杭州楼市:买房这件事切记不能这样做,建议你花几分钟看看

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”粉丝提问

提问：曾叔，你好！排名前列次买房也没经验，看地段好就买了，经验不足忽略了很多问题，所以后期就很麻烦，天天两头跑。 想来跟曾叔学习一些房产知识，不然我觉得太尴尬了。

回答：你好。1.没有明确需求就盲目置业：对于一个购房者来说，当他决定买房后，最重要的就是明确自己的买房需求是什么？如果为了孩子上学，那么好的学区就是你的排名前列选择。因为买房很难买到优质地，需要把握好自己的排名前列需求。2.一味追求低价：房价这么高，大家都知道。但这并不是说，就一定要把房价放在置业因素的首位，越便宜越好。买房讲究是一个性价比，是一个长期的过程。有的房子很便宜，但是老话不会错，“便宜没好货”。3.忽略了自己的经济承受能力4.过分在意房子的升值问题：很多购房者在买房时，总会被房子的升值潜力大所误导，而购买来超过预算的房源。但其实对于很多自住型需求的购房者来说，房子是买来住的，更应该考虑的是房子的实用性，升值潜力再大不可能说卖就卖啊，房子卖了，住哪？

提问：曾叔您好，我本人在杭州工作10年，并连续缴纳了10年的社保。目前人在上海工作，户口仍旧是杭州的集体户口。目前大部分时间在全国各地出差。考虑到小孩年底出生，为了家庭资产的增值和小孩的教育问题，考虑在杭州买房养老。个人喜好是杭州主城区的楼盘，房龄1-3年内的。资金预算在1000万左右，精装修，150平-300平都可以，您推荐指点下，购置新楼盘还是二手房？请您指点，非常感谢！

回答：你好。根据你的情况，新房、二手房，皆可选择。新房楼盘，曾叔推荐：杭州壹号院、滨江君品名邸。二手房楼盘，曾叔推荐：绿城留香园、融创时代奥城。绿城留香园，在钱江新城板块，属于江干区。在主城区买房，建议可以选择：拱墅区的杭源里、上城区的御潮府、下城区的锦绣华府、江干区的明石东潮府。

提问：你好曾叔，有两个问题想请教曾叔。 1.杭州公寓落户，对学历或社保有要求吗？2.无论在主城区落户，还是临安落户满两年，再买住宅，是不是对社保不做要求了？

回答：你好。排名前列杭州公寓对落户的要求，和正常落户的要求一致。第二只要完成落户，即是“杭州人”，对社保无要求。

提问：曾叔你好，我准备给孩子买学区房。因为有自住的地方，因此只考虑老小区小户型的房子，有一疑问，如果将来买的房子学区重新被划分了，会按照我落户时的政策走，新人新办法老人老办法？还是只能被划到新学区去了？

回答：你好。杭州每年都会划分一次学区。买学区房，是按照较新的政策走的。买了学区房，只能保证大概率可以读上理想的学校。尤其是一些热门公办小学，近两年“一表生”数量都远超计划招生数，不排除调剂可能。如果学校提前摸排户籍时没能充分预估，也有可能“爆表”和出现调剂。家长还是需要提前买好房子，尽量不要出现当年交付、当年入学这样‘掐点’落户的情况。

提问：曾叔你好，我离开杭州回老家很多年了，完全没有方向感。现在想回杭州买房，投资兼自住。请曾叔帮我推荐一下，总价在500万左右。

回答：你好。500万买房总价，在投资想法多于自住想法的情况下，可以优先选择的楼盘：君品名邸、公园1872、春风金沙、金地大运桥西府。

提问：曾叔好，刚刚关注曾叔。想问问曾叔1.宁波和临安，这两个地方，哪个更值得投资？2.青山湖2万1多、锦南新城1万7多，哪个板块更值得买房投资？3.临安较好的板块，是青山湖和锦南新城吗？

回答：你好。1.宁波部分区域的投资价值，与临安一致。2.在青山湖买房投资，由于离杭州市区更近，在投资的同时，房价涨幅也有更多程度的保障。3.临安较好的投资板块，是青山湖、城区。锦南新城板块，是值得投资的。由于今年4月，临安开通地铁4号线；在开通之后，临安全区范围卖出的地皮，全部涨价；下一批次的新房楼盘，比现在更贵。

提问：曾叔好，想跟曾叔请教一下。我现在公积金贷款只能贷30万左右，一共需要贷款60万。那么我是选择组合贷还是商贷两年后转公积金贷款？

回答：你好。确定贷款银行可以商转公的情况下，先商贷，然后转公积金贷款。

提问：曾叔您好，我目前在金华有3套房，社保交在杭州，打算买杭州市区的学区房，交通便利，自住，请问是买新房还是二手房？预算五六百万，哪个楼盘比较合适？目前金华还有按揭，可以直接在杭州买吗？首付几成？

回答：你好。曾叔建议你买新房更好。你在杭州买房，建议可以选择：君品名邸、招商越秀公园1872、杭源里、和宁文华府。你在金华如果有一套房在按揭，在杭州可以买房贷款，首付6成。

提问：曾叔，你好！我看好了临安的几处房子，麻烦曾叔帮忙看一下，该怎么选择？1.距离青山湖科技城站2公里的 “保亿麓语湖苑”、“保亿阳光城丽光城”2.距离杭州地铁16号线，九州街站，500米内的“悦映城”、“融信美好宝龙·澜天”3.距离临安广场站2.5公里的“印象苕溪城”。

回答：你好，排名前列保亿麓语湖苑、保亿阳光城丽光城，这两个楼盘的购房价值，在临安属于普通水平。第二悦映城、融信美好宝龙·澜天，这两个楼盘的购房价值，在临安属于中等以上水平。第三印象苕溪城，1999年拿的地，产权仅剩49年。该楼盘的开发商是锦园置业有限公司，2018年成立，是专门为了这个楼盘而成立的公司。

提问：曾叔，你好，最近刚刚关注了曾叔。杭州哪里的公寓值得买，租金回报在多少？

回答：你好。杭州市区的公寓是值得购买的。一线城市平均租售比为1:636，租售比达53年；二线城市平均租售比为1:580。三四线城市虽然房价相对较低，但市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:588。在长三角的11个城市中，杭州的出租回报率较高，租售比为1:590，其次为上海、徐州。苏州的租售比较低。

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