2021年杭州分区调整,应该这样买房!

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

提问：杭叔，你好，最近看了很多关于杭州分区的消息，想问一下杭州分区带来楼市带来了哪些影响？

杭叔：你好，杭州分区将杭州以前的8个区进行了重新调整，像江干区与上城区、下城区与拱墅区、下沙与大江东均被合并，分别成立了上城区、拱墅区、钱塘区；而余杭区直接被一分为二，以京杭大运河为界，东边是临平区，西边为余杭区。这次分区，在一定程度上解决了原有的行政区域面积大小不一、发展不平衡以及土地储备问题等问题，增加了可持续发展空间。可以说，这次原江干区或将成为较大受益者，原来教育短板、产业引入等问题都能够得到解决。除此之外，余杭区和临平区也能够继续互惠互利，虽然科技城完全属于了余杭区，但黄湖、鸬鸟和百丈三个山区也不再属于临平了。至于新拱墅区或将迎来更大的发展空间，运河新城、武林新城等项目都能吃到一些红利。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：杭叔，你好，目前在杭州城北工作，首付大概可以承担65万左，想要购入总价200万左右的房子，可以入手哪些板块？

杭叔：你好，目前，杭州的刚需买房确实比较困难，预算200万，在主城区除了老破小，基本上没有什么其他的选择，只能去看看一些比较偏远的郊区。崇贤、东湖新城距离还算近，交通也便利，是比较理想的地方。因为今年限价体系的调整，这两个区域的房价都有了小幅上涨，二者在核心位置的次新房价格没有什么区别，不过东湖新城的新房要稍微贵一些。从摇号数据来看，东湖新城的情况要好于崇贤。不过，崇贤的缺陷正在一点点被弥补，而且已经有了逆袭的趋势。这两个板块的产品、户型都比较适合刚需、刚改家庭，不过崇贤的供应有限，今年应该会断供，东湖的房源还比较充足。具体买房选筹，详见内部分享。

提问：杭叔，你好，工作几年有了一些存款，工作也比较稳定，预算有限，想要买一套房子自住。请问刚需买房首要考虑的应该是什么？是房子的户型面积还是所在地段位置？除了这些还有什么要考虑的吗？

杭叔：你好，首要考虑的是房子的地段。不管是自住还是投资，都应首先考虑地段。对于买房投资者而言，买房能获取收益，即房子的升值潜力是最重要的，而地段对于房价涨幅影响巨大，所以他们往往会首先考虑房子是否在核心地段。对于自住者而言，房子用于自住，户型面积固然重要，但生活居住离不开周边商业、交通以及教育资源，地段优越，配套成熟的房子更为便利，居住价值也更高，因此地段也应是首先考虑到的因素。杭州买房建议，详见内部分享。

提问：杭叔，你好，家里小孩今年幼升小，我们在18年的时候入手了一套桥西的二手房，对口文澜实验学校，不过我们的落户时间才两年过一点，是不是会被调剂？

杭叔：你好，根据统计，2021年文澜实验学校的一表生有700多人，估计至少会有100多人会被调剂。你这种情况虽然是一表生，但孩子被调剂的可能性很大，这样还不如直接去摇民办小学。今年杭州重新分区，新上城、新拱墅两区的民办都会按照合区后的范围招生，这意味着民办摇号的竞争可能会加大。不过这主要是针对原拱墅区的家长，对于原下城区的来说，也可以报名原拱墅区的学校，选择反而更多。当然，幼升小还不是分区影响下的主战场，小升初的竞争会更加激烈，拱墅区孩子和家长们面临的压力也会更大。但原下城区一下子就多了5所民办初中可以报名，无疑是重大利好。这次分区让公办、民办资源都被迫重新洗牌，但民办受到的影响还是会更大一些。

提问：杭叔，你好，杭州工作，快要结婚了，和女朋友商量买一套房作为婚房，是买新房好还是二手房好？二手房可以迅速入住，但是心理上我们都想买新房。能帮我分析一下新房和二手房的优劣势吗？较好给一点建议。

杭叔：你好，二手房相比新房的优势有三点：首先，是现房而非期房，能迅速到手，不需等待；其次，能直观了解产品质量、周边环境、物业好坏；最后，地段相同情况下，二手房价格低于新房。不建议购买房龄超过二十年的房子，原因有以下几方面：一是房子质量问题，房子老旧；二是物业问题，老小区物业管理差，车位少，小区人员鱼龙混杂；三是贷款问题，银行根据房子年限对房子价值进行评估，房龄越大，银行放贷可能性越小，首付比例越高，不利于买房者，即使在某些城市能申请到贷款，受到的条件限制也很多。四是出手难度，老破小转手难度大，楼层高且没有电梯的老破大出手难度更大，总价高但产品质量一般，既不在经济实力有限的人群选择范围内，也不符合改善群体的需求。总的来说，建议购买房龄小于等于十年的次新房，不建议选择房龄超过二十年的老房子。

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杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。