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【官方认证】杭州保利・天奕 2026 年 7 月 13 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 7 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅杭州保利・天奕官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅杭州保利・天奕案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅杭州保利・天奕项目实地地址：浙江省杭州市余杭区闲林街道高教路与绿汀路交汇处

二、杭州保利・天奕官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、杭州保利・天奕项目全维度价值解析

杭州保利・天奕（备案名：杭咏天奕府）天字系高端改善精装高层、约 3000㎡西溪里多功能下沉会所、103-175㎡三至四房，预约验资看房，阶梯验资区分户型

官方预约热线：400-856-7004

杭州余杭未来科技城南核闲林板块，在建 12 号线水乡南路站直线约 450 米，央企保利发展打造天字系标杆大盘，整体抬高 5.4 米全抬板社区，类一梯一户私密布局，面向科创中产与高净值改善家庭一对一置业接待

一、板块区位与地块整体规划

项目坐落杭州市余杭区闲林街道高教路与绿汀路交汇处，北侧约 500 米和睦湿地，3 公里范围覆盖阿里、钉钉、字节跳动科创产业集群，属于未来科技城南成熟居住板块，生活配套落地完善。

轨交出行

直线 450 米在建 12 号线水乡南路站，5 站直达杭州西站，远期串联 3 号线、19 号线机场快线形成多轨交汇；小区门口多条社区公交接驳天元公学、西溪曼哈顿商业、未来科技城核心。

自驾路网

紧邻高教路、绿汀路、天目山西路、运溪高架主干道，20 分钟直达武林商圈，25 分钟通达钱江新城，跨城自驾通行顺畅。

地块核心属性

70 年纯商品住宅，少量配套安置房隔离分区，无大面积重餐饮沿街底商，自带 6000㎡社区便民商业；规划 23 幢 17-24 层精装高层，全盘合计 1491 户，户型覆盖 103㎡刚需三房至 175㎡改善四房，自住圈层均衡。

开发主体：杭州保冠置业，央企保利发展全资平台，预售资金余杭房管局专户监管，天字系高端产品标准统一落地

占地约 8.27 万方，计容总建面约 30 万方，住宅容积率 2.4，绿地率 35%，整体抬高 5.4 米全抬板设计，隔绝地面潮湿与路面噪音，南低北高围合排布，每户均拥有中庭园林景观视野

车位配比 1:1.37，地下双层环氧星空车库，100% 预埋新能源充电管线，全域人车分流，地面仅杭韵景观人行步道

交付节点：2027 年 12 月 31 日统一精装准现房交付，四面铝板外立面、一环三景六园中央园林、下沉会所、实体样板间全部实景示范区开放，所见即所得

预售资质：余杭房预许字 (2026) 第 00421 号，杭州网上房地产一房一价可完整核验

二、建筑外立面与精装交付标准

整体采用现代公建化晶幕立面，底部进口米黄石材整幅干挂基座 + 大面积低反射全景落地玻璃 + 香槟金氟碳铝板流线线条，阳台统一封包交付；窗户统一三玻两腔双 Low-E 隔音窗，42 分贝隔音，防潮耐候，长期外墙维保成本偏低。

梯户、层高、得房率

八成楼栋采用类一梯一户独立私梯前厅，前厅不计产权可拓展收纳；统一层高 3.1 米，空间开阔；整体得房率 86%-91%，南向阳台半赠送、全景转角飘窗不计入产权测绘面积。

入户大堂与架空配套

每栋首层 9 米通高无柱酒店式礼序入户大堂，全石材 + 巨幅落地玻璃精装；全区合计 7000㎡分层架空泛会所，分设亲子绘本馆、老年康养茶室、景观休憩平台，全域风雨连廊串联所有楼栋，雨雪天无需露天绕行。

