杭州楼市:买杭州的学区房,买哪里好呀?还是西湖和拱墅吗?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：您好！曾叔，买杭州的学区房，买哪里好呀？还是西湖和拱墅吗？

回答：你好，杭州目前已有小学近500所，西湖区、拱墅区是公认的优质学区聚集地。在西湖区读小学，推荐的小学：文一街小学、行知小学、文三街小学、学军小学、保椒塔实验学校。在拱墅区读小学，推荐的小学：卖鱼桥小学文澜校区、卖鱼桥小学湖墅霞湾校区、育才京杭小学。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，我的情况是这样的，目前手上一套房子，老破大，没有贷款。卖了两套才腾出的房票，因为部分资金需要备用工厂周转，预算较好是在700万以内。看了你的文章，好像就是写我的，从焦虑到恐慌！真不知道后续该怎么办了……这两天看了好多，预测2021年都是一个调子，放水+继续涨，越看越慌，而我这种腾出二套房票改善的，恰恰又是摇号最难的，希望曾叔单独指导一下，怎么做比较好？

回答：你好，关于2021年的走势，已经讲得比较清楚了，杭州市场在没有政策面变化的情况下，短期热度难降。你的情况，个人建议适当提高预算，能够上的高价盘包括御潮府、江河鸣翠都积极参与摇号，提高中签的机会。如果能中，宁可租房置换掉现在的老破大，也是必须做的事儿，优化资产，有利于后期整体升值。在限价不会大幅放开的情况下，相对而言，高价盘坚持摇号，中签的机会还是相当大的，所以即使市场继续高热，也并不太建议恐慌。你所需要做的就是转变思维，不要仅仅局限于手上的资金，思路决定出路。

提问：曾叔！您好！新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

回答：你好，杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城较高。 比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是较大的安全垫。 总结：自住+投资建议优先未来科技城板块。杭州最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好！请问东西湖临空港片区的房子有增值空间吗，听说北师大附属学校会开在那，旁边的新城桃李郡是对口的，可以入手吗？

回答：你好，投资不建议买东西湖板块，最近东西湖的土拍火热，各大开发商手拉手炒作，所以东西湖供应量极大，加上区位是远城区 涨幅不如主城区。 学区房纯粹看你自己的教育理念以及需求，我们投资基本不关心学区房。 成绩好主要是老师有动力教以及学生生源质量，决定成绩的因素生源质量占8成，老师只占2成。 房子不错的话，学生生源一般不会差。 武汉远城区教育水平比主城区差了不少。不要对挂名学区抱有太大期待。

提问：曾叔，你好！新人首问。读过您很多指导意见，信任您专业能力！计划买首套房自住，工作在北师大附近，考虑通勤方便和保值增值兼顾流动性，未婚暂不考虑学位。单位周边老破小多，想去西北或北部杏，选一个南北通透小三居或大点两居。现有800w，最多可贷款300w。目前看了奥森附近京师园 融域嘉园，上林世家，青河的橡林郡，世华龙樾。请您帮忙推荐合适的地段和楼盘，万分感谢！

回答：你好，橡林郡一个小开发商的小盘，不太建议入。优选奥森板块吧，上林世家和京师园都还不错，还有上元君庭、澳林春天也可以淘下， 海淀看看 马连洼：西山华府 西山庭院 西北旺：百旺茉莉园 中海枫涟山庄 西山公馆 清河：橡树湾 世华龙樾。

提问：你好！曾叔！从文章和问答中，向您学到了很多知识。我已近不惑，想把自己的户口从东北二线省会城市迁到深圳或者杭州，主要是买房保值，自己和家人近些年暂时不会过去。这两个城市哪里更值得落户？谢谢回答！

回答：你好，投资，投资，投资，购买已经发展到顶的东西，不叫做投资，叫做“保值”。投资是购买还未发展到顶，具有发展潜力的东西。一线城市：北上广深，杭州还未进入。等一线城市的名单变成“北上广深杭”的时候，杭州的房价已经不是今天的这个位置了。综上所述，从投资的角度看，选择杭州。

