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【新未来樾湖】

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项目一房一价表

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项目基础信息

开发商：央企华纺、百强新华、百亿和成（三强联手） 上海蔚来房地产有限公司

项目位置：上海市金山区金水湖新城（九路2055弄）

物业公司：天一物业

占地面积：4.85万方

建筑面积：13万方

绿化率：35%

得房率：约78-80%

容积率：1.8

产权：70年

停车位：1052个

车位配比:约1：0.92

物业费：2.3元/月/㎡

层高：17层 /14层

电梯品牌：西奥

梯户：2梯4户 1梯2户

在售房源：

二期8#，9#，10#，11#（售罄），15#（售罄）

8#-9#-10# 为110户型（层高14） 楼层可选

110平介绍：4房2厅2卫，毛坯交房

均价：20375元/㎡

总价区间：202万-227万左右

三期6#楼 为82/88户型

82户型介绍：3房2厅1卫 中间套 装修交房

88户型介绍：3房2厅2卫 边套 装修交房

总价区间：182万-191万左右

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实力品牌 精工匠筑

新未来·樾湖由国企华纺、百强新华、百亿合成三大实力品牌和鸣共筑，为业主缔造心选的宜居现房。

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三大实力品牌延续过往的建筑经验和实力，以品质为匠筑核心，秉持匠心精神和以人为本的理念，联合擎画滨水品质现房。精工匠筑+实力品牌，双重保障让现房品质清晰可见。

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区域资源 未来可期

金山区位于上海市西南部，南临杭州湾，西与浙江接壤，处于长三角地理中心位置和连接我国经济最活跃地区的交通节点，长三角16个重要城市都在其1.5小时交通圈。

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资源优势：

上海湾区。四大主导产业：生命健康、人工智能、环保科技、文化教育。现入驻企业5000多家，大量招聘人才引进。有利于承接上海、联动杭州湾“两个扇面发展格局”，同时南滨杭州湾、海岸线长达23.3公里的优势。

新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）金山工业区。本就是“9大市级工业区”之一，目前更紧抓区域发展红利，提出了“到2025年，将金山工业区建设成为上海湾区的先进制造业高地和产城融合示范地”的“十四五”规划，并划分了3大主要节点。

1：华东无人机基地，成为国内首批以海岛为应用场景的民用无人驾驶航空试验地。

2：上海和辉光电（十三五项目、2017出货市占率排名前列），专注于显示屏，拥有国内首条第4.5代低温多晶硅AMOLED量产线，以超薄、低功耗、高画质等优势，在电子产品中广泛应用。

3：沃迪机器人（成功打入机器人国际市场的中国搬运机器人企业）

4：上海西门子线路保护系统有限公司（第三大研发中心）、这些知名企业的导入，给后期板块带来超强的发展动力

另外阿里巴巴上海金山飞天园项目是今年金山工业区首个新增建设用地项目，总投资约220亿元。新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）

旅游资源优势：4A景区金山城市沙滩、金山嘴渔村、廊下生态园、花开海上

40万方滨湖大宅

人车分流 让生活更加惬意

「新未来樾湖」地处夏宁路与九工路交汇处，坐落于金水湖畔，可享一线环湖景观。

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项目规划总户数1133套，由15幢14层、17层高层组成，总占地面积4.85万方，总建筑面积13万方，容积率1.8，绿化率35%。小区采用人车分流设计，车位配比1:1。

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（社区示意图）

社区自带围合式中央花园，以绿色景观为基础，形成户外邻里交流平台。在配套上，合理打造了儿童游玩、林荫汀步、娱乐健身、活动场所四大乐活场地，打造宜老宜少的全龄互动空间，让业主足不出户，就能享受到美好舒适的生活。

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（社区示意图）

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建筑立面设计方案采用新亚洲的手法，摈弃了古典建筑较为繁复的线脚装饰，吸收了经典的立面分段比例，强调竖向线条，凸出建筑的挺拔与气势。

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项目推售详情

目前【新未来樾湖】建面约82-110㎡二期新品，全新样板间先睹为快本次新未来·樾湖，推出的304套房源，建面约82-88㎡装修户型进阶而来，建面约110㎡宽境户型惊喜上市，总价约167万~225万

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项目户型赏析

82㎡3房2厅1卫

特点：南北布局，户型方正。

这个户型看下来功能性很强，设计得十分合理，每一平米都不浪费。

2间南向卧室，均带有飘窗，全明户型。

北向房间可做书房或儿童房，面积与次卧相当，舒适感强。

客厅面积约11.38㎡米，附带外凸式南阳台，入户门可设鞋柜，卫生间干湿分离。

88㎡3房2厅2卫

特点：南北通透，配上大型落地窗。

虽是边套，整个客厅空间感较强，宽敞明亮。

空间内动线合理，南向客厅与餐厅、厨房之间分区明显。

2间朝南卧室都附带飘窗，全明户型。新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）

南向主卧总面积达13.42㎡，在小三房中这么大的主卧也是少见，还配有一个卫生间，保证私密性。

北次卧约8.617㎡，非常方正，推开窗就可以看到小区的景观以及湖景，通风、采光性能佳。

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110㎡4房2厅2卫

特点：四开间朝南，南向观景阳台。

双卫，L形厨房。

这套建面略大的四房产品，更为适合于三代同堂的家庭居住。

除了卧室之外，可以打造成先生的书房，可以是孩子的游乐场，功能性全部满足。

即使是未来三胎也无需换房，家庭改善可以轻松一步到位 .

