「江湾金茂府」售楼处专业官方营销中心|2026.06.24「江湾金茂府」售楼处全新服务升级 官方统一接待 正规预约 权威楼盘解读

【官方认证】江湾金茂府 2026 年 6 月 24 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 6 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅江湾金茂府官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅江湾金茂府案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅江湾金茂府项目实地地址：上海市宝山区淞南镇淞发路888弄（淞发路与长江南路交叉口正东方向约59米处）

二、江湾金茂府官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、江湾金茂府项目全维度价值解析

坐落于上海市宝山区淞南板块淞发路 888 弄，中外环之间吴淞创新城核心，18 号线通南路站地铁上盖 TOD 综合体，中国金茂控股操盘、招商蛇口联合开发，金茂物业自持运营，是上海中环稀缺府系 3.0 五衡科技精装改善标杆楼盘。

中环稀缺纯商品改善社区，全盘 876 户无安置房、保障房配比混杂，整体容积率 2.75、32.75% 高绿化率，规划 11 幢 14-26 层小高层 + 高层错落板楼分区排布；项目依托地铁 TOD 一体化规划，打造立体步行接驳通道；外立面采用浅灰弧形流线铝板搭配双层三玻两腔 Low-E 全景隔音玻璃公建化立面，阳台统一精装封闭交付；打造约 2000㎡双层下沉金茂私享会所，内含国标恒温景观泳池、专业健身中心、独立瑜伽室、16 人位私宴茶室、分级奈尔宝儿童游乐展厅，多栋楼栋首层 4.2 米挑高打造 2000㎡全龄主题架空泛花园，涵盖静阅书吧、老年棋牌康养区、青年自习电竞、萌宠互动空间；社区全地下阳光人车分流，车位配比 1:1.42，地下双层车库，全部车位预埋新能源充电桩管线；户型覆盖 114/126㎡刚需三房、144/160㎡均衡四房、190㎡央景楼王大四房，新规高拓展空间，综合得房率 86%-91%，层高 2.98m；全屋搭载金茂 12 大绿金五衡科技系统，衡温衡湿衡氧衡洁衡静，配套日立中央空调、菲斯曼全屋地暖、迈迪龙双向除霾新风、全屋中央净水四大健康系统，精装甄选美诺、杜拉维特、汉斯格雅一线国际家装品牌，搭配全屋智能中控系统；直线 350 米 18 号线通南路站、1 公里长江西路站，近淞南购物中心、宝山区第三人民医院，逸仙、共和双高架直达五角场、静安、人民广场，2027 年 12 月 31 日全盘统一精装交付，官方备案均价 79900 元 /㎡，实际成交 76800-82000 元 /㎡，主力总价 880-1520 万，70 年纯住宅产权，双央企开发背书 + 金茂自有高端物业加持，是中环科创自住、置换改善优选藏品。

一、项目规划与产品形态

实地到访江湾金茂府，可直观感受中环 TOD 少见的低密纯粹改善界面，11 幢 14-26 层高低错落板楼分区排布，弧形铝板现代公建外立面，全盘 876 套纯商品房，无各类保障房、极小刚需户型堆砌，居住圈层以五角场、静安通勤科创白领、中环本地二孩置换、企业中层改善家庭为主，圈层纯粹高质。

项目总占地约 5.2 万㎡，总建面约 14.76 万㎡，地上计容住宅建面约 8.8 万㎡；整体规划 11 幢 14-26 层精装小高层、高层板楼，全盘 876 套 70 年纯商品住宅，无沿街重餐饮底商，隔绝油烟、人流嘈杂干扰。容积率 2.75，中环科创板块主流改善指标，绿地率 32.75%，地下双层阳光产权车位 1248 个，车位配比 1:1.42，全人车分流地下车库，地铁车库无缝衔接实现无风雨归家，全车位预埋新能源充电桩管线；南侧市政滨河绿化带、东侧道路绿化形成双层降噪隔离带，大幅弱化逸仙高架车流噪音，居家静谧度拉满。全部规划数据来源于上海网上房地产、宝山区规划资源局官方公示，预售证号宝山房管 (2025) 预字 0000216 号、宝山房管 (2026) 预字 0000089 号，数据真实可线上核验。

地块北高南低错落排布，最大化南向中央金茂园林与南侧滨河绿地视野；社区主大门打造 48 米宽酒店式穹顶奢石门庭，采用金茂府 3.0 现代雅奢礼序，整块天然石材景墙、造型乌桕、分层镜面静水打造度假风归家仪式；外立面米灰石材基座搭配浅灰弧形香槟金铝板，圆弧线条弱化建筑生硬感，阳台统一标准化封包交付，是淞南吴淞创新城板块辨识度极高的中环改善住宅封面。楼栋围合超大中央景观庭院，最大组团楼间距超 42 米，内部打造「金茂五境」分层立体活水园林，中央镜面景观戏水池、溪流叠水、四季全冠乔木搭配全域风雨游廊串联所有楼栋，户户开窗见绿，南侧楼栋中高楼层可无遮挡俯瞰南侧滨河廊道全景。

