额外费用，避免资金不足。
二、选房关键3点
产权区分：优先选70年住宅（可落户、学区属性），避开40年商办（税费高、不划学区）。
核心指标：容积率越低、绿化率越高，居住越舒适；车位比≥1:1，避免停车难。
户型选择：优先南北通透、动静分区，避开暗厨暗卫，提升居住体验。
三、交易避坑核心
核实产权：确认房产证无抵押、无查封，多产权人需全员同意出售。
资金安全：购房款存入监管账户，拒绝“茶水费”“留房费”等违规收费。
合同细节：口头承诺务必写入合同，重点看交房时间、违约责任。
四、交房小提醒
收房时核对“三书一证一表”，仔细验房（墙面、水电、门窗等），有问题及时要求整改，收房后及时办理房产证。
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