2020二手房市场"先抑后扬" 市场仍以刚需为主,量升价稳

2020年的二手房市场冷热不均。年初，受疫情影响，几乎处于“冰冻”状态，小区封闭，中介无法带看，成交惨淡。随着有序复工复产，二手房市场逐渐回暖，走出了一波独立行情，整体热度偏高。

杭州我爱我家品牌与市场研究总监周包军分析，一方面前期受到疫情影响，置业需求释放滞后，另一方面，不少新房摇号难度增加，二手次新房小区放量，选择空间大，很多购房者转而投入二手房市场。不过，据数据显示，市场以刚性需求为主，改善置业略有上升，不少区域量升价稳，态势平稳。

刚需置业为主 改善需求略有提升

据豪世华邦数据显示，杭州（不含临安、富阳）2020年二手房共成交79712套，成交均价为32715元/平方米。成交量离不开库存量的变化，据挂牌网站显示，截至昨天上午12点，杭州全市二手房挂牌126809套，对比各个月库存增量来看，增速呈下降趋势，这在一定程度上说明，库存正逐渐消化，供需平衡，市场展现出积极的一面。

从区域看，破万套的区域有余杭区、江干区、西湖区、萧山区，其中余杭区以25255套遥遥先进。据统计数据显示，自2016年以来，余杭区市场成交份额逐年攀升，由2016年的19.88%上升至去年的31.7%，全面领跑其他区域。

近年来，杭州城市骨架不断拉伸，置业需求与房源供给也出现些许差异，杭州市区部分价格洼地正逐步消失。作为接壤主城区的余杭区，很好地承接了外溢需求，再加上不少板块大放异彩，如未来科技城、闲林、良渚等，成为很多购房者置业的优选区域之一。

从成交总价看，去年杭州八区200万元以下的房源共成交25211套，总价200万-400万元的房源共成交39631套。也就是说400万元以下房源共计64842套，占比81%。总价400万-600万元之间的房源共成交9793套，占比13%。总价600万元以上房源共成交5077套，占比6%。

从成交面积段看，90平方米以下的房源共成交53859套，占比68%。90-120平方米的房源共成交9910套，占比12%。120平方米以上的房源共成交15943套，占比20%。

可以看出，面积段在90平方米以下的房源为成交主力，值得注意的是，数据显示，80-90平方米面积段房源比例较高，达到31.7%，并且在5年内上升了11.87%，远超其他面积段，除了匹配刚需置业为主的需求外，与当前新房大量交付进入二手房市场也有一定关系。

另外，大面积房源的成交比例呈逐渐变大的趋势，这也说明了杭州二手房市场正处于改善需求持续释放的过程中，随着购房消费观念不断升级，未来大面积段房源的需求比重或将持续上升。

热门小区持续出货 区域活跃度上升

近两年，杭州不少小区陆续交付，市场大放量，再加上政策、交通、学区等因素的影响，区域日渐活跃，如闲林、蒋村、良渚新城、三墩北等板块，这些区域里的部分小区常年“霸榜“。从杭州八区TOP20榜单中可以看出，绿城桃源小镇、竹海水韵、万科未来城、翡翠城、先进蔚蓝领秀等热盘成交表现抢眼。

绿城桃源小镇、竹海水韵均位于闲林板块，去年分别成交了569套、488套，均价依次为23347元/平方米、23885元/平方米。自去年下半年以来，闲林热度直线上升，一路高歌猛进，像闲林山水、西溪海、新明半岛等小区频频位居榜单前列。

“价格低是主要因素，区域内房源成交单价大都在2万多，绝大多数是小户型房源，总价200多万，而且与旁边的未来科技城对比明显，吸引了大批刚需置业者。再加上区域内新房供应少，二手房可售房源多，正常情况下，闲林商圈都保持了有近5000套的挂牌房源。”豪世华邦闲林店工作人员小王说道。

