涨价25%,还只有3.5%的中签率,梧桐郡凭什么这么火?

核心提要

大涨5000，这是对一二手差价过大的修正

身价上涨，魅力不跌

文/住浙网研究员 杨丽琼

对于杭州人民来说，这几天的热门话题除了世界杯，大概就是楼市了：

几个热门项目创世纪、西雅图、梧桐郡等纷纷公开摇号登记，搅得购房者看球的心思都没了。

“限价红利”依然可观。如创世纪此次房源的备案均价为34700元/㎡，周边的二手房已达5万+甚至6万+；西雅图的红利同样高达1-1.5万/㎡。

是的，为了控制房价，政府的限价门守得比世界杯的球门还要严。

不管周边二手房涨得有多厉害，不管周边的地价是否已经和房价持平，一个项目前后两次的备案价依然相差无几。创世纪上一张预售证（2017.11.21）的均价是34682元/㎡；西雅图上一张预售证（2018.01.17）均价为26757元/㎡，均与较新的备案价相差无几。

翡翠城五期--梧桐郡位于五常西溪板块，余杭区高教路与五常大道交叉口

只有一个红盘例外，那就是绿城在五常的超级大盘翡翠城的第五期——梧桐郡，此次领出的预售证房源均价达26248元/㎡，比项目上一张预售证的均价贵了5535元/㎡，上涨27%。

其他楼盘苦求涨价不得的情况下，梧桐郡为何能突破常规，一下子涨5535元/㎡？其背后的涨价逻辑是什么？

01

大涨5000，这是对一二手差价过大的修正

我们来看一下梧桐郡周边的房价。

新房项目最近就是融创金成·未来海，两者直线距离3公里左右，同属02省道以北。其前几次领出的预售证房源单价小户型单价约23000元/㎡，较大户型从25000元/㎡-27000元/㎡间不等，最近一月的成交均价为26240元/㎡。

虽然未来海价格与梧桐郡本次备案价相差无几，但是位置上，未来海更靠西边，可以说更偏。这样看来，位置上更优越的梧桐郡，26000元/㎡的合情合理。

梧桐郡鸟瞰图

再看周边的二手房，对于梧桐郡来说，有最直接的参照坐标——翡翠城的二手房。

当年的翡翠城90方只有两房、毛坯，如今十年房龄的二手房价已达33000-35000元/㎡。相比较而言，现在梧桐郡的小户型三房、精装、卫生间地暖，大户型是全屋地暖。

也就是说，涨了5000后的梧桐郡依然与周边二手房有着6700-8700元/㎡的红利，扭曲度【(二手房价-新房价）/新房价】仍然有29%。

而如果梧桐郡没有涨这5000元，价格仍保持在20000元/㎡左右的话，那其与周边二手房的价格扭曲度将达70%。这样的扭曲度高于创世纪44%和西雅图的49%。如下表所示。

02

身价上涨，魅力不跌

梧桐郡，坐标五常，离西溪湿地很近，距离未来科技城核心区直线距离约为4公里，受到未来科技城辐射，作为一个超级大盘，家门口配有商业街，以及附近的西溪印象城、西溪欢乐城多个综合体，地铁站点，生活配套齐全。

优越的地段+绿城的品牌，梧桐郡在摇号前就是最难买的几个楼盘之一。

此次，梧桐郡推出10-12幢共254套房源，户型面积从95—321方，房源均价26248元/平方米，其中装修标准3600元/平方米。

摇号后，虽然涨了5000元/㎡，但登记热度仍然不减。254套房源共有7302组购房客户登记，其中无房家庭2664组，整体中签率仅约3.5%。 

梧桐郡此次涨价，是适应市场的合理调整。而从登记结果所反映的市场接受度来看，涨价并没有影响梧桐郡的魅力值。

附录：

追溯梧桐郡的价格走向，它总共领出过三张预售证。

排名前列张预售证于2016年11月23领出，225套房源的均价为18655元/㎡；第二张预售证于2017年4月16日领出，359套房源的均价为20713元/㎡，到现在的26248元/㎡，不仅每一次都有涨，且涨幅也在不断扩大。

梧桐郡三次领出预售证概况

可以看到，梧桐郡的每一张预售证之间的时间间隔较长，第二张与排名前列张间隔了4个多月，而此次领的预售证距离上次已经过了14个月。

根据杭州默认的限价政策，一个楼盘新领预售证的房源，价格需参照上一张预售证房源的备案价。但如果两次领预售证的时间隔得够久，达6个月以上，则可以根据情况重新定价。

也就是说这给了梧桐郡充分的价格发酵时间，没有了原来20000元/㎡左右的价格包袱，重新定价成为了可能。

梧桐郡

概况

地址：西溪湿地以西约2公里，余杭区高教路与五常大道交叉口

产品：总规划37幢11-18层高层建筑，容积率1.57

销售情况：10-12幢共254套房源已完成登记，户型面积从95—321方，房源均价26248元/平方米，其中装修标准3600元/平方米。

周边房价：融创金成·未来海成交价26240元/㎡（精装），翡翠城二手房成交价33060元/㎡，西溪华东园二手房成交价33798元/㎡。

特点：项目为绿城young系列精装住区，翡翠城自带5万方社区商业中心，周边有21万方商业综合体西溪印象城、西溪欢乐城，生活配套齐全。