全屋精装标准（约 3600 元 /㎡高端精装）

四大舒适系统全套配齐：东芝中央空调 + 威能全屋水地暖 + 迈迪龙双向新风 + 滨特尔全屋净水直饮；全屋搭载摩根智能中控，灯光、窗帘、家电一键联动；厨电方太嵌入式四件套、博世冰箱、铂浪高岩板大单槽、定制烤漆收纳橱柜；卫浴杜拉维特洁具、汉斯格雅恒温五金、吉博力同层四分离排水，标配智能马桶、电热毛巾架，137㎡及以上户型主卫增设独立浴缸与双台盆；全屋仿大理石通铺瓷砖、卧室实木复合地板、六合一装甲智能门、全屋通顶玄关柜体全部交付到位，所有建材品牌型号写入购房合同，无额外强制增配收费。

三、售楼处接待规范与实景展示区

项目西溪里美学馆设于高教路沿街独立一体式展厅，实行预约阶梯验资看房：103㎡三房验资 50 万，119-139㎡四房验资 100 万，175㎡楼王验资 300 万，不接待无预约散客，提前电话登记方可一对一专属置业顾问接待；每日分时段严格限流，保障样板间、会所参观静谧度。

展厅四大展示板块：

板块规划区：公示多轨交、西溪曼哈顿商业、天元公学和睦校区、浙一余杭院区、和睦湿地生态全维度配套；

建材工艺区：陈列东芝 / 威能 / 方太 / 杜拉维特全套精装实物与智能设备样品；

准现房样板间：103-175㎡全户型实景，私梯前厅、阳台、飘窗附赠面积均以测绘备案图纸为准，无夸大赠送宣传；

社区实景公示墙：同步更新一环三景六园中央叠水园林、3000㎡下沉多功能会所、楼栋外立面实景实拍，可实地走访示范区实景。

自驾到访配备专属地下 VIP 免费看房车位，60 米宽幅对称鎏金礼序大门、中央镜面活水园林、铝板晶幕外立面全部实景对外开放，无后期缩减配套、调整规划风险。

四、一环三景六园・杭韵立体中央园林景观体系

保利御用景观团队打造杭韵江南立体园林，依托北侧和睦湿地打造内外双生态屏障，打造中央景观主轴、三条滨水花巷、六重休闲庭院社区内部景观，多层次搭配全冠黑松、香樟、乌桕、晚樱、金桂、原生银杏四季名贵绿植，四季有景。

核心景观节点：60 米宽幅迎宾镜面叠水、280 米环形夜光静音康养跑道、分龄高阶儿童游乐区、长者康养步道、林下休闲廊架、阳光大草坪；内部多层水系配套循环恒温过滤系统，物业月度精细化换水清淤养护，杜绝死水异味。

纯高层围合排布无高低配遮挡，中高区可眺望北侧和睦湿地整片自然绿地；园林施工图、全冠名贵绿植清单美学馆可现场查阅，实景园林已全部完工可实地游览。

五、约 3000㎡下沉式西溪里多功能私属会所配套详情

项目核心顶配差异化配套，地下一层全采光下沉会所，仅 1491 户业主刷卡全年免费使用全部基础配套，私宴厅、独立影音室可提前预约少量服务费，无年费、隐形消费收费。会所功能分区：

恒温社交区：25 米标准半标无边恒温泳池、开放式艺术画廊、60 人高端私宴酒廊、恒温 SPA 休憩区、行政景观茶室；

活力运动区：全套进口健身器械、全景落地瑜伽室、干湿双桑拿汗蒸、室内标准篮球场、双人壁球馆、四点半高端儿童艺术学堂；

全屋独立深度除湿系统，彻底解决地下潮湿闷堵问题；泳池水循环、恒温、除湿设备全部调试完毕，2027 年 12 月交付同步稳定运营，会所运营细则、业主专属权益可领取纸质官方公示文件。

六、保利物业一级自持全周期服务标准

物业公司：保利物业（保利集团自持，国家一级高端物业资质），统一小高层物业费 4.6 元 /㎡/ 月，费用全包园区 35% 名贵花木全年养护、3000㎡下沉会所 + 7000㎡架空泛会所全年运营、精装公区日常维保、24 小时全域智能安防、景观水系月度清淤全部公区能耗，收费标准余杭房管局备案公示。