提问：曾叔，你好！我是绍兴人，儿子在宁波读大三，两年前在临安青山湖科技城买了一套房。我儿子户口己迁入青山湖，我想用我儿子名义在杭州买房子做资产，想买杭州未来发展中心地段。您觉得现在卖掉青山湖房子买杭州是好机会吗？或者我姐在滨江有房，我儿子户口可以迁过去吗？

回答：你好，能买杭州未来发展中心地段，是更好的选择。你的儿子户口可以迁到滨江。杭州现在发展很快，每年超过50万人落户在杭州。你的儿子毕业后，在杭州市区居住，会有更好、更多的工作机会，利于长远发展。具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：曾叔，你好，我一直在关注楼市这一块儿，现在有大佬说上海还能顺着这个趋势继续大涨，甚至达到50%、80%，您是怎么认为的呢？

回答：你好，如今的上海市场是挺“动荡”的，但我个人依然认为这是比较激进的说法，不太不认可的。我的看法是：学区房涨完这一波，大涨基本就停滞了，剩下的只是普涨。因为一个是政策环境不可复制，像2015年那样的连续降准降息，去库存低首付低利率，没有宽松。现在的政策环境，只有打压、打压、再打压，从上至下的打压。再者是大环境不允许，2018年的居民住房杠杆率已经达到了60%。居民杠杆率较高的极限也无非是75%-80%，再高就很容易引起类似历史上的美国次贷危机和欧债危机，结果可能会是打碎重来。所以过去那种靠持续做大规模，靠杠杆拉升房价的打法，如果现在再玩实在是太危险了。如今的房价，再翻个倍，接盘侠也是承受不住的。所以从宽泛的大环境来作判断，上海买房人也不用焦虑。

提问：你好，曾叔，现在买房打算后期再置换，要考虑房子哪些因素后面流动性会更好？打算住5-10年。

回答：你好，买房只是我们房产投资的排名前列步，后面利用房产的金融属性不断扩大我们的资产和债务才是真正的目的。一套优质房产的金融属性，远比房产本身更重要。好房子的特点之一就是流动性强，容易卖出。流动性来源于核心购买力的需求与房子供应的挤压效应。旅游片区，房子不少，但基本没有产业，缺乏核心购买力，买房需求很低，最终也会导致房价滞涨。只有那些持续有人口流入，有产业支撑城市的房子，因为一直拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。而那些偏僻小城市的旅游地产，投资价值有限。所谓稀缺资源，不是自然的青山绿水海岸，而是zf用重金打造的优质医疗、教育资源和高端就业岗位。中国很大，不缺青山绿水和海岸，而缺良好的医疗教育资源。好房子的特点之二：好贷款很多人都有急用钱的时候，好的房子能够获得更高的抵押贷款。首先，房子的性质要是住宅类，公寓、商铺、写字楼这些不好贷款；

其次，房子的产权新，如果产权年限很短影响贷款；最后，房子的地段好。好房子的特点之三：好出租周边有高新技术产业吸引就业，例如CBD地段吸引高消费的白领。总结就是要有租赁市场活跃，想租的时候能够快速出租。好房子的特点之四：适合住外部条件上周边配套完善，有商场、医院、学校、公园、地铁或公交，方便日常生活出行，内部配套上，户型方正，南北通透，动静分离，干湿分离，小区物业品质高。房产投资的路还有20年，是属于稀缺的优质资产的。房子无论是单价还是总价，未来的涨幅不可能像过去那样翻倍。只有优质资源的好房子的溢价才会越明显，简单说就是好房子越来越值钱！如果有条件，应该遇到就尽快买入，不管现在是阶段山底、山腰或山顶，十年后回头看都是山底。

提问：您好，曾叔，新房已经签了合同。购房合同签了七份，装修合同签了四份，物业合同签了两份。问一下，购房合同与装修合同分开签，正常吗？

回答：你好，这是正常，房管局并没有规定必须签在一个合同里。 但是装修合同你要认真核对每一条，精装修到交房的时候肯定和当初承诺的不一样。买房的专业知识，具体详见内部资料分享。

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