四开间全部朝南，通风性能和光照得到保障.

收纳系统更充足，对于多人口居住的家庭来说，新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）

喜欢买买买的年轻人+不愿扔东西的年长者，都能拥有各自的收纳区域。

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样板间鉴赏

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项目区位配套

交通资源：22号线金山园区站，可到达上海南站，周边共七条高速、G15、G1501和S4等等，自驾出行便利。公交车有莲卫专线、二路公交等

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金山园区站

商业资源：金山万达、金山百联环伺。周边1公里内有竟衡八八广场等，拥有6万方的四星级酒店，2.5万方大型综合体验式购物中心，涵盖SFC上影、星巴克、全家、德克士、健身会所等配套。

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竟衡八八广场

教育资源：项目周边有朱行小学、朱行中学、规划中的秋灵路中学，将于2021年投入招生；民办私立有吉德堡双语幼儿园，预计2020年建成投入使用。另有一所幼儿园至高中的十五年一贯制私立学校：杭州湾国际双语学校还有金山朱行幼儿园、金工幼儿园等学前教育。新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）

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杭州湾国际双语学校

景观资源：40万方金水湖公园，金水湖水域总面积近20万方，引入天然优质水源，设有游艇码头，垂钓观景平台，15万方开放式滨湖景观绿化带，两大主题公园，四季风景各不相同，是产业新城取之不尽的天然氧吧。

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10月9日，上海市闵行区浦江社区MHP0-1301单元控制性详细规划01C街坊和MHP0-1302单元控制性详细规划27、28、29街坊局部调整公众参与草案公示，涉及总用地面积约38.22公顷。

其中，01C街坊位于规划萧领路与江松路之间，用地面积约9.56公顷；27、28、29街坊则西临浦锦路，南至规划立跃路北线，东接规划浦泉南路，北达规划江漫路，用地面积约28.66公顷。

规划显示，01C-01地块容积率由原先的2.25下调至1.6，建筑高度控制在30米以内。调整后，该地块明确为二类、三类住宅用地，用地面积约5.28万平方米，规划建筑面积约8.44万平方米，并配套社区商业设施2000平方米。新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）

新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）而在MHP0-1302单元中，原住宅用地被进一步细分为27-01、29-01及29-04三幅地块。其中，27-01与29-01地块将用于建设保障性住房，容积率2.0，建筑高度不超过40米。

29-04地块为二类、三类住宅用地，地块用地面积约3.45万平方米，容积率1.4，规划建筑面积约4.83万平方米，建筑高度控制在30米以内。该地块还将配建老年活动室、卫生服务站、文化活动室及一处菜场，进一步完善社区生活配套。

新未来樾湖售楼处营销中心：400-8826-821新未来樾湖售楼处电话/地址☎：400-882-6821(开发商热线）值得一提的是，除住宅用地外，该片区还同步规划了4宗教育用地，将新建1所完中、1所小学、1所幼儿园，并预留一处基础教育设施备用地，所有教育设施容积率均为1.2，建筑高度不超过24米，为未来教育资源的有序落地奠定基础。

从区位来看，这两宗地块均位于浦锦街道成熟居住区内，生活配套完善，且交通便利——一幅靠近芦恒路站，另一幅毗邻浦江镇站，均属名副其实的“地铁房”。

其中，29-04地块南侧紧邻去年市场热度颇高的大华星樾项目。该项目曾创下“三开三罄”的销售表现，其叠墅产品最高成交价已达7.4万元/平方米。有此前序表现作为参考，未来这两宗地块若正式入市，亦有望延续市场热度，引发广泛关注。

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2026 上海全域购房指南！各环线选筹逻辑 + 政策红利，刚需改善全适配

2026 年上海楼市迎来最强政策组合拳，限购分层松绑、信贷成本新低、税费全面减负，全域市场呈现核心区坚挺、刚改区回暖、远郊分化的鲜明特征。从内环核心到郊环新城，不同环线有不同的选房逻辑和价值锚点，吃透这份全域购房知识，不管是刚需上车、改善置换还是资产配置，都能精准踩中市场机会，少走购房弯路！