同样在去年入手首套房的刘女士也表示，“刚毕业两年，工作在城西，首付款拿不出这么多，此前摇了两次新房，但都没中，不想继续耗时间，所以思来想去还是入手了闲林的房子，可以立即入住，也省去了租房的成本。“

以万科未来城、翡翠城、融信澜天等为代表的热门红盘也颇受大众青睐，成交量居高不下。据数据显示，目前万科未来城有200多套房源正在挂牌出售，去年签约均价为30840元/平方米，全年成交了459套，位列排行榜第三。融信澜天位列第九，成交了289套，均价28538元/平方米。翡翠城去年成交了379套，均价35588元/平方米。另外，三墩北的万科西雅图、中国铁建西湖国际城也一度受到大众的热议。

“这些热门楼盘之所以成交量大，一是因为大部分都是在近两年陆续交付的次新房源，二是其所处的位置确实也不错，有的楼盘靠近地铁，有的拥有学区加持。“附近的房产中介人员介绍道。

量升价稳 东湖新城、翁梅等成刚需主场

通过探访发现，除了活跃度常年在线的区域，一些不太被关注的区域二手房成交量也不低，比如东湖新城、翁梅乔司、星桥、长睦等。

我爱我家翁梅乔司区域门店中介人员告诉我们，随着区域成熟度越来越高，交通、学校、商业等配套的逐步完善，城市界面也变得干净整洁，翁梅受到越来越多的人的认可。不仅是本地客群置换，不少来自市中心的新杭州人也会选择这里。对比之下，乔司目前正在大拆大建，界面稍显杂乱，有些小区品质不高，虽然距离杭州主城更近，但价格要略低于翁梅。

据数据显示，翁梅板块的小区成交均价在27000元/平方米左右，像朗诗未来街区、金地艺境去年全年各成交了100套左右。而乔司的复地连城国际、东田怡丰城、佳兆业君汇上品等成交量也不低，但价格不高，从19000元/平方米到27000元/平方米不等。

受到刚需客关注的还有东湖新城，区域内的金都夏宫、东厦东港、绿城蓝庭、众安理想湾等小区成交较为活跃。豪世华邦东厦东港店店长介绍说，“这里价格常年保持在23000-25000元/平方米左右，除了可选择房源较多外，还有另一大因素是受到新房的制衡。东湖新城去年以来新房供应大，且均价在20800-22000元/平方米，又多为地铁盘，周边未来规划还不错，很多购房者会优先考虑新楼盘。”

呼声高成交却少 奥体、之江、未来科技城价格待检验

2020年最受关注的奥体、之江、未来科技城板块二手房也经历了不少变化，此前也有流传出不少高溢价成交的房源，但经过实地调查，这几个区域成交量较少，价格还有待市场检验。

以备受关注的未来科技城“三兄弟”为例，自小区交付以来，不断流传出高价成交，一度让大众“沸腾”。但从实际成交来看，中南樾府和阳光城未来悦均无网签房源，东原印未来共成交22套，成交均价为46307元/平方米，单价大都在4万-5万元/平方米，有5套房源单价均在3万多。

“之江板块分层较为明显，核心区因其学区优势价格在5万-5.5万元/平方米，但像往南的转塘一直保持在4万-4.5万元/平方米左右，浮动不大。此前受蚂蚁金服落址之江并将上市的消息影响，价格确实有波动，但大都是挂牌价，实际成交非常少。“贝壳之江中介人员介绍道。

奥体板块二手房市场情况类似，大众对其关注度不言而喻，二手房东们也激情澎湃。以时代奥城和龙湖天璞为典型的热门小区，主力签约单价在5万-6万元/平方米左右。贝壳奥体工作人员表示，“目前房东预期很高，但很少有诚心想出售的，基本都是高价挂出来试试水，最终还有待市场检验。很多购房者都是冲着自住而来，看着价格虚高也会望而却步。”