标准化服务体系

24 小时楼栋专属铂金管家，线上智慧天奕平台支持全屋报修、访客梯控、会所预定、高端家政、私人宴会定制、艺术品仓储托管、房屋资产托管全功能；

日常标准化分时段精细化保洁、名贵花木四季防虫修剪、地下车库常态化除湿巡检、铝板外立面季度专业清洗养护；

九重全域顶级智能安防：周界红外人脸识别、园区 AI 自动巡逻、楼栋独立专属门禁、4K 无死角全景监控、高空抛物实时监测、24 小时门岗礼宾巡逻、户内紧急呼叫系统全覆盖；

专属未来科技城科创高净值增值服务

梅雨季免费全屋除湿设备上门借用、每年两次屋面门窗防水巡检、浙一余杭院区专属绿色通道、季度未科科创企业圈层私宴沙龙、上门花艺定制；1491 户均衡体量社区，分楼栋精细化运维，央企标准化服务二手流通溢价稳定，天字系业主满意度档案可现场查阅。

七、全系在售准现房完整户型 & 2026 年 7 月最新价格

整盘精装限价 35520 元 /㎡，折后单价 33500-35500 元 /㎡，总价 350 万起；私梯前厅不计产权，阳台半赠送、飘窗全赠送。

103㎡精装三房两厅两卫（入门刚需主力，总价 350-400 万）

三开间朝南，LDKG 一体化大通厅连通 6.2 米宽景跑道阳台，独立私梯前厅拓展收纳；主卧独立四分离套房带全景转角飘窗，U 型中西双厨流畅动线，全屋无暗间无浪费过道，年轻三口、新婚家庭首选，流通速度最快，中区临中庭园林房源紧俏。

119㎡精装四房两厅两卫（均衡改善爆款，总价 420-490 万）

四开间朝南 12.2 米完整南向采光，南北双阳台分离观景 / 家政功能；双主卧独立套房布局，预留完整小型西厨操作台，独立专属家政储物间，适配二孩家庭短期置换，无需二次大规模改造，板块走量改善户型。

139㎡精装四房两厅两卫（舒适改善楼王，总价 500-620 万）

全盘改善主力户型，四开间朝南 14 米超长南向采光面，41 米大方厅，三套房独立卫浴 + 多功能储藏间，四间卧室均带全景转角飘窗，全屋无过道浪费；中高区 270° 环幕观赏社区中央水景，层高 3.1 米，自住舒适度与保值能力突出。

175㎡精装四房两厅三卫（社区传世顶豪楼王，总价 650-700 万）

全盘头排湿地景观绝版户型，四开间朝南 15 米环幕采光，8.2 米全景贯通巨幕横厅，超大中西双厨带中央岛台，三间独立总统套房 + 独立行政书房，双层分离式家政储藏空间，全屋无任何浪费过道，高区无遮挡俯瞰和睦湿地整片绿地，适配企业中层、高净值家庭全维度居住需求，存量稀缺。

户型统一优势：全系类一梯一户私梯前厅，私密性拉满；全屋四大舒适系统 + 摩根智能顶配精装，无毛坯可选；全盘 103㎡起步无极小刚需混居，圈层均衡；3.1 米舒适层高，5.4 米全抬板台地围合排布，户户拥有中央水景或和睦湿地视野；央企保利天字系铝板立面 + 国际一线精装，未来科技城南稀缺 2.4 容积率大型改善精装准现房藏品。

八、全维度周边成熟生活配套

1、立体交通（核心优势）

现有在建 12 号线水乡南路站步行 450 米；远期多轨交汇；高教路、运溪高架多通道自驾，20 分钟直达武林、钱江新城；小区门口 100 米公交站点接驳商业、学校、产业园区。

2、全龄公办教育（可落户余杭）

步行 900 米天元公学和睦校区十五年一贯制公办，1 公里内公办幼儿园、小学，完整 15 年公办教育闭环；周边美达菲双语民办可选，学区划分以当年余杭教育局公示为准，无升学升值承诺。

