拥江发展3.0,国家城市样本 三江汇开启高质量发展的雄安模式

杭州想要成为国际化大都市，必须进一步往创新驱动的方向走，要寻找一个新的发展空间与未来城市新模式，我们称它为拥江发展的3.0阶段。“三江汇”城市片区范围面积约450km²，包括滨江区、萧山区（湘湖、义桥）和西湖区（之江、双浦）以及富阳区东洲等。

钱塘江、富春江、浦阳江三江交汇的区域，是历史上《富春山居图》开卷的地方，除了山水资源景观优势外，也是我们城市水源保护的地方；在风景和生态条件都很好的前提下，我们在这里探索的方向，也不再是一个高密度开发的钱江新城与奥体，而是一个跟雄安新区可相媲美的，生态型高质量发展的区域，是一个全新的未来城市实践区。

错过了前两个拥江发展阶段的朋友们，千万不要在当下错过了拥江发展3.0--三江汇发展阶段！

----杭州市城市规划设计院

资深规划师（原总工）汤海孺

从千禧年启动，杭州城市格局定位于拥江发展：排名前列个10年，是杭州的钱江新城，从一片滩涂地变成如今的CBD，开启拥江发展1.0时代；第二个10年，是奥体，是当下人们口中的“宇宙中心”，这是拥江发展的2.0时代；第三个10年，让我们将目光移至三江汇区域--这里将被打造成国家未来的城市发展样本，这里将带着杭州迈入空间发展更为开阔的拥江3.0时代。

----佳兆业地产浙江公司营销总监 陈玉龙

| 晓红对话汤海孺、陈玉龙

01

生态+文化+创新+智慧+善治

“五维一体”探索城市发展新模式

丁晓红：

我们说到拥江发展，从钱江世纪城、奥体一直延伸到富春江，“山水”之间的高级未来城市样本形成了一个非常有意思的模型，模型里的产业结构以及人居体验是一种完全创新的生态模式。请汤工为我们解析一下三江汇区域内资源、空间等方面的规划。

 汤海孺：

“三江汇”城市片区范围面积约450km²，包括滨江区、萧山区（湘湖、义桥）和西湖区（之江、双浦）以及我们所在的富阳区（东洲岛）。这张图上的排名前列个圈，“生态+文化+创新+智慧+善治”五个维度都与“人”相关联。

排名前列，是生态要素。未来这里不是以钱江新城的发展模式进行建设，而是要学习雄安新区的高质量发展模式，是以生态为主导的模式。这个板块未来的绿化，包括水系空间占比高达60%，完全是一个山水相融的环境。

第二，文化是未来城市发展的重要驱动力。这里有着丰厚的历史文化资源，包括湘湖文化、跨湖桥文化、富春江文化等多样文化。把这些文化呈现在产业以及城市空间风貌中，将形成一个非常独特的城市空间。

第三，通过引入创新要素将山水风光转化为“金山银山”。未来，新经济、新业态等新产业的进驻，将为三江汇带来高附加值的创新创业发展元素。

第四，智慧城市是杭州城市发展的重要方向，三江汇的发展也要求与智慧技术相结合，有利于对区域的运营进行调度。

第五，新型城市，不光需要政府的管理，更需要社会治理。我们也希望在这个板块内、社区内所生活居民都能够参与到未来城市发展的过程中。

所以围绕着这五个方面：生态、创新、文化、治理、服务，政府会在三江汇这个区域探索未来城市的发展模式。

丁晓红：

听了汤工对高级城市实践区三江汇规划的解读后，我们请陈总谈谈开发商对未来城市实践区发展战略是怎么理解的。

 陈玉龙：

刚才汤工分析了三江汇区域的大的规划层面，我讲讲我们开发商对这块地，对这个板块的看法。首先，在人们的眼中杭州以前不过是一个江南小城，从原先的绕城，到现在的中环、二绕，杭州城市骨架在不断扩大。去年，杭州人口净流入超过50万人次，今年预计会超过80万人次，杭州已经成为了一个国际大都市。

在这样的背景下，杭州城市发展策略也随之变化。从围绕西湖发展到拥江发展，三江汇就成为了拥江发展的重要节点。因为无论是钱江新城还是奥体，作为拥江发展1.0以及2.0版本，这些板块的空间是有限的。有人认为沿江板块中，钱塘新区的发展空间较大。但由于钱塘新区定位为杭州高端制造业转型的区块，大江东引入了不少以工业、制造业为主的工厂。