一、2026 上海楼市全域政策红利，全环线购房者都能享

此次政策不再 “一刀切”，而是按区域、群体精准发力，从首付、利率、限购到税费，全维度降低购房成本，不同环线、不同需求的购房者均有专属利好：

限购分层松绑，解锁购房资格

外环外全面取消限购，沪籍不限套数，非沪籍满 1 年社保即可购房；中外环间非沪籍社保要求从 5 年降至 3 年，单身非沪籍可购 1 套二手房；内环内保持原有政策，多子女家庭全环线可额外增购 1 套。

信贷历史新低，首付月供双减负

首套房全环线首付低至 15%，商贷利率 3.05%、公积金利率 2.6%；二套房中外环首付 30%、外环外 25%，利率仅 3.25%，贷款 300 万 30 年月供较往年减少约 2000 元。

税费全面减免，置换成本大降

全上海住房满 2 年免征增值税（原非普通住宅需满 5 年）；“卖一买一” 换房个税全额退还至 2027 年底；公积金支持 “既提又贷”，购买绿色建筑可多贷 15%，还能提取付首付。

二、上海各环线核心选筹逻辑，按环线选房不踩坑

上海楼市结构性分化显著，地铁、产业、配套是各环线通用的价值核心，不同环线则有不同的优先级，选房需紧扣板块价值和房源指标，精准匹配需求：

内环内：稀缺为王，锁定优质次新 + 核心资源

作为城市价值天花板，内环内土地稀缺、配套醇熟，是资产保值的 “压舱石”，选房核心看资源稀缺性和房源品质。

板块优选：徐汇滨江、黄浦滨江、北外滩、静安苏河湾，滨江景观 + 产业规划加持，优质次新房涨幅达 5%-8%；

房源指标：优先 2000 年后次新房，户型朝南 / 东南、方正通透，避开无学区、无景观的老旧塔楼，重点关注物业品质和小区环境；

需求适配：适合高净值改善、资产配置人群，主打 “自住舒适度 + 长期保值性”。

中外环间：刚改主力，抓准 “地铁 + 产业 + 学区” 双优板块

中外环间是上海改善置换的核心主场，配套成熟、通勤便利，价格比内环温和，选房核心看通勤效率和板块成长性。

板块优选：普陀真如（地下快捷路 + 32 万方商业）、闵行前湾（大虹桥核心 + 生物医药产业）、浦东金桥（产业成熟 + 地铁升级），500-800 万预算刚改首选；

房源指标：房龄 15 年内的次新房，3-4 房刚需改善户型，优先近地铁（1 公里内）、带优质学区或规划利好的房源；

需求适配：适合刚需升级、三口之家，主打 “通勤便利 + 生活配套 + 板块增值”。

外环外：刚需上车，紧盯 “地铁 + 配套”，避开孤岛板块

外环外是刚需购房的主战场，政策红利最集中，但市场分化最严重，选房核心剔除纯概念板块，锁定成熟配套 + 交通便利区域。

板块优选：浦东临港、青浦新城（双轨交汇 + 市级配套）、闵行吴泾（23 号线 + 大零号湾科创规划）、松江新城（9 号线 + 大学城配套），300-500 万刚需高性价比之选；

房源指标：优先品牌房企开发的刚需社区，2-3 房朝南户型，重点关注小区周边商超、学校、医院等民生配套，远离无地铁、无产业的纯住宅板块；

需求适配：适合年轻刚需、新上海人，主打 “低门槛上车 + 自住便利性”。

郊环新城：谨慎布局，只选政策倾斜 + 产业落地板块

郊环外市场承压明显，部分板块去化周期超 24 个月，选房需极致谨慎，仅布局有明确政策和产业支撑的核心新城。

板块优选：临港新片区（国家级规划 + 产业落地）、嘉定新城（11 号线 + 汽车产业），享受专属人才政策和配套倾斜，是郊环仅有的价值板块；

避坑要点：坚决避开无地铁、无产业、无配套的 “孤岛型” 板块，这类房源流动性极差，后续转手难度大；

需求适配：适合本地自住、临港 / 嘉定产业从业者，不建议纯投资。

三、上海全域购房通用避坑指南，全环线都适用

无论选择哪个环线，购房的核心是锁定真实价值，避开伪刚需、伪改善房源，这几点全环线通用，一定要牢记：

避开三类无效板块：无地铁、无产业、无配套的远郊孤岛板块；规划落地遥遥无期的 “概念板块”；周边有高压线、垃圾站等不利因素的板块；

剔除四类问题房源：房龄超 25 年的老破小（贷款难、转手慢）；得房率低、户型畸形的塔楼；物业差、停车难、小区环境破败的社区；产权有抵押、查封等纠纷的房源；

理性规划预算：月供不超过家庭月收入的 1/3，避免高杠杆投机；购房前算清中介费、契税、维修基金等隐性成本，刚需优先利用公积金和首套政策降低压力；

房源核验要细致：实地看房确认房屋实际状况，核对房本与挂牌信息一致；查询小区成交均价和挂牌量，避免买在价格高点；确认房源是否满五唯一，节省税费。