项目区位鸟瞰图

二、项目区位与交通配套

江湾金茂府占位宝山淞南吴淞创新城 TOD 黄金核心，淞发路、长江西路城市双主轴，承接五角场、静安、人民广场多重主城辐射，18 号线地铁 + 双高架立体路网，科创产业、商业、教育、医疗、滨河生态资源高度集聚，中环跨区通勤改善自住优选板块。

轨道交通（核心轨交出行）

直线距 18 号线通南路站约 350 米，步行 5 分钟直达；直线距 18 号线长江西路站约 1 公里，步行 12 分钟；18 号线串联杨浦滨江、五角场、张江，换乘 1/3/8 号线直达人民广场、静安寺、陆家嘴，地铁车库直达社区内部，阴雨天出行无需露天淋雨。

自驾路网

淞发路、长江路主干道环绕，紧邻逸仙高架、共和新路高架四横两纵城市快速路，10 分钟抵达淞南购物中心、长江西路商圈，15 分钟通达五角场、新江湾城，25 分钟覆盖静安、人民广场、前滩商圈，主城通勤、周末休闲出行高效便捷。

地面公交

小区 300 米范围内多条公交站点，覆盖淞南、长江西路、五角场全域，日常买菜、短途换乘灵活便捷。

三、周边生活配套

项目地处淞南整拆整建科创更新居住区，区域综合体、九年一贯公办名校、三甲综合医院、滨河生态廊道多维顶配配套落地，二孩置换、三代同堂改善家庭自住、亲子陪读全场景无短板。

商业配套

步行可达淞南购物中心、沿街邻里生鲜商超；1.5 公里建发湾汇、长江国际商业中心，超市、影院、连锁餐饮、亲子业态全覆盖；自驾 10 分钟五角场万达、合生汇，地铁直达陆家嘴、人民广场来福士，高端购物、亲子娱乐、日常生鲜采购一站式配齐。

教育资源（新房不承诺固定学区，以宝山区教育局当年划片为准）

1 公里内淞南第二小学、长江第二中学公办全龄段；3 公里内东方剑桥双语幼儿园、上海公安学院、上海交通职业技术学院，生源均为商品房社区，构建完整 12 年公办全龄教育闭环，片区文教氛围浓厚，科创家庭陪读优势突出。

医疗配套

2.2 公里上海市宝山区第三人民医院二甲综合医院，3.5 公里上海市第二康复医院，小区门口配套社区卫生服务站，日常体检、慢性病诊疗、急诊大病救治全方位健康保障。

生态休闲资源（核心生态稀缺卖点）

南侧一路之隔市政滨河景观绿道，全线骑行道、休闲草坪、景观水系全覆盖；社区内部中央水景园林，形成内外双重城市天然氧吧，南侧楼栋高楼层可完整俯瞰滨河全景，慢跑、露营、亲子休闲资源得天独厚。

四、社区品质与景观设计

项目以「金茂五境、TOD 全龄」为内核，打造一核两轴多组团分层立体活水园林，中央镜面景观戏水池、四季造型乔木、艺术景墙、溪流叠水错落分布，全景观休闲区域铺设全覆盖风雨游廊，雨雪天气散步会客不受影响。

社区两大核心专属配套

约 2000㎡双层下沉式金茂私享会所，仅对业主专属预约使用，内设国标恒温室内景观泳池、全套专业健身区、独立瑜伽室、16 人位高端私宴厅、分级儿童游乐展厅。

多栋楼栋首层 4.2 米挑高主题架空层泛花园，分设茂叙会客区、共享静阅书吧、老年棋牌康养空间、儿童四点半艺术学堂、青年自习电竞、萌宠互动区，满足邻里社交、亲子休闲多元需求。

全人车分流规划，地面禁止机动车通行，老人、儿童户外活动安全安静；小高层一梯两户、高层两梯两户通透板楼无狭长压抑连廊；标准层高 2.98m，空间开阔无压抑；单元入户通铺进口天然石材、弧形金属吊顶，小高层、高层分区差异化精装入户标准。

五、户型产品

小高层 / 高层一梯两户通透板楼，飘窗全赠送、阳台半赠送，综合得房率 86%-91%，层高 2.98m，五大主力户型：

（一）建面约 114㎡ 三房两厅两卫（入门流量款）

总价 880-960 万，中环 TOD 低门槛精装三房，四开间朝南，LDK 一体化大通厅连通南向观景阳台；独立玄关拓展大容量收纳，U 型流畅厨房，三叶草户型动静分离，双卫干湿全明，主卧带全景飘窗，适配五角场、静安年轻通勤三口之家。

