杭州楼市:现在投资房产还有机会吗?未来方向在哪?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，你好，请问现在投资房产还有机会吗？未来方向在哪？

回答：今年的楼市机会，大概有三个：1、积聚弹药耐住性子，准备新一轮一线城市的布局。在上一轮的低谷期之后，最早调整的一线上海深圳，深圳已经完成了新一轮周期，而下一轮的机会，会是上海。现在资金充裕的，可以在上海建仓了，不会买贵也不会买错，只需要等待时间的验证。但不建议在牛市里频繁在一二线换仓，容易踏错节奏吃套。2、前期最早调控的二线城市也有机会。在这些城市里，未来核心城市的影子隐隐若现，而且这些城市在近两三年还一直处在低位，比如杭州等，未来都是有机会的。

提问：成哥你好，坐标杭州，想在杭州购置200万上下的三室90平下的住宅，希望至少保值，当然增值更好，想将来十年二十年后置换，曾叔推荐什么板块比较有潜力发展？自己有看过良渚，闲林，丁桥 大江东，下沙，仁和一头雾水。好像只有良渚好点，可是价格高，希望成哥给点意见？

回答：今年上半年的低迷，并不代表今年会持续低迷，买房人仍然要抓住窗口期。楼市，已经开始重启，想买房的刚需，一定要留意3月份-6月份之间的买房窗口期，不可延误抄底契机，被暂时压抑住的购房需求，一定会被释放出来。200w能买到杭州范围的房子，但大部分都应该是在余杭萧山，城东的话考虑大江东，另外下沙大学城北勉强也符合你的要求，都在200w上下。

杭州现在的发展规划很明确，城市向东，养老向西，你应该去买大江东，那里都是高教园、高端制造业，是年轻人奋斗的地方。与此同时，大江东的价格也比较厚道实惠，想象空间比较大。杭州的规划，城市向东，养老向西。良渚环境好的没话说，配套也好，就是距离主城区远了点，但是离未来科技城不远。如果你工作生活中心在城西或者城北是可以考虑。杭州投资回报率高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥，你好，现在也不急买房，打听打听，我们老家是绍兴。想自住，请介绍：交通便利、环境好、价格低的板块。

回答：根据你的情况，可以选择“运河新城”板块。该板块的面积达到7.27平方公里。原本属于杭州城北的工业区，工厂聚集，有中石化炼油厂、半山电厂、杭州钢材水运码头等。2018年6月，拱墅区宣布7.27平方公里的地界范围，规划为“运河新城”。该板块的现在均价，较低达到26500元/平，属于杭州主城区内，比较有性价比的区域。随着2022年亚运会的到来，杭州房价可能翻番。能早点在杭州买房，尽量早点在杭州买房。具体更多价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，之前你有说过积极参与杭州限价盘摇号，除此以外还有吗？比如现在杭州是否适用大面积低单价，市区距离和单价分别应控制在多少，杭州学区房投资是否有机会？

回答：杭州新房摇号是看具体楼盘的倒挂程度的，并不局限于特定板块，除了我推荐的板块外，2.8万的三墩北、2.9万的勾庄、3.8万的市北、4.0万的艮北、4.7万的滨江区府，甚至7.1万的望江新城也都是火得不要不要的。杭州新盘供应很大，选择面广，大面积低单价一般都是相对较老的房子，可能会有流动性问题，不太推荐。长期来看，单价控制在4万甚至3万以下，会有一定的低基数效应，结合25公里的半径，未来增值空间可能会大些但杭州新板块非常多，板块轮动很厉害，每个时间都有被低估的板块，需要具体问题具体分析。杭州买房投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥您好，坐标杭州。我在杭州市区有套房，但想给儿子也买套，手里只有一百五十万，但看了看杭州的主城区房价，感觉压力太大。老公就说买套家旁边的loft公寓，一百多万，这样可以互相照顾，节省资源。就算不住，也可以出租。而且这个之江门公寓离蚂蚁金服总部很近，未来有升值空间。但我一直不喜欢公寓，又觉得手里资金有限，要买就买住宅，但买住宅后期每月还贷太高，压力好大。儿子才刚工作，每月工资也就7千左右。我该怎么选择呢？而且杭州的房子真多，怎样买才能买到心仪的有增值潜力的房？

