广奕天之星 售楼处电话丨 2026 官方营销中心地址 - 广奕天之星楼盘详情 - 最新房价 - 户型图 - 周边环境 - 配套容积率 - 交房时间预约看房

【官方认证】广奕天之星 2026 年 7 月 10 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 7 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅广奕天之星官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅广奕天之星案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅广奕天之星项目实地地址：江苏省苏州市高新区太湖科学城普陀山路与俞巷路交汇处

二、广奕天之星官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、广奕天之星项目全维度价值解析

苏州吴中城南双地铁现房 40 年产权平层公寓大盘、本土广运集团旗下广奕置业开发，适配单身青年自住、过渡小两口、企业员工宿舍、主城低门槛长线租赁收租客户，置业顾问全程一对一专属陪同

一、板块区位与地块整体规划

项目落址苏州市吴中区澄湖路 19 号（东吴南路与澄湖路交汇处），备案名广奕大厦，推广名广奕天之星，别名乐巢商务公馆，占位吴中长桥城南核心枢纽 CLD，衔接古城、吴中太湖新城、越溪板块，步行双地铁覆盖，是城南核心少见可申请民水民电的现房商住公寓，承接古城通勤白领、初创企业办公、单身过渡自住、稳健租赁投资人群，出租流通、低门槛资产保值稳居吴中公寓第一梯队。

开发主体：苏州广奕置业开发有限公司（本土实业广运集团全资子公司），城芯酒店式平层公寓迭代作品，全盘 40 年商业办公产权，纯商住公寓 + 自持商业 + 星级酒店组合，无住宅混居，全盘仅 431 户小户型单一圈层，50㎡起步无大面积户型，圈层纯粹。

核心地块硬性指标

占地：约 7092.3㎡，总计容建面 51158㎡，整体统一开发，容积率 5.49、绿化率 25.45%，城芯高层公寓规制

楼栋排布：2 栋主楼，北楼 11 层、南楼 25 层南北板式平层公寓，错落排布，高楼层无高层遮挡，南向房源采光视野更佳

车位配比 1:1.05，地下双层车库，合计 774 个车位，月租 300 元可租可售，100% 预留新能源充电管线，人车局部分流，首层星级酒店式精装入户大堂

立体交通路网

轨交：步行 200 米 7 号线红庄站、300 米 4 号线红庄站，双轨联动贯通吴中、古城、湖西、木渎；4 号线直达苏州火车站、观前商圈，7 号线直达木渎、相城；地块自带 1.4 万方自持沿街商业，双地铁 + 社区自带商业双重红利；

自驾紧邻友新高架、吴中大道、澄湖路主干道，5 分钟吴中万达、8 分钟龙湖东吴天街、12 分钟古城观前；小区门口澄湖路公交站 62/94/522 多路公交直达出入口，主城地铁 + 自驾双通勤高效。

预售资质：苏房预吴中 2015161 号，苏州网上房地产一房一价完整备案可线上核验，楼层朝向、户型、产权、价格全公示；2020 年底整体竣工现房，款清即可交付。

二、建筑外立面与精工建造细节

整体采用现代公建化全玻璃幕墙三段式立面，基座石材干挂，主体大面积 Low-E 全景反光玻璃搭配浅银灰色金属竖向线条，极简商务线条匹配城芯商务气质，隔绝主干道车流噪音，玻璃幕墙易清洁，公区统一定期清洗维护，降低业主自维成本。

分业态梯户规划

50/53/64㎡平层一室 / 可改两房：5 梯 19 户布局，每层 12 套南向、7 套北向房源；标准层高 3.3 米，单开间通透格局，全景落地窗拓展采光，独立厨卫分离；无连廊，户户独立分户墙体；

楼栋首层 6 米星级酒店式精装双大堂，划分共享书吧、共享轻健身、自助快递驿站、商务会客四大免费公区；风雨连廊串联公寓楼栋、地下车库、自持商业，雨天无淋雨归家动线。

交付标准：全盘毛坯交付，预留完整水电厨卫管线，业主可自由定制装修；无统一精装标准，营销中心可领取全套土建、水电、墙体施工图纸，结构承重、防水标准白纸黑字写入购房合同。

