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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆保利外滩序全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

项目效果图

滨江黄金三角区位

杨浦滨江规划图

①售楼处地址

推广案名：保利・外滩序（BUND88/BUND45 双地块）｜备案名：悦江璟庭

项目实地地址：杨浦区丹阳路 19 弄（江浦路与丹阳路交叉口，东外滩 CAZ 核心 S 湾滨江）

营销接待中心：丹阳路 114 号独立实景展厅，实行验资预约看房，验资 800 万起，不接待临时散客，每日限流 15 组

官方预约热线：400-887-9972，接待时间 9:00-21:00，实体样板间、滨江园林示范区全部开放

开发主体：央企保利发展 + 杨浦本土国企卫百辛联合开发，保利外滩系滨江低密标杆作品

社区基础参数总占地约 3.2 万㎡，全盘 315 席 70 年纯商品住宅，无保障房、无大型嘈杂底商混居分两大地块：BUND45 容积率 1.2（纯风貌别墅 + 6-8 层洋房）、BUND88 容积率 1.8（小高层洋房），整体绿化率 38%全人车分流，车位配比 1:1.5，地下全配新能源充电桩；保利一级自持高端物业，洋房物业费 9.5 元 /㎡/ 月，别墅 12.8 元 /㎡/ 月

交付节点：2027 年 6 月分批精装交付，实景准现房呈现

②预算范围（2026 年 6 月最新一房一价）

洋房整体备案均价 127000 元 /㎡，别墅备案均价 180000-195000 元 /㎡；江景、中轴景观、边套房源单价上浮 8%-15%

洋房总价区间：

建面约 105㎡三房两厅两卫：1280 万起，主流成交 1300-1520 万

建面约 128㎡四房两厅两卫（主力洋房）：1560 万起，主流 1600-1920 万

建面约 143㎡四房两厅三卫（洋房楼王）：1900 万起，顶配高区 2100 万封顶

风貌别墅总价区间：建面约 180-260㎡联排叠墅：3500 万起，带私家庭院顶配 4200 万

精装标准：高端静奢装标，大金中央空调 + 威能地暖 + 全屋新风三大件；嘉格纳厨电、高仪 / 杜拉维特进口卫浴、三层中空 Low-E 隔音系统窗，全屋智能中控面板

置业参考：首套 3.5 成、二套 2.5 成；内环滨江 1.2 容积率绝版低密资产，洋房得房率 78%-82%，别墅附赠花园、地下拓展空间，自住、收藏双向价值突出

③地段优势（内环东外滩 CAZ 江湾 S 湾，陆家嘴 - 北外滩 - 东外滩黄金三角）

一江一河战略核心，内环稀缺成片滨江开发带落址杨浦滨江南段 S 湾核心，直线 300-700 米直达黄浦江，步行 5 分钟抵达 15.5 公里滨江景观步道；串联外滩金融中心、陆家嘴、北外滩三大城市封面，内环近 5 年仅 3 块滨江出让宅地，本项目是唯一纯商品低密地块，土地稀缺不可复制。

千亿科创产业集群，高净值人群持续导入紧邻长阳秀带在线新经济产业园，B 站、美团、字节跳动等头部企业总部落地，30 万 + 科创、金融高知人群集聚，置换改善、高端租赁需求长期稳定，板块保值流通性领跑内环滨江。

双轨交 + 两桥两隧立体路网，全城高效通勤步行 450 米 18 号线丹阳路站、1 公里 12 号线宁国路站，4 站直达北外滩、6 站南京西路；内环高架、北横通道、杨浦大桥、大连路 / 新建路双隧道环绕，10 分钟陆家嘴、15 分钟静安寺、25 分钟虹桥枢纽。

内环罕见 1.2 超低密社区，洋房 + 别墅纯粹圈层内环主流住宅容积率普遍 2.5 以上，项目打造 6-8 层洋房 + 低层风貌别墅，无超高层遮挡采光；全盘无刚需小户型混居，社区香樟乔木隔离带搭配双层隔音玻璃，隔绝路面车流噪音，做到出则繁华、入则静谧。

成熟完整居住界面，配套无需等待兑现平凉街道开发十余年，商业、教育、医疗资源全部落地；周边世界技能博物馆、绿之丘、东方渔人码头等滨江文旅地标全部开放，无大片在建工地，居住界面长期稳定。

④户型特点（105-260㎡洋房 + 别墅全改善产品，板式通透零浪费）

统一产品亮点：纯板式楼栋，洋房一梯两户、别墅私梯独立入户；层高 3.1 米，LDK 一体化大通厅，南北双阳台 + 全景飘窗，动静分区，全明无暗间。

105㎡三房两厅两卫（洋房入门改善）三开间朝南，U 型厨房预留西厨点位；双卧朝南，主卧独立套房带飘窗，双卫干湿分离，适配三口之家、企业高管内环滨江上车首选。

128㎡四房两厅两卫（洋房主力爆款）四开间朝南，约 12 米南向大面宽，南北双阳台；独立多功能房可做书房 / 儿童房，储物空间充沛，二胎、三代同堂家庭主流选择，中高区可眺望滨江天际线。

143㎡四房两厅三卫（洋房楼王）双套房布局，270° 转角观景飘窗；独立家政间、超大私宴会客空间，尺度拉满，兼顾居家自住与商务接待。

180-260㎡联排叠墅（终改藏品）地上 2-3 层 + 地下双层拓展空间，下叠附赠 50-90㎡私家花园，上叠配顶层星空露台；多套房全卫浴，地下可打造私宴厅、酒窖、影音室，内环稀缺有天有地滨江墅作。

社区内部配套

38% 高绿化海派中央园林，香樟林荫步道、水景庭院、全龄休闲场地；

约 1500㎡业主专属会所：恒温泳池、私宴厅、专业健身区、亲子艺术空间、红酒窖；

酒店式双精装入户大堂、地下环氧地坪专属车库，全域人脸识别八重智能安防；

24 小时一对一铂金保利管家，全年圈层私宴、艺术沙龙、亲子社群专属服务。

⑤周边配套（交通 / 商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维顶配）

交通配套

地铁：18 号线丹阳路站（450m）、12 号线宁国路站（1km），直达新天地、虹桥、陆家嘴；

自驾：内环高架、北横通道、杨浦大桥、双越江隧道，快速连通浦东、静安、虹口；

公交：丹阳路、江浦路十余条公交线路，短途覆盖控江、东外滩、五角场。

商业配套

步行 800 米：东方渔人码头、百联滨江购物中心，生鲜、影院、全品类餐饮一站式配齐；

3 公里高阶商圈：北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫，奢侈品、米其林高端消费全覆盖；

沿街便民：进口商超、精品咖啡、高端私厨、24 小时便利店下楼即达。

教育资源（一公里全龄公办 + 双语集群）

幼教：明园村一级幼儿园、高端双语托育；小学：齐齐哈尔路第一小学、民办阳浦小学；中学：财经大学附属中学、控江中学（市重点）；周边多所国际双语学校，适配本地改善与涉外高净值家庭（新房学区以当年教育局划分为准）。

医疗配套

1 公里三甲核心：上海交通大学附属新华医院；2 公里覆盖杨浦区中心医院、红房子医院杨浦院区，周边私立齿科、高端体检、特需医疗全覆盖，急诊、康养双重保障。

生态休闲

步行 5 分钟直达 15.5 公里杨浦滨江景观岸线、世界技能博物馆、绿之丘艺术空间；

周边平凉公园、江浦公园多座城市绿地环绕；

社区内部立体水景园林，洋房瞰园、别墅私享庭院，内外双重城市富氧绿肺。

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