回答：商住、商铺、办公楼要按照增值部分的30％-60％来交增值税，导致商住等涨幅远远落后于住宅，如果你现在投资买公寓，妥妥的踩坑，注意回避这些标的。杭州是我看好的城市，但投资只买住宅，给孩子一套可以赚钱的房子呀，给孩子一直不断下金蛋的鹅呀。年轻时，少有应该欠的钱就是房贷。它其实相当于强制储蓄，逼迫年轻人养成量入为出，认知工作的好习惯。一套房子供完，品格与财技，都得到提升。人生的风险就变小了。杭州买房建议详见内部！

提问：成哥你好，请问刚刚从北京过来杭州发展的，打算在杭州定居，还没有办户口。我和我老婆都是本科学历，想先买房。在西溪首座上班，考虑西湖区、余杭区的房子，最小需求是3居室。请问我和我老婆名下在郑州各有一套房，都有贷款。打算卖掉一套，在杭州首付几成？作为人才，摇号是否有优先？杭州有值得推荐的楼盘吗？

回答：在杭州买房，属于二套房标准，首付6成。你们算无房家庭，买热门楼盘享有房源倾斜比例。在西湖区、余杭区买房，推荐的楼盘：万科天空之城、建发金辉紫璋台、中梁沐宸院、万科前宸。更多价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥您好，想买杭州南星板块，要代持担心风险。而孩子三年后才能毕业落户杭州，又担心那时房价更高，三年的钱白赚甚至。只是现在资金压力较大，纠结中，不知如何选择?请您指教。

回答：南星板块可以买，不过杭州最近二手房比较低迷，因为限价房打压，杭州二手房没有什么成交量，预计不会很快会涨，我觉得你可以慢慢选择，在一年内买掉。代持交易可以，因为总价过高，需要特别把控好风险。

提问：成哥你好，坐标杭州，就余杭板块，未来科技城附近的老余杭、崇贤、闲林再远点星桥值得入手吗？

回答：杭州的主要发展方向是“南—西—东—北”。其中主要向南发展江南副中心，由滨江区、萧山城区和江南临江区块组成；向西发展城西科创城市副中心，以未来科技城和青山湖科技城为核心，辐射临安东部、余杭西部等区域。余杭区自从阿里淘宝城搬到未来科技城后，就被砸金蛋，然后开始爆发性增长了。未来科技城作为杭州第三个城市中心正处于蓄势待发时期，属于趋势性低估，距离破壳而出还需要时间。长期持有，没毛病所以尽量靠近杭州未来科技城来选筹，太远不建议。杭州投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，坐标杭州，我看到房产投资最重要的一环其实是信贷，看自己能融到多少钱，那我是否可以去做信贷方面工作，一边赚钱一边房产投资，这样可行吗？做信贷这行需要具备哪些素质呢？

回答：1. “房产投资最重要的一环其实是信贷” 错。 房产投资，或者所有其他投资，最重要的一环都是—— 认知。 认知决定战略高度。 如果认知存在缺陷，那么借越多的钱，离破产跳楼越近。2. 信贷融资，在房产投资里当然本来也是很重要的、不可或缺的技能。 成为信贷融资专家，在行业中有了一定地位，的确有机会让你自己办贷款时，条件能比别人再更加优惠一点。3.如果只是入个门，那么既挣不到多少钱，也没法对自己的信贷融资操作提供多少助益。 而做到高层次，又是非常困难的。 需要全方位的能力和资源。 对人的素质要求，是很高的。具体更多分析详见内部！

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