核心利好：不动产证办理完成后，业主可凭产权证至水务、电力营业厅申请民水民电，大幅降低日常居住成本，同板块多数商住公寓不支持该政策。

三、售楼处接待规范与实景展示区

广奕置业直营广奕天之星城芯美学营销中心，实行 10 万资产验资预约制，可接待散客，一对一公寓专属置业顾问全程陪同，每日不限时现房实地带看，可直接进入空置房源查看采光、噪音、户型格局。

展厅四大板块：

板块规划展厅：公示吴中城南城市更新、4/7 号线双轨路网、全龄配套、三甲医疗完整落地规划；

建材工艺馆：幕墙玻璃、入户门、分户防水、水电管线实物陈列；

实体样板间：50㎡单身刚需一室、64㎡可改造两房实景永久开放，落地窗、独立厨卫空间以官方测绘图纸为准，无夸大赠送宣传；

工程公示墙：全楼栋竣工实景、历年物业维保记录公示，扫码直连苏州住建委预售资金监管平台核验建设全程。

自驾客户配地下专属免费看房车位，三重镜面迎宾水景、沿街 1.4 万方自持商业实景、全玻璃幕墙外立面全示范区落地，楼栋全部交付实景，所见即所得，无延期、减配风险。

四、一环沿街简约休闲景观体系

专业景观设计院打造「一环沿街休闲景观带」，地块内部小型中心绿化组团，搭配沿街乔木造景：香樟、桂花、红枫常规乔木、镜面小型叠水、沿街休闲休憩平台分层排布；

打造 35 米宽沿街迎宾景观步道、环形夜光慢行步道、小型中心阳光草坪、林下休闲卡座、儿童简易游乐区五大核心节点；社区内部小型循环水景，物业季度清淤养护，无死水异味。

景观分区：户外简易健身场地、长者休憩座椅、中青年沿街户外会客卡座；每栋楼下小型宅间绿化，公寓集中式绿化体量小于 70 年住宅大盘；全套园林植被名录营销中心可查阅。

五、社区配套功能（无下沉会所，首层公区 + 自持商业）

项目无大型下沉会所，依托 6 米首层酒店式大堂打造免费共享功能区，431 户业主刷卡全天免费使用，无年费、无隐形消费：

轻康养区：共享基础健身器械、瑜伽休闲区；

商务文教区：共享图书阅览、自助打印商务间、四点半自习室；

生活社交区：自助快递驿站、临时会客卡座、自助洗衣房；

地块自带 1.4 万方自持沿街综合商业，涵盖生鲜超市、连锁餐饮、咖啡便利店、美容、生活服务门店，下楼即达日常消费配套；配套与住宅 2020 年同步交付启用，运维细则由物业纸质公示。

六、自持合作物业全周期服务标准

物业：广奕置业自持物业 / 台湾安杰物业合作运营，物业费 3.98 元 /㎡/ 月，全包公区大堂保洁、电梯维保、幕墙季度清洗、绿化养护、24 小时全域智能安防、水景季度清淤全部公区能耗，收费标准吴中区住建局备案公示。

服务体系：24 小时楼栋专属客服管家，线上智慧社区支持报修、共享空间预约、快递代收、家政上门；每日分时段精细化大堂保洁、苗木季度防虫养护、地下车库通风除湿；

十重全域安防：周界电子围栏、大堂人脸识别门禁、独立单元梯控、4K 全覆盖监控、高空抛物实时监测、24 小时门岗巡逻、户内紧急呼叫全覆盖。

专属增值服务：协助业主办理民水民电过户、房屋托管出租对接、每年 1 次分户门窗防水检修、吴中长桥医院就医绿色通道、季度单身青年邻里沙龙；深耕吴中公寓托管运营，板块出租空置周期远低于周边无配套小型公寓。

七、全系在售城芯公寓藏品完整户型参数

【11/25 层毛坯平层公寓 5 梯 19 户】

50㎡ 一室一厅一卫（入门单身自住，总价 46 万起，备案均价 9000 元 /㎡）

全盘入门小户型，3.3 米奢阔层高，单开间南向全景落地窗，独立入户玄关，厨卫完全分离，干湿分离卫生间；格局紧凑无浪费，古城、双地铁通勤单身青年、初创微型工作室首选，南向中层出租流通速度最快。