钱江新城  图源：网络

按照这样的逻辑，拥江发展3.0的重点就必须是三江汇。这个板块有大量的可开发空间与生态优势，像是一张可以尽情描绘的蓝图。汤工讲到，三江汇的建设要学习雄安新区的生态型高质量发展模式，当时选择雄县、白洋淀这一带，就是因为有大量的空间可以去重新规划。我们认为，这个板块是拥江发展的必然方向，这也是在三江汇的概念刚提出来的时候，三江汇区域内排名前列块地出让的时候，我们就选择进驻的原因之一。

丁晓红：

三江汇无论是从地理环境上，还是从历史的传承上，都处于杭州城市江河的上游，这里还是许多名人的诞生地，从最著名的《富春山居图》就可以看出历代的文人雅士都是看好这样的风水宝地的。

富春山居图 图源：网络

02

三江汇区域内“各司其职”

东洲岛走“产学研城”互动发展之路

丁晓红：

东洲岛为什么会成为亚运水上场馆以及科技乐活岛的选址地？政府对这块地的定位是怎样的？

 汤海孺：

刚才我们提到，三江汇区域整个范围有450km²，而在这么大的范围里是有分工的。

可以看到，在东北角主要是滨江区的范围，滨江区现在所剩的空间非常有限，西侧沿江的智慧新天地区块，未来会集聚相关总部经济的发展。

再下来是萧山区的湘湖度假区范围，在湘湖度假区范围也有几个板块，其中几个产业平台未来也是跟智能制造业有关。但是它主要的核心还是湘湖风景区，它的功能更多是跟休闲、旅游有关联的。

再下面是萧山区义桥板块，它主要是以智能制造为主体。

而在钱塘江西岸，主体是西湖区的之江新城，之江新城的文创优势是比较明显的，一个是省里四个文化场馆(现在都已经在建)，包括省图书馆、非遗馆、文学馆，都在进行开发建设，闻名中外的中国美院、云栖小镇在进一步发展中。因为之江新城不是强调高密度开发的发展方向，因此它的空间也比较有限。

云栖小镇 图源：网络

下一步主要预留的发展方向，一个是双浦，双浦现在是有轨道交通支撑的，6号线的终点就在双浦；再过来就是富阳的东洲岛区域，现在定下来富阳东洲岛未来将以生态、科研、乐活的方向发展，其中科研为主导。这样的发展方向跟周边的功能是可以互动发展的，因为我们要创造生产力，需要产学研城几个要素相互互动，才能够爆发出更大的活力。

较新公布的北支江南岸景观效果图 图源：网络

03

房价“1字头”的“洼地”

滨江、之江板块的外溢区

丁晓红：

既有产业又有生态，同时还有聚集的文化平台，所以这个区域今后样样都不缺。那么，接下来要问陈总，作为全国房企TOP26强的佳兆业，与上市公司德信地产强强联手，选址在三江汇国际化城市空间打造项目，是出于怎样的考量呢？

 陈玉龙：

佳兆业与德信当时拿这块地的原则很简单，就是跟着政府的规划走，跟着城市前进大趋势走，我们在拿地时会看得更长远一些。

云望璞园是三江汇区域规划出台之后推出的排名前列块地，佳兆业是一家想要深耕浙江、杭州的企业，包括德信也是根植于杭州的企业，我们觉得抢占时机非常重要。

第二，以这块地本身位置看，我们大概15分钟车程可以到滨江，这当然是我开车亲测过，晚高峰7点多开车，从项目到滨江的浦沿10分钟就到了，到滨江的最东端也只要半个小时左右。半小时的车程，房价却相差很大。

滨江目前的房价是多少呢？前一阵子龙湖竞得滨康综合体，住宅限价是5.15万元/㎡，二手房像浦沿这种地方，比如璞悦湾已经上5万元/㎡。另外，还有距离我们项目比较近的西湖区之江转塘这块，限价3.88万元/㎡左右。

而且在富阳，去年成交的金茂秦望综合体，限价2.98万元/㎡，接近3万元/㎡。回到云望璞园，这是一块“双限地”，精装限价1.95万元/㎡。所以从价差来看，我们这里属于很大的价格洼地，房价还在杭州为数不多的“1字头”，加之将来发展潜力非常大，这同样是我们评判这块地非常重要的一个指标。

