杭州楼市:杭州青山湖科技城和常州投资,二选一哪个价值高?

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提问：曾叔，你好！请问杭州青山湖科技城和常州投资二选一哪个价值高？

回答：你好，青山湖科技城板块位于目前杭州少有不限购的区域—临安区。是临安区内距离杭州最近的一个板块，在融杭的大趋势下，青山湖科技城板块无疑是临安区内较具有发展潜力的板块。这里有交通、有产业、有前景。但等板块产业发展起来需要的时间肯定是不短的，青山湖科技城通勤杭州最方便、在这个前提下无论投资还是自住都优先推荐距离地铁口近的楼盘。政策红利很好，发展前景很不错。常州作为一个号称准二线实则三线的城市，常州的市场开发存量不低而去化速度不快，待开发量也不小。相较于其他城市，常州市区房子远远比非市区价值大在整个房产大环境畸形的条件下，我相信手上有闲钱的投资者更愿意把钱投到杭州、苏州、南京这样的二线城市。主要原因还是因为常州人少，经济体量上升较为缓慢，没有什么支柱型产业，吸引不了外来入口。杭州投资价值高的板块及楼盘，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，杭州推荐一下哪些楼盘升值潜力大，纯投资，没杭州社保，有没有什么办法可以买？适合长期持有还是短期？

回答：你好，54大法破限购方案，详见内部分享。随着城市的发展，杭州各种板块在价值在这10年间发生了剧变，但主要是两大发展趋势：一是市ZF推行的拥江发展，二是省ZF和阿里产业群形成的大城西策略。杭州的拥江发展，首先带有火的就是钱江新城，这个片区对标的是上海的陆家嘴、广州的珠江新城，城市CBD+钱塘江景，这个片区以后的溢价，可想而知。大城西策略催生了杭州最火的码农区—未来科技城。所以未来科技城去化快，板块内已经没有多少在售楼盘，供需紧张，未来的上涨动能还是很足的。重点可以在这2个板块摇号新房，目前杭州新房二手房倒挂明显，确定性收益很大！

提问：您好！曾叔，启动经济内循环，对于房价是利好还是利空？是不是打压房价让房价下跌？

回答：你好，拉动经济内循环与目前房价的关系非常复杂！经济内循环的重点是拉动消费，核心还是希望钱别出去。房价过快上涨会抑制消费需求，房价明显下跌又会造成房地产上下游相关产业就业人员收入减少也会抑制消费需求。目前房地产上下游相关产业就业人员占总就业人口比例接近20%，所以稳定的房价是目前形势下拉动经济内循环的基本保障！经济内循环，房价虽然不会大涨大跌，但当城市价值、区域价值真的发生变化的时候，房屋的价值一定会逐渐发生变化，这个过程可能比较长，但日积月累下来却是质的变化。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，北京基本情况家里4套房，首付可以买第5套。总资产2200-2500万左右。我们的房子都是学区房，三环老破小，置换到次新，基本不会有负担，甚至可以匀点钱到外地，而且父母公务员，退休金稳定。我们家老人也愿意帮忙。买重庆，买沈阳，父母同意。尤其沈阳，但不知道先北京还是先外地。从水库看，好像重庆还是比沈阳好。外地的仓，需不需要建得多一点。

回答：你好，4套房总额2500万，常见是1000+700+500+300这种结构。都是学区房，大概率有两套西城海淀800左右或以上学区。资产比较丰厚，但这样的组成风险性较大，稳定性和成长性较弱。先要知道每套标的信息和负债进行评估，预估首付资金，以及操作，是选择卖出还是抵押。资金量比较大，先集中解决北京的大头，1000万资金量级手缝漏掉100万余额也足够重庆\/沈阳多套建仓。把手上标的优先换成五环内核心地段，价格心动流动性较好的次新房。乌鸦喝水，先投石子，再填沙子。

提问：你好，曾叔，想问一下以投资的角度，万科金域缇香和万科松湖半岛哪个更值得投资，现在金域缇香单价都要3w3，松湖半岛更要3w7起步，追高还有价值吗？值得投资吗？100万左右的3成首付有更好的投资选择吗？

回答：你好，万科松湖半岛价值要更大一些，临深，有高科技人才的购买力支撑；金域缇香属于环松山湖，有一定的外溢价值，且近未来地铁大岭山东站，可以考虑。100w3成还可参考：东莞投资回报率高的板块，详见内部！

提问：曾叔好，我现在遇到置换的问题，不考虑学区。计划700万左右。想问问七宝这一带适合宜居且增值的有哪些小区。之前看了七宝万科的，但2020年已经涨了些，不知道是否值得上车。另外考虑徐泾这带，那边房源很多，不晓得是否值得买或者哪些小区值得购买，谢谢啦。

回答：你好，七宝选择很少哦，旁边的九亭选择倒是多点，七宝万科还有潜力的，七宝承接大虹桥、漕河泾外溢，会成为很多高端人才的选择。徐泾可以考虑的，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：你好，曾叔，新人再问，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：你好，仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然地迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：你好，曾叔，现在一些城市房租在下跌，但房价反而在上涨，是楼市泡沫要出现了吗？

回答：你好，房价与房租，向来并不同步，而经常出现背离。房价上涨而房租下跌的场景并不少见，根本原因在于两者的决定机制不同。房价取决于有钱人，房租取决于普通人。房价可以无限高，房租却很难一直涨。房价容易受到信贷水平的影响，在加杠杆的支持下一路上行。而房租，却始终受到供求关系制约，更受到居民实际收入水平的约束。房价与居民收入水平没多大关系。而租房市场则受制于就业和收入，只要收入不涨，房租就没有肆意上涨的空间。除非出现长租中介这种垄断性机构，租房市场一般很难大起大落。即便存在供求失衡，存在垄断性中介机构，一旦就业和收入受到影响，房租的上涨空间必然也会受到限制，而一旦信贷松绑，房价就如同脱缰之马一路向上。总而言之：房价短期是由资本和金融杠杆决定的，但是房租的波动却并不是房价决定，而是由收入决定！

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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