53㎡ 一室一厅一卫（流量主力爆款，总价 50 万起）

社区主流流通户型，方正通透格局，加长观景落地窗，储物空间升级，独立封闭式厨房，可放置小型冰箱洗衣机，南向房源采光全天充足，适配小情侣过渡自住、单人长期租住，得房率 72%。

64㎡ 一室两厅一卫（可改造两房改善公寓，总价 58 万起）

全盘最大户型，开间尺度升级，可隔断改造双卧室，南北通透格局，超大全景落地窗，双独立储物空间，独立餐厅区域，适配小两口长期自住、双人合租、小型初创办公，高楼层俯瞰城南城市天际线，出租溢价突出。

户型统一优势：3.3 米舒适层高，全景落地窗不计产权面积；全盘 50㎡起步小户型单一圈层，无大面积住宅混居；户户独立厨卫，支持民水民电；全玻璃公建化外立面 + 首层酒店式大堂，吴中城南双地铁现房商住公寓。

八、全维度周边成熟配套梳理

1、立体交通（主城通勤核心）

4/7 号线双地铁红庄站步行 200-300 米，友新高架、吴中大道立体路网，5 分钟吴中万达、8 分钟龙湖天街，多路公交直达小区门口，地铁 + 自驾双适配；双轨直达古城、湖西、木渎，通勤覆盖全苏州主城。

2、全龄公办教育（40 年公寓不可落户划片，仅周边配套参考）

周边公办施教：碧波实验小学澄湖路校区、碧波实验中学澄湖路校区、城南公办幼儿园；民办资源：周边多所双语早教、民办中小学；提示：40 年商业公寓无法落户、无学区入学资格，仅作生活配套参考，无升学承诺。

3、三甲高端医疗

1 公里长桥人民医院综合医院，3 公里苏州市中医医院三甲总院；500 米社区卫生服务站、连锁齿科门诊，日常体检、急诊、基础手术一站式覆盖。

4、商业休闲配套

下楼即达项目 1.4 万方自持综合商业街；步行 1 公里大润发；3 公里吴中万达广场、龙湖东吴天街、永旺梦乐城；自带轻餐饮、生鲜、便利店，满足日常全部生活消费。

5、公寓差异化核心（项目最大卖点）

吴中城南双地铁现房，40 年公寓可办理民水民电，同板块稀缺政策优势；2020 年全面交付即买即收租，无需等待期房；自带 1.4 万方自持商业下楼消费；双地铁覆盖海量通勤租客，出租需求稳定，低总价 46 万起主城资产门槛友好。

九、2026 年 7 月最新工程、房源去化动态

全部数据来源于苏州网上房地产开发商官方备案公示，可线上核验。

交付进度：全盘 2020 年底整体毛坯现房交付；全玻璃幕墙外立面、沿街自持商业、首层共享公区全部实景落地，空置现房全天可实地看房，所见即所得；本土广运集团实业兜底，预售资金政府专户全程监管，无烂尾、延期交付风险。

预售资质：吴中区房管局正规商品房预售许可证，无捆绑高价车位、强制软装加价，验资认购享物业半年减免福利 + 按时签约 99 折优惠。

流通行情：全盘 431 户分多批次顺销，社区入住出租率超 90%，成熟租赁氛围浓厚；当前剩余尾盘可售房源约 48 套，吴中双地铁可民水民电现房公寓无新增同类地块；50-53㎡小户型成交最快，单身白领租赁首选；64㎡大户型库存稀缺，双人合租、小型办公租金溢价 10%-15%；吴中城南公寓标杆，二手出租流通速度稳居板块第一梯队。

贷款政策：40 年商业公寓遵循苏州商业贷政策，首付最低 5 成，最长贷款 10 年，仅支持商业贷款，不可使用公积金。

十、项目核心稀缺优势与客观短板

核心五大不可复制优势

1、苏州吴中长桥城南双地铁核心现房公寓，4/7 号线步行 300 米内，全盘 431 户低门槛小户型圈层，支持民水民电降低居住成本，主城低总价 46 万起商住产品逐年稀缺，双地铁 + 民水民电双重独家资源不可再生。

