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露香园・馥公馆（上海黄浦豫园核心）
一、基础核心信息
楼栋实景
夜景航拍
建筑外立面
地址：黄浦区露香园路 18 号，豫园 CAZ 老城厢核心，距外滩约 800 米、新天地 1km 内
开发商：上海城投（市属国企，原城投 + 和记黄埔联合开发露香园大盘）
产权：70 年纯住宅、通燃气，需上海购房资格；土地 2015 年起算
楼栋体量：单栋高层，名义 20 层（无 4/13/14 层，实际 17 层住宅），1-3 层商业 + 会所，仅 77 席现房（开发商自持保留房源，款清即交付）
梯户：三梯六户，刷卡分层控梯
物业：城投高端物业，物业费约 8.5–12 元 /㎡/ 月
参数：绿化率 35%、容积率 3.2；人车分流地下车位，车位比 1:1.5，车位售价 60 万 / 月租 1500 元
外立面：整栋干挂石材，ARTDECO 现代古典风格
二、户型与价格（2026 最新）
备案均价10.8 万 /㎡，同板块二手普遍 14–18 万 /㎡，存在明显价格倒挂
平层主力（得房 75%-78%）
110㎡ 一房：1200 万起，分有无阳台两种
152㎡ 两房（带阳台）：约 1700 万
172/184/185㎡ 两 / 2+1 三房（大阳台）：1650–2020 万
顶楼复式楼王（仅 3 套，得房 80%+）
253–465㎡，总价 2800–5000 万，双层挑空、全景城市视野
客厅样板间
主卧套房
卫浴交付标准
三、精装交付标准
全屋高配精装，所见即入住，三大件齐全：
系统：中央空调、全屋地暖、新风系统
厨电：嘉格纳全套嵌入式厨电
卫浴：劳芬洁具、高仪五金、大理石台面、浴缸分离淋浴
配套：全屋定制柜体、木饰面背景墙、大面积落地窗
四、交通 & 生活配套
轨道交通
10/14 号线豫园站步行约 5 分钟；近 8 号线老西门、1/2/8 号线人民广场，三轨交汇通达全城
商业商圈
豫园商城、BFC 外滩金融中心、新天地、恒隆广场、来福士广场均在 1.5km 范围；楼下自带社区商业
教育 & 医疗
黄浦第一梯队学区资源；红房子医院、瑞金医院、仁济医院市中心三甲环绕
休闲生态
步行可达豫园、古城公园、滨江步道；社区内设双会所（红酒吧、桌球、休闲会客区）
五、项目优缺点
优势
黄浦核心稀缺现房，无期房交付风险，市中心 70 年住宅供应量极少
价格倒挂明显，同地段二手贵 3–7 万 /㎡，资产保值性强
国企开发 + 国际一线精装，直接拎包入住，自住、高端出租两相宜
地段全能：外滩、豫园、新天地、人民广场四大核心商圈全覆盖
单栋仅 77 户，低密纯粹高端圈层，会所配套完善
短板
三梯六户梯户比偏高，高峰候梯时长；部分小户型无阳台、少量户型存在暗卫
朝向以东向为主，南向房源较少
单栋独立住宅，无大型中央绿化，社区体量偏小
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