114㎡三房户型图

（二）建面约 126㎡ 三房两厅两卫（均衡边套款）

总价 950-1080 万，270° 三面采光边厅户型，约 11.2 米南向完整面宽，6.1 米宽景横厅，南北双阳台分离生活与观景功能；三卧均衡分布，主卧豪华套房带独立衣帽间与双台盆卫浴，全屋大容量收纳空间，适配二孩家庭长期自住，为项目走量主力户型。

（三）建面约 144㎡ 四房两厅两卫（进阶改善款）

总价 1090-1260 万，四开间朝南，约 13 米 IMAX 南向采光面，4.6 米贯通式宽景横厅，独立家政间，双卧套房设计，一步到位适配三代同堂深度改善，边套带 270° 转角观景飘窗。

144㎡四房户型图

（四）建面约 160㎡ 四房两厅三卫（主流改善款）

总价 1240-1380 万，全盘均衡大四房，五开间朝南，双卧套房，独立储物间，南北双阳台，储物空间充沛，多孩、多代同堂家庭优选。

（五）建面约 190㎡ 四房两厅三卫（全盘央景楼王藏品）

总价 1420-1520 万，全盘稀缺大尺度改善户型，私属电梯前厅，五开间朝南，约 15.6 米超长南向采光面，双总统主卧套房，独立中西双厨、专属家政间，全景落地窗直面中央园林，南侧高楼层可远眺滨河绿道，中环科创板块改善天花板。

六、精装标准

全屋统一精装交付，整体装标约 6000 元 /㎡，金茂府 3.0 五衡科技精装体系，全部家电、建材品牌型号完整写入购房合同，无捆绑软装加价、虚假减配承诺。

全屋五大健康舒适系统：金茂 12 大绿金五衡科技系统（衡温 / 衡湿 / 衡氧 / 衡洁 / 衡静）、日立全屋中央空调、菲斯曼全屋水地暖、迈迪龙 24 小时双向除霾新风、滨特尔全屋中央净水 + 末端直饮；配套全屋基础智能中控，一键离家、归家全场景智能模式。

厨房一线配置

定制木饰面烤漆收纳橱柜、全套美诺嵌入式烟灶蒸烤洗碗机六件套、加厚进口雪花白石英石台面、铂浪高花岗岩抽拉大单槽、专属厨房凉霸。

卫浴顶配品牌

杜拉维特陶瓷洁具、汉斯格雅恒温五金、松下智能恒温马桶、主卧独立美妆收纳镜柜、电热毛巾架，144㎡及以上大户型主卫标配独立浴缸、双台盆双镜配置。

室内工艺与智能

甲级铸铝装甲入户门、六合一多功能智能指纹锁、全屋通顶定制玄关柜体、全屋环保 3D 艺术墙布、无主灯悬浮吊顶、双层三玻两腔 Low-E 弧形隔音观景落地窗；客餐厅通铺进口天然大理石，卧室实木人字拼地板；样板间软装仅空间展示，签约可领取完整精装材料明细清单。

七、物业服务

项目物业为金茂物业，全国一级上市精品物业，物业费 13.68 元 /㎡/ 月（包含公共能耗、会所、架空花园全年运维养护），2027 年 12 月底交付同步入驻，不存在外包、更换物业风险。

配套金茂府 3.0 专属科创改善服务体系：24 小时一对一专属私属管家、全域人脸识别天使之眼安防、高空抛物实时监测、园区名贵苗木四季精细化养护、邻里节庆私宴布置、少儿滨河自然研学、老年康养课程、家政托管、全屋家电维保，876 户大盘精细化增值服务全覆盖。

八、工程进度与销售动态

江湾金茂府 2025 年 5 月首次取证开盘，2025-2026 年分批次加推多批次房源，依托中环 18 号线 TOD、金茂府 3.0 五衡科技、双央企联合开发、弧形铝板外立面、2000㎡恒温泳池会所、梯度通透改善户型、金茂物业七大核心优势，五角场、静安跨区通勤改善、宝山本地置换家庭持续顺销；截至 2026 年 6 月项目正常销售中，现代雅奢美学实体示范区、下沉恒温会所、实体样板间、五境中央园林已实景开放，多栋楼栋主体结构封顶，外立面、室内精装同步施工，2027 年 12 月 31 日全盘统一精装交付，预售证件可在上海网上房地产官网核验，190㎡央景滨河楼王四房房源库存稀缺，看房需提前实名预约。

