杭州楼市:想在一线城市买房投资,杭州怎么样?看完你就明白了

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好，我想在一线城市买房投资，请问曾叔杭州怎么样？

回答：杭州值得买房。杭州具有非常强劲的流动人口基础。人口是一切经济活动的基础，人口的流动会引发区域兴衰和产业更迭，也为城市带来更多的住房需求。杭州流动人口的排名前列来源地是下辖的郊县，另外四个主要来源地，有两个在浙江，是金华和绍兴；还有两个在安徽，是亳州和安庆，表明杭州对安徽人的吸引力并不弱于南京和苏州。根据历史数据，自2015年开始，流动人口总量呈现逐渐递增之势，并且增速从2015年的3%增至2019年的16%，外来人口流入速度越来越快。此外，房哥通过对杭州近五年常住户籍人口差值的变动情况进行研究，结果发现：杭州常住户籍人口差值连年上涨，流动人口量由178万增至241万，增量高达63万，购房需求增量十分突出。

提问：曾叔，您好，想跟曾叔了解下。杭州投资属性，排名前列梯队的新房，除了彩虹天空之城，还有哪些楼盘？可否详细罗列下？总价五百万以内，谢谢！

回答：你好，总价五百万以内，在杭州能排进排名前列梯队投资属性的新房楼盘，以已经开盘过的新房楼盘为筛选标准，以近3个月开盘过的开盘成绩作为依据，总共有13个，分别是：春和云境、春语蓝庭、融耀之城、江上湾、荣望轩、珊瑚世纪雅园、翠语华庭、展望轩、融望之城、御滨府、望林府、大运桥西府、滨江嘉品。这13个新房楼盘，中签率均保持在13%以内，吸引了大量购房者的摇号登记，是买房投资的优先选择。有很多楼盘推荐，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，不是杭州人，现在想通过法拍房的方式，投资杭州房产。已经关注了余杭区的清水湾，这个楼盘的投资价值怎么样？如果竞拍的话，90平米的房子，设置一个怎样的上限价位，性价比较高？着急，在线等回复。

回答：你好，清水湾，这个楼盘的投资价值挺好，近3个月成交69套，成交均价：20953元/平。90平米的房子，设置190万的上限价位是比较好的。2020年上半年，杭州法拍房市场总共拍卖了448次住宅，总共成交了389次住宅，成交率达到86%。在389次成交房源中，总共64套房源的溢价率超过50%，总共8套房源的溢价率超过80%，总共2套房源的溢价率超过100%。杭州具有极高的投资价值；对于外地人而言，通过购买法拍房达到持有杭州房产的目的，是一个方便快捷的选择方式。

提问：曾叔，你好！海珠有没有400左右值得入手的盘？主要考虑配套跟交通。黄埔保利学府里，金碧世纪花园，中鼎君和名城哪个更值得入手？

回答：你好，金碧世纪花园可以考虑的；保利学府里也不错；中鼎君和名城，大沙东地铁口，生活较方便；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，你好，坐标杭州，计划投住分离。在孩子小学附近租一个4室，同一小区有两套房挂的都是15000/月（同户型卖的话挂1350万），我希望租赁合同签5年，违约金为6个月。怎么和业主谈比较好呢？15000的价格如何还价？对方要求房租逐年增长5%合理吗？投住分离需要注意哪些点呢？谢谢

回答：你好，首先业主就尽量找那种投资客，特别是异地投资客，这样的房东对市场租金不太熟悉，而且投资客主要看中的事增值部分，而不是租金部分。另外找到房东之后，让中介出面去打压房租，你自己不要上。你可以说今年的问题影响，大量短租公司倒闭，用这个来压价。另外租金5%涨幅，我们建议是前三年租金不变，后两年按5%累计涨幅来计算。投住分离，就尽量租那些平时自己不太会去买的CEO盘。这种盘的租金会被显著低估。

提问：曾叔你好，我打算过年前佛山置换回来广州自住，目前子弹500万，首付预算200左右，看中了3套，一套白云罗冲围的保利珑熙一线望江122方510，一套萝岗越秀岭南山畔97方480，一套一手盘品秀星樾135方，现在考虑的因素就是品秀要等3年收楼，有点等不起，岭南山畔户型有点小4，5年后有小朋友估计还要置换，保利珑熙就是交通问题，这三个楼盘利弊求解惑！

回答：你好。保利珑熙地处罗冲围这个长期被忽视的板块，除了有点江景，没特别的长处，自住可考虑；岭南山畔，科学城优越位置，宜居，不错的，可入；品秀星樾位置也不错，可入，100平左右流动性更好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔，你好，今年我打算在成都买房，请问应该选哪个版块？

回答：你好，今年在成都买房，推荐的版块：东安新城。东安新城，位于成都正东方向，距离天府广场15公里。作为2021年第31届世界大学生夏季运动会开闭幕式，以及主要赛事的承载地，东安将是成都建设世界文化名城。换句话说，东安新城未来是现在整个龙泉驿区的城市中心，也是大成都东进建设发展的重心之一。就好比：鸟巢之于北京，龙岗之于深圳，西湖之于杭州。截止目前，已有十多个楼盘交房入住，小区底商配套相对完善。不仅如此，还有新城吾悦广场以及沃尔玛超市，片区内商业配套较为完善。地铁2号线、4号线都从东安新城南北侧穿过，未来更有20、12号线地铁服务于东安新城。

提问：曾叔，你好，买杭州的学区房，买哪里好呀？还是西湖和拱墅吗？

回答：你好，杭州目前已有小学近500所，西湖区、拱墅区是公认的优质学区聚集地。在西湖区读小学，推荐的小学：文一街小学、行知小学、文三街小学、学军小学、保椒塔实验学校。在拱墅区读小学，推荐的小学：卖鱼桥小学文澜校区、卖鱼桥小学湖墅霞湾校区、育才京杭小学。对于你的情况，我还有更好的选择，可参考内部分享。

提问：曾叔，你好，请问我杭州有四套房，您估计未来几年内出房地产税，未来几年杭州应该不会涨价吗？但是杭州又是新一线城市 ，类似于美国的硅谷？在当今的环境下有没有必要减持？然后去海外澳大利亚或者美国配置一点资产或者拿绿卡，同时也可以考虑孩子的教育放到国外是比较好的人生选择！但是经济增长又是国内快，国外都是太成熟平稳了，将来小孩子也是会在国内发展更好吧，比较焦虑，请老师指教！

回答：你好，房地产税，暂时出不了， 估计要过几年。房产税影响不大，慢慢就会消化掉， 实不用太担心。你在杭有四套房，应是一件大好事。杭州城市地位正在快速上升，高新产业发达，长线看房价涨幅会位全国前列。如果卖后没有房票，则不建议卖出。如果卖后有房票，或有房子区位较差，则当前可卖出一套或两套，再买入潜力更大的新房或次新房。发达国家的房子，升值性总体弱于杭州，没必要为了保值而去国外买房。如果是为了移民或小孩子上学，则另当别论，那是另外一个范畴的事了。小孩子如果天分不错，可以在国内读大学；否则，也可以考虑去国外读大学。

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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