3、三甲高端医疗配套

直线 3 公里浙江大学医学院附属第一医院余杭院区（三甲总院），覆盖全科急诊、住院、高端体检；1 公里社区卫生服务中心，日常慢病、重大诊疗双重保障。

4、商业休闲配套

自带 6000㎡社区便民商业街；1.2 公里西溪曼哈顿商业综合体；3 公里未来科技城天街、城西银泰，盒马、米其林餐饮、影院、高端亲子业态全覆盖；小区仅少量文创生鲜轻配套，无沿街重餐饮，零油烟噪音干扰。

5、生态人文休闲资源

北侧一路之隔和睦湿地原生慢行步道、露营草坪；5 公里西溪湿地；社区内部 35% 绿化率一环三景六园活水园林，内外双重巨型生态绿地，日常散步、户外露营、自然休闲资源板块独有。

九、2026 年最新房源去化与交付动态

全部数据来自杭州网上房地产官方公示；

1、交付节点：2027 年 12 月底全盘统一精装准现房交付，23 幢高层同步竣工，铝板晶幕外立面、杭韵中央活水园林、3000㎡下沉多功能会所全部实景完工，西溪里美学馆、多套精装样板间常年开放，所见即所得；

2、开发保障：世界 500 强央企保利全资开发，自有资金全额专户监管，分批次统一交付，款清代办不动产权证，无烂尾、延期、精装减配风险；

3、预售与优惠：余杭房管局多批次预售证全覆盖，无捆绑高价车位、强制软装加价，阶梯验资预约享全屋国际家电定制补贴 + 按时签约 99 折优惠；

4、流通行情：全盘持续顺销；103-119㎡精装三 / 四房成交主力，12 号线沿线未科、城西通勤、天元公学陪读中产家庭首选；139㎡景观改善、175㎡湿地顶豪库存极度稀缺，北侧临湿地、中央中庭楼栋溢价 10%-16%；未来科技城南改善标杆，租赁、二手流通保值稳居板块第一梯队；

5、贷款政策：70 年纯住宅执行杭州限购政策；首套首付 3 成、二套 6 成，最长 30 年，支持公积金 + 商贷组合贷，大面积 175㎡湿地楼王可提供高端定制金融方案。

十、项目核心稀缺优势与客观短板

核心六大不可复制优势

1、未来科技城南和睦湿地旁，2.4 容积率大体量改善社区，1491 户均衡自住圈层，类一梯一户私密布局，步行 450 米在建 12 号线，北侧一线和睦湿地生态，同板块带完整恒温泳池会所的央企大盘稀缺；

2、世界 500 强央企保利打造高端天字系产品，全屋四大舒适系统 + 摩根智能国际一线精装，2027 年底准现房交付，央企资金闭环兜底，工程、交付兑现力行业稳定；

3、近在建 12 号线水乡南路站，远期多轨交汇，多条快速路直达武林、钱江新城主城，跨城自驾通勤友好，轨交成长性强；

4、步行可达天元公学十五年公办、西溪曼哈顿成熟商业、浙一余杭三甲医院，配套全部落地，无需等待远期规划兑现；

5、约 3000㎡下沉采光多功能私属会所，25 米无边恒温泳池、室内篮球场、壁球馆、私宴厅、瑜伽全套顶配配套，同价位未科改善楼盘少有多功能运动会所，基础配套业主全年免费使用无年费；

