杭州楼市:刚需购房,更需谨慎,买哪里合适?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

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提问：成哥你好，杭州运河湾的运河ONE和天阅运河源，现在有投资价值吗？如果没有，对刚需来说，买杭州哪里合适呢？

回答：融创+金茂大概率是CEO盘杭州如果有刚需房票，建议抢倒挂新盘，能抢到都可以无脑入。自住不知道你的生活半径在哪里，建议入附近的楼盘。投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭科技城目前看投资期会较长，不确定性大。投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。具体更多推荐详见内部！

提问：成哥，目前没有杭州房票，是破限购买未来科技城2.0，还是杭州不限购的临安，靠近未来科技城板块，总价差不多情况下？

回答：临安价格虚高，现在没有必要入场，临安这地方三面环山，算是个交通死角，更适合休闲度假养老。 未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，不一定有优势。 临安目前价格并不算笋。 离未来科技城其实车程也有20公里以上了，开车半个小时以上。 未来科技城都没有发展起来，更别提临安。 破限购买未来科技城2.0。

提问：成哥你好，今年杭州民办学校改革实行公民统招，一些自媒体说公办学校生源会更好一点，学区房可能上涨，朋友建议我年后马上就去入手一套，手头子弹200，我的女儿才一岁，有必要这么早买吗？另外我在杭州郊区的楼盘叫融创金城未来海，刚刚交付，没有地铁，买的时候20000，现在均价27000，建议什么时候出手好呢？长期持有还是满两年后抛售呢？

回答：你能为孩子做的，除了有良好的家学之外，可以想尽办法打进富人圈层的学区房，房价越高的地方 生源越优质。跟你早买晚买关系不大。融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，好在属于未来科技城的辐射范围之内。未来能跑平大势。可以考虑用你的子弹，继续开发老人票，做接力贷入手倒挂新盘。

提问：成哥您好！坐标杭州，有套房子贷款余额还有40万。目前子弹35万，想再投资一套在杭州或者杭州附近的德清、安吉。杭州首付万要6成，周边的德清或者安吉4成。怎么选择，选哪里？希望成哥给个建议。

回答：德清这种荒郊野岭2万，大坑、天坑。而且本来就只能考虑TOP10大城市。有杭州房票一定不要浪费，做好资金和房票都要做好合理规划。

关于房票2个方案:1.把父母户口迁到杭州，用老人的sfsd抢杭州的倒挂新盘，或者淘二手笋盘，首付3成。做接力贷，最多可以贷款30年。2.杭州全国认贷，处女贷已经用完，只能全款抵押买入，相当于首付3成。

关于资金规划：杭州现有房产尾款剩余40万，建议做截断抵押，融资到100万以上，继续入手杭州。如果有剩余子弹，也可以买其他二线省会城市。具体推荐及更多建议详见内部！

提问：成哥你好，本人杭州有房三套：宋都晨光国际、临平山北众安理、临平山北东晖龙悦湾。苏州有房两套：自住华辰嘉园已抵50万和未还清的尾款50万，可卖；东港二村已抵50万，此房准备2021年9月孩子上学用，所以不想卖，另有信用卡100万已套光。目前现金在手中可坚持半年，还款压力大，应怎样操作？如何利用现有情况，多到手一些资金周转？

回答：从不建议加承受不起的杠杆，先把现金流赚起来是正道，同步加杠杆撑信贷。投资切忌赌性，投资靠能选到真正超额收益的城市和项目，靠给自己留足安全垫，靠鉴别哪条融资正道走得通，否则杠杆加的越足死的越快。资金只能支撑半年，杭州近1-2年都是横盘期，实在扛不住，出手一套临平，清掉部分负债。未来再用低息贷款逐渐替换掉高息贷款，不要继续走钢丝。具体更多分析详见内部！

提问：成哥您好！浙江绍兴，想在绍兴市区、绍兴柯桥、杭州市区或杭州萧山投资买房，因为杭州是限购的，我今年刚在杭州开始交社保，也就是说杭州买房需等到二年后，不知道二年后到时杭州房价会不会又涨很多？是应该明年在绍兴上车呢？还是等到二年后在杭州上车？还有该选市区还是柯桥萧山板块？

回答：杭州直接破限购买，54大法可以秒破（具体54大法详见内部！）。 绍兴城市排名排不进top20，没有人口净流入的城市，房价站不住脚。不知道你的子弹多少？杭州优先关注有确定收益的倒挂新盘。 二手重点关注未来科技城和几个近郊区的地铁终点站淘笋。

提问：成哥，家里准备在成都或者南京买房投资，子弹180，有什么好房推荐的吗？

回答：南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。子弹180，更建议破限购入手上海。如果只考虑南京，记住一个原则：一手限价盘，哪里价格倒挂严重买哪里。追求确定收益。成都纯投资避开爆炒高价区，具体投资回报率高的优质板块详内部分享！

提问：成哥你好，坐标杭州，子弹25左右，我工作的公司有希望上市，发展也比较好，我在里面属于中高层，有投资股权的机会。妻子上市公司打工性质比较辛苦工作地点远，家庭年收入80左右房产满两套，都在未来科技城，一套93平房贷月2400余20年，户主贷款都是妻子。19年出手老家所有房产筹首付，入手一套附近的改善房139平，我和妻子贷款，预计明年交付，除公积金每月房贷5000还有30年，车位贷每个月2000余5年本来打算等公司给买股权的，希望成哥给点意见，并分析一下杭州楼市买哪里？

回答：杭州其实本来城市等级很低的，杭州以前连副省级城市都不是，是个地级市省会。资源都要不到，财政只要靠卖地。所以你可以看到杭州地铁建设落后很多，但是杭州真心是通过自己的努力，人杰地灵硬上位的。

杭州现在的问题是已经不便宜了，只适合主场在杭州的本地人淘笋。亚运会是利好，大量基建会落地，之前已经有预期，房价会夯实。地铁铺开，杭州会有一波，不过近期不会有太大动静。杭州现在投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 没有明显低沽板块。除了关注倒挂新盘外，二手投资回报率高的板块详见内部分享！

提问：成哥你好，刚落户杭州，想买套住宅，纯投资，现在在两个楼盘之间犹豫，杭州西湖区的中梁云都汇和余杭区未来科技城的梧桐郡翡翠城，云都汇的小户型300左右，梧桐郡的200+，50的冻资没问题，后期要考虑按揭。不是杭州本地人，不太了解情况。

回答：云都汇开盘价有惊喜，目前附近的二手房价格都在3万以上，存在倒挂，有确定收益，如果能抢到，可以入手。目前交通和商业配套较弱，需要等待落地。 梧桐郡翡翠城同样是网红盘，往期都是大几万人摇，中签率确实非常低，但是如果抢到也是非常值得买的，捡便宜。 目前杭州价格已经不低了，投资策略是逢笋入，不少楼盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 另外投资角度分析萧山开元名都周边、世纪城+余杭 科技城目前看投资期会较长，不确定性大。 投资标的需要根据个人情况来区别对待。目前没有明显低沽板块。 除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。具体更多推荐及分析详见内部!

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