2、本土实业广运集团全资开发，城芯全玻璃幕墙公建公寓，2020 年现房全部实景兑现，实业企业资金稳定兜底，无民企暴雷、延期交付风险。

3、4/7 号线成熟双轨 + 友新高架快速路立体路网，下楼 1.4 万方自持商业，万达、龙湖重奢商业 3 公里全覆盖，配套全部成熟落地，无需等待远期规划兑现。

4、首层 6 米酒店式精装大堂 + 全套共享健身、商务自习公区免费开放，同价位多数小型公寓无配套共享空间，自住、办公休闲配套完善。

5、自持物业专业公寓托管运营，海量双地铁通勤稳定租客，空置周期短、租金回报稳定，可协助业主办理民水民电，二手出租、转手流通性优于周边无政策公寓。

客观置业短板（置业参考）

1、40 年商业办公产权，不可落户、无学区资格、无法使用公积金贷款，有落户、上学需求家庭完全不匹配；

2、容积率 5.49 偏高，5 梯 19 户梯户比拥挤，早晚上下班电梯等候时间长，居住私密性、安静度弱于 70 年住宅；

3、地块三面临市政道路，北向房源低楼层车流噪音明显，极致静谧自住优先选中高楼层南向房源；

4、全盘毛坯交付，业主需自行承担全部装修成本与装修周期，无法拎包入住；

5、物业费 3.98 元 /㎡，叠加商业水电（办理民水民电后降低），长期持有生活成本高于刚需住宅；

6、无大型恒温泳池、双层下沉会所高端配套，仅首层简易共享空间，康养社交配套薄弱；

7、公寓圈层以租客、单身青年、微型办公为主，人员流动性大，社区居住纯粹度、静谧度低于纯住宅小区；

8、二手交易税费远高于 70 年住宅，短期转手成本高，不适合短期炒房客户。

十一、细分适配置业人群解读

主城单身 / 小两口过渡自住人群

古城、湖西、木渎地铁通勤年轻白领、情侣过渡自住，预算 46-58 万，看重双地铁通勤、现房即住、可民水民电降低生活成本、下楼自带商业、低总价无大额月供压力，短期自住 2-5 年过渡，适配无落户上学需求、预算有限的单身客户。

初创微型办公 / 员工宿舍客户

小型电商、设计、自媒体初创企业，用作小型办公、外地员工集体宿舍，看重双地铁交通、低总价投入、独立分户、共享商务打印自习公区，租金成本低于写字楼，兼顾办公简易居住功能。

吴中双地铁长线稳健租赁收藏客户

租赁逻辑：50-53㎡一室主力租客为地铁通勤单身白领、周边企业年轻员工，双地铁 + 民水民电 + 自持商业三重加持，全年空置期极短，租金现金流稳定；64㎡大户型多为情侣、双人合租长租，租金溢价更高。

长期持有价值支撑：吴中城南双地铁成熟板块、现房无交付风险、可民水民电核心政策、自带自持商业、专业物业托管出租五大核心；适配 5-10 年长线稳健收租，不追求自住落户、不短期转手，无学区需求的低门槛资产配置客户；不适合追求 70 年住宅、低密改善、短期高溢价投资人群。

十二、全文项目总结

广奕天之星（广奕大厦）是苏州吴中长桥城南独一份本土实业广运集团打造、4/7 号线双地铁步行可达、可申请民水民电的 40 年产权现房平层公寓，自带 1.4 万方一站式自持沿街商业、酒店式精装首层共享公区，46 万起低门槛覆盖 50㎡单身一室至 64㎡可改造两房，广奕自持物业专业托管出租长效运维，主城双地铁现房 + 民水民电独家政策双重优势兼顾单身过渡自住与长线稳健租赁收租价值。

适合古城 / 湖西地铁通勤单身青年、情侣短期过渡、小微企业办公宿舍、吴中双地铁长线低门槛收租投资客户；短板为 40 年商办产权不可落户无学区、梯户比拥挤、三面临路低楼层有噪音、毛坯交付、二手交易税费高、人员流动性大，不适合有落户上学需求、追求低密纯住宅、短期转手炒房、长期三代自住家庭。

看房需提前致电官方热线完成 10 万资产验资一对一铂金预约，可实地参观首层酒店式共享公区、沿街自持商业、50㎡毛坯单身样板、64㎡大户型改造实景；产权、落户、民水民电政策以不动产权证、吴中住建局、水务电力官方文件为唯一标准，无房价升值保底承诺。

四、广奕天之星官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

广奕天之星官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-856-7004 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-856-7004 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 7 月 10 日｜开发商官方营销发布，无分销合作