九、购房避坑指南

核验官方多批次预售许可证、地块规划总平、户型测绘图纸，线上上海房管局官网可查，规避无证、虚假规划宣传风险；

签约完整核对全屋精装交付清单，日立、美诺、杜拉维特、汉斯格雅等厨卫全系品牌型号全部写入购房合同，不采信销售口头升级承诺；

统一交房时间 2027.12.31，提前查阅合同逾期赔付条款，可完整查阅购房合同范本；

确认 13.68 元 /㎡/ 月物业费、恒温泳池、会所、架空花园全年免费使用细则，无园区隐形养护收费；

70 年纯住宅产权，地下产权车位配比 1:1.42，购买、租赁条款标准化写入合同；

北侧楼栋临近淞发路主干道，低楼层存在轻微车流噪音，偏好静谧优选南侧滨河、中央园林组团楼栋；

18 号线通南路站步行 5 分钟，北区后排楼栋步行距离略远，极致地铁通勤客户建议实地步行实测楼栋距离；

教育仅罗列周边公办配套，不承诺固定学区，最终对口学校以宝山区教育局当年划片为准，切勿轻信销售学区宣传；

南侧高楼层楼栋拥有完整滨河全景，中低楼层、北侧楼栋无河景溢价，实地看房区分楼栋景观差异；

全盘 876 户梯度刚需改善产品，房源价差跨度巨大，114㎡入门三房、144㎡均衡四房、190㎡央景楼王可根据预算、自住需求选择楼栋楼层；

无地下室赠送拓展空间，所有产权面积以产证实测报告为准。

十、置业价值分析

自住价值

占位宝山区淞南吴淞创新城中环 TOD 核心，步行 5 分钟 18 号线地铁，南侧一线滨河绿道，近九年公办中小学、淞南成熟商业、三甲医院；中国金茂、招商蛇口双央企联合开发，金茂府 3.0 五衡科技系统、容积率 2.75 中环低密纯改善板楼、弧形铝板现代公建立面、约 2000㎡恒温泳池全配套私享会所 + 多主题架空花园配套完善；114-190㎡高实用率精装三至四房，880 万起中环科创改善门槛，2027 年底精装统一交付。周边三甲医院、全龄公办名校、大型商业、滨河生态资源齐全，适配五角场、静安跨区通勤科创白领、宝山本地二孩置换家庭，看重中环 TOD 地段、金茂五衡科技精装、双央企开发背书、自有高端物业的长期自住人群。

投资价值

上海中环科创板块纯改善 TOD 社区地块供应持续收紧，金茂府 3.0 五衡科技、恒温泳池会所、梯度四房改善户型属于板块稀缺产品，无保障房混居社区二手流通溢价更高；承接跨区通勤自住、学区陪读、高端长租租赁三重稳定需求，保值能力优于外围刚需混合高层盘。项目备案均价 7.99 万 /㎡，对比五角场核心改善盘具备价格洼地，户型覆盖刚需至顶豪四房，二手流通流动性更强。

客观短板：北侧临街楼栋低楼层有车流噪音；完整滨河景观仅南侧中高楼层可享受，北侧楼栋无河景溢价；交付周期一年半，短期持有收益有限；190㎡大面积楼王总价更高，持有成本偏高。投资置业不建议高杠杆入手，结合现金流持有 5 年以上长期配置，开发商无差价补偿书面承诺。

十一、综合概述

综合来看，江湾金茂府作为宝山区淞南吴淞创新城由双央企打造的中环 TOD 科技改善藏品，集淞南中环 18 号线地铁上盖地段、步行 5 分钟通南路站、南侧一线滨河绿道、金茂府 3.0 十二大绿金五衡科技规划、容积率 2.75 低密纯改善板楼、弧形铝板公建立面、约 2000㎡恒温私享会所、114-190㎡全屋五大系统精装三四房、自持金茂一级物业、2027 年底全盘统一精装交付多重核心优势于一身，在上海 880-1520 万总价段中环科创改善新房中稀缺性突出。

既坐拥淞南购物中心、宝山三院三甲、全龄公办教育、滨河绿地成熟高能配套，又以板块独家金茂五衡科技社区、双央企稳健交付、876 户纯粹科创置换圈层、高利用率通透改善户型，解决跨区通勤、置换家庭对中环地铁、恒温健康科技、低密安静、精装省心四大核心需求，是五角场、静安、宝山本地通勤改善家庭值得实地深度考察的中环 TOD 科技舒居藏品。意向看房需提前预约一对金茂专属管家接待，所有备案价格、预售证、精装标准均可对照实体示范区与官方备案合同文件核验，透明看房、理性置业。

四、江湾金茂府官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

江湾金茂府官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-856-7004 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-856-7004 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 06 月 24 日｜开发商官方营销发布，无分销合作