绿城中国(03900)豪斥逾230亿上演反周期拿地大戏,观众掌声何时响起?

当其他房企在第四季度拿地放慢时，绿城中国(03900)则开始执行反周期拿地策略，近一个月内连拿8地，共耗资逾230亿元人民币(单位下同)。

绿城一改此前谨慎态度，积极攻城略地，令人眼前一亮。因此，有媒体指出，绿城突转激进是在押宝后市走强。

其实早在今年年初，绿城的管理层就表示，绿城的土地储备还需要进一步加大，2017年会加大房地产投资力度，并且瞄准下半年的投资机会。

智通财经APP了解到，今年绿城的投资目标为700亿元。根据媒体报道，截止11月10日，绿城通过合作拍地、参股、旧城改造等方式获得的新增土地耗资约512亿元。再加上绿城于11月14日以31.8亿拿下成都双流地块。也就是说，今年绿城的拿地“余额”还剩150多亿。

在房企追逐规模化发展的当下，丰富的土储成为房企竞争的利器。绿城如今在土地市场发起攻势，能否获得资本市场的认可?

重仓浙江大本营

浙江作为绿城的大本营，一直是公司的重仓之地，此次其密集拿地也不例外。

除拿下成都上述地块外，绿城近一个月内拿下的其余地块分别为：10月19日，绿城携手宁波轨道交通竞得宁波东部新城地块;仅隔一天，联合体再夺宁波鄞州区邱隘镇南区核心地块;10月30日，绿城竞得2宗杭州富阳银湖街道的低密度地块;11月3日，绿城在宁波再添奉化长汀地块;11月7日，绿城以86亿、自持20%摘得北京石景山五里坨地块;11月8日，绿城摘得杭州市闲林街道里项片区A-14地块。

值得一提的是，近年绿城的拿地策略是聚焦一二线核心城市。此番绿城拿地的许多标志性动作，也引起业界关注。比如，拿下的北京石景山地块，是绿城近三年在北京的第三个项目。该地块总用地面积达21.64万平米，总建筑体量达34.79万平米，属北京今年少见的大体量综合宅地。根据地块出让条件，届时住房销售均价不超过52024元/平方米，且较高销售单价不得超过54625元/平方米。

应该注意的是，据智通财经APP统计，绿城拿下上述地块付出的地价款总计逾230亿元，逼近绿城上半年的新增土地款。根据中报显示，上半年，绿城新增12个项目，总建筑面积约为295万平方米，总土地款约245亿元。

另外，绿城此番密集拿地依然重仓杭州和宁波。根据中报数据显示，截至2017年6月30日，绿城土储的总建筑面积超过3057万平方米，其中杭州占比15%，浙江(除杭州)占比29.5%，两者占比共计44.5%，可谓占了绿城土储的“半壁江山”。

在业界看来，绿城此番大力补仓，资金方面压力较小，毕竟在2016年公司极少对外投资，账上积累了充裕现金流。根据中报数据显示，截至2017年6月30日，该集团有银行存款及现金(包括抵押银行存款)367.35亿元，总借贷602.14亿元。另外，该公司的净资产负债率为57.9%，较2016年12月31日的58.1%略有下降，较为健康。

另外，在今年中期业绩会上，绿城管理层也表示，目前公司取得金融机构授信超过1700亿元，截至2017年6月30日尚有可使用额度约1270亿元。

绿城土储落后同业

在绿城开始大力补充土储之时，其他房企已经慢下拿地步伐。

根据克而瑞的统计显示，整体而言，1-10月房企拿地规模已超去年全年，但单月拿地总量环比有所下跌。主要由于前三季度多数重点房企积极补货，库存充裕，土地规模达到新的高度，10月企业在拿地上有所放缓。但从累计来看，1-10月30强房企拿地规模依然较大，其中，新增土地价值30强房企总价值达到24092亿元，新增土地建面30强总建面达到57145万平方米，分别达到去年全年的1.2倍和1.1倍。

智通财经APP注意到，今年以来，随着楼市调控政策不断加码，房企销售端热度下降，但是在土地市场上，房企拼杀热度不减。在房企集中度不断提高的趋势下，许多中小房企都在加速奔跑，大力补充土储，希望通过规模化竞争，挤进强者梯队。

而在土地市场上，此前绿城一直低调蛰伏。土储成了公司发展的一块短板。根据绿城目前的土储水平来看，远不及其他销售千亿以上的房企。

几组较为粗略的数据对比可以说明问题。今年前10月，绿城销售额突破千亿大关，达到1070亿元，绿城提前两个月完成900亿的年度销售目标。根据克而瑞的统计，共有12家房企前10月的销售额在千亿以上，绿城正好排在第12位。

房企2017年1-10月销售排行榜 图片来源：克而瑞

而在中期土储排行榜上，绿城以3057万平方米位列19位，许多销售额远未及千亿的房企土储都居于绿城之上。比如，中国金茂(00817)的前10月销售额为457.04亿，而中期土储量则为3725万平方米。

图片来源：中房智库

再看绿城新增土储的排行水平。今年中期绿城新增土储建面为295万平方米，再加上近期拿地共超百万平方米，粗略估计，目前绿城新增土储建面逾400万平方米，这一体量和杭州市场上的强力竞争者融信中国(03301)相当——根据克而瑞的统计，前10月，融信的新增土地建面为402.1万平方米，居排行榜第30位。

一般而言，在雄厚财力支撑下，房企积极拿下优质地块于公司而言都是利好消息，这在资本市场上也会得到良好反馈。不过绿城此番拿地的时间点略显尴尬——内房股此轮上涨周期几近结束，正处于今年以来最长时间的回调期，在此种境况下，个股很难突破板块僵局迎来大涨，体现在绿城上，从10月至今，绿城已经累计下跌2.34%。不过这并不妨碍投资者将绿城列为“3年将涨5倍”的潜力股。

在2017年内房股的这轮大涨潮中，绿城并未跟上板块上涨步调，明显估值还处于行业较低水平，根据富途证券数据显示，其动态PE仅约7倍。而在其押宝后市走强及追求有质量的增长调性下，未来股价能否迎风起舞，仍然值得期待。