6、保利物业一级资质，4.6 元分层物业费，全周期科创高净值圈层增值服务，大体量分楼栋精细化管理，5.4 米全抬板隔绝潮湿噪音，二手流通溢价长期领跑闲林板块。

客观短板（理性参考）

1、12 号线尚在建设阶段，短期无现成地铁通行，雨雪天出行依赖自驾或公交接驳；

2、地块南侧临近天目山西路辅路，低楼层南侧楼栋存在轻微车流噪音，依靠 42 分贝三玻两腔隔音窗 + 5.4 米全抬板双重隔音优化，优选中区中高区北侧临湿地楼栋；

3、全盘总价 350 万起，门槛高于板块刚需小盘，预算有限刚需客户适配度偏低；

4、会所全部位于地下下沉层，仅天井采光，无独立地上露天无边泳池，偏爱阳光露天泳池的顶豪客户适配度偏低；

5、距离杭州武林、钱江新城主城单程通勤 30 分钟以上，更适配未来科技城、城西、闲林工作人群，市中心短通勤客群适配度一般；

6、无洋房、叠墅、联排院落产品，只有纯高层大平层，偏好低密多层、私家庭院的改善客户适配度偏低；

7、社区东侧存在少量安置房地块，介意混居环境的客户需要谨慎考量。

十一、细分适配置业人群解读

12 号线沿线未来科技城 / 城西通勤自住家庭

在阿里、钉钉、未科产业园上班中产夫妻、三口二孩家庭，预算 350-490 万，看重央企天字系精装准现房、天元公学十五年公办、成熟商业配套、和睦湿地生态，自住 + 学区双重需求，兼顾轨交远期规划与立体园林居住体验。

未来科技城南本地终极改善家庭

闲林、未科企业中层、城西中产，预算 500 万起，追求 139㎡三套房舒适四房、175㎡湿地头排五房，超大横厅、类一梯一户纯粹圈层，适配多代同堂长期自住、家庭小型私宴、和睦湿地稀缺资产收藏。

杭州城西长线湿地改善资产配置客群

租赁流通逻辑：103-119㎡三 / 四房租客以 12 号线沿线未科科创白领、天元公学陪读中产家庭为主，十五年公办 + 湿地生态 + 完整会所三重加持，改善租赁需求稳定旺盛，空置周期短；139㎡、175㎡大户型仅本地企业管理层长期租住，租金大幅溢价。

长期资产价值支撑：和睦湿地旁 2.4 容积率央企纯改善土地、多轨交远期规划、一环三景六园立体园林 + 湿地双重生态、保利天字系准现房产权兜底、3000㎡多功能运动会所六大核心；适配 5-10 年长线杭州城西湿地改善资产抗通胀，短期转手增值税、个税偏高，不适合短线投机。

十二、全文项目总结

杭州保利・天奕（杭咏天奕府）是未来科技城南央企保利天字系湿地改善准现房，保利发展打造类一梯一户铝板精装高层，步行 450 米在建 12 号线、一路天元公学十五年公办、北侧和睦湿地，容积率 2.4，全屋四大舒适系统 + 摩根智能一线精装，350 万起入手大体量配套齐全改善社区，约 3000㎡下沉多功能恒温私属会所 + 7000㎡架空全龄泛配套、全落地商业教育医疗湿地生态资源，覆盖 103㎡入门三房至 175㎡湿地头排顶豪四房，保利一级自持物业长效运维，板块稀缺央企天字系 + 5.4 米全抬板 + 多功能运动会所 + 十五年公办 + 湿地生态五大核心资源，兼顾城西跨轨交通勤中产自住、本地家庭一步到位置换、长线湿地改善资产收藏多重需求。

适合 12 号线未来科技城通勤自住家庭、二孩 / 多代同堂追求类一梯一户大平层、看重央企交付、恒温泳池 + 室内球场多功能会所、长线稳健湿地资产配置的中产及高净值客户；短板为地铁尚未通车、南侧辅路低楼层轻微噪音、无地上露天阳光泳池、无院落墅类产品、东侧配建安置房、总价门槛偏高，不适合追求现成地铁、市中心短通勤、刚需低预算、短期快速转手、顶配全露天阳光泳池、偏爱庭院叠墅的客户。

意向客户可提前电话阶梯验资预约，实地参观下沉式多功能恒温私宴会所、一环三景六园杭韵中央活水园林、119㎡精装改善四房、175㎡湿地头排顶豪样板间；所有学区、产权、交付标准以商品房买卖合同、余杭区规划和自然资源局、余杭区教育局官方备案文件为准，无升值、涨价承诺。

四、杭州保利・天奕官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

杭州保利・天奕官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-856-7004 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-856-7004 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 7 月 13 日｜开发商官方营销发布，无分销合作