另外，拿地之前，也考虑到了周边的客群画像，主要针对滨江、之江这边的产业人群。大家都知道滨江区作为杭州高新技术产业集聚区，有很多高级白领或者高薪人才。当然，现在滨江很多产业也在逐渐外迁，包括我们所在的东洲岛，也是承接了很多滨江那边外迁的高端产业，比如说大华、京东亚洲的智能仓储物流等，这些都是上市公司，不同于以往传统厂房为主，大家可以看到我们周边老旧的厂房，已经在拆迁了，所以这里是有很强大的客群基础的。

出于对客群的理解，我们的产品和社区打造也更偏向年轻化，比如我们的社区定义为轻享社区，是结合未来社区打造的，同时还综合考虑了海绵城市、绿色建筑等模式。此外，为了消除购房者的顾虑，我们小区自带了一个幼儿园，并配备了4千多方的社区商业，以后售楼处的位置就是社区商业，可以弥补这个板块商业氛围暂时不足的情况。

04

拥江发展3.0——

轨道上的三江汇，下一个潮水涌动的方向

丁晓红：

杭州未来要建成轨道上的城市，那么在三江汇这样一个新区，其区域轨道交通网是怎样布局的？这里以后会享有怎样的便捷？

 汤海孺：

就现状来讲，到我们这个区块有两条路线，一条是通过高速公路进入到我们这个区块，还有一条是从之江新城的范围，顺着沿江大道抵达，进入方式都是通过开车。

我们现在已经有了在建的地铁6号线，6号线差不多是在双浦位置有一个车辆段，是6号线的端点。距离我们这里可能还有些距离，但是从未来的发展看，这条线还会进一步向富阳方向来延伸，而延伸段也是要通过东洲岛跟富春湾富阳高铁站来打通。

丁晓红：

地铁6号线要通过双浦到东洲，最后到富春湾富阳高铁站，确实是可以实现高铁和地铁形成一体化，通过这条线还可以串起之江、双浦，以及通过转接还可以到滨江。这样的交通布局会将三江汇区中涉及的板块实现真正融合，甚至能更好融入杭州主城。我认为这样的新区未来充满了想象。

论坛现场

结语

 汤海孺：

我想做一个比喻，或者说做一个类比，其实在十年以前，例如西湖区和余杭区交界的一些位置，你可能会觉得比较偏，但是到今天都是发展非常好的区域。过去我们认为良渚那个地方也是非常偏的，到今天各个方面的要素都往良渚集聚之后，那个地区的发展就有了非常大的支撑与前景。

对于三江汇这个地方，虽然不在西湖区的范围，但是它就在西湖区的边上。所以未来这周边会有很多要素往这个地方集中，拿西湖区来说，开发空间要素有限，那么部分功能首先会外溢到这里，同样会溢出功能到这里的还有滨江区。

实际上拥江发展3.0，其实要比1.0、2.0在发展的方向上面更加往上进一步，更加进一步的内涵是什么呢？其实是为了实现高质量的发展，高质量的发展不像我们前几年所讲的城区的扩张，它是数量型的发展，它更加强调的是品质，内在质量的提升和拔高。所以从这个角度来讲，我们会更期待3.0的发展。

玉龙：

 陈玉龙：

从新的千禧年2000年起，排名前列个十年我们是看杭州的钱江新城，从一片滩涂地现在变成CBD，大家公认的市中心；第二个十年是看奥体，也就是从2010年到现在的十年发展，奥体如今已经是公认的“宇宙中心”，沿江两岸的天际线，已经发展成熟了；第三个十年就是在我们三江汇。大家错过了排名前列个十年钱江新城的拥江发展1.0版本，错过了第二个十年拥江发展2.0的奥体，千万不要错过第三个十年的三江汇——拥江发展3.0，这一次一定要跟上潮水的方向，跟上规划的大势。

丁晓红：

排名前列，三江汇区域楼盘价格处于2字头不到，离杭州主城区20公里范围内1字头的价格只能到萧山南区块戴村、河上了。第二，地铁6号线将通达全城，开启拥江3.0的杭州新滨江时代。届时，20分钟到达滨江生活圈，和之江、转塘同域化，已经是必然的一个趋势；第三，产业、人群的入驻，必然带来配套，何况还有国家投资的四大场馆，区域的定位会带来优质的生活配套和商业配套。

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