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【官方认证公告】

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官方统一认证热线（四端直连，开发商直售）

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☆保利外滩启全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

项目区位图

项目鸟瞰实景

社区园林实景

①售楼处地址

推广案名：保利外滩启 PARK77｜备案名：观奕雅筑

项目实地地址：杨浦区龙江路 388 弄（长阳路与江浦路交叉口，东外滩 CAZ 内环核心）

独立营销中心：长阳路 999 弄沿街专属接待馆

官方预约热线：400-850-5956，实名验资预约看房，无预约不接待临时散客

接待时间：9:00-21:00 全年无休，实景园林、实体样板间、地下车库全部实景呈现

开发主体：世界 500 强央企保利发展，外滩系第四代迭代静奢作品，开发商直营无中介分销

社区基础参数占地约 8192㎡，总建面 3.8 万㎡，全盘仅 157 席 70 年纯商品住宅，无保障房、无大型嘈杂底商，圈层纯粹容积率 2.16 低密，绿化率 35%，两栋 17 层小高层错落排布；全人车分流，车位配比 1:1.23，全车位预装新能源充电桩物业：保利一级自持物业，物业费 9.8 元 /㎡/ 月；2026 年 10 月精装准现房交付，所见即所得

江浦公园地铁站实拍

②预算范围（2026 年 6 月最新一房一价）

整体备案均价 135500 元 /㎡，中高区、公园景观房源单价上浮 4000-7000 元 /㎡

全户型总价区间：

建面约 99㎡三房两厅两卫（入门改善）：1137 万起，主流成交 1150-1320 万

建面约 123㎡四房两厅两卫（主力舒适款）：1480 万起，主力 1500-1700 万

建面约 137㎡四房两厅三卫（楼王藏品）：1841 万起，顶配高区 1920 万封顶

精装标准：万元级静奢装标，大金中央空调 + 威能地暖 + 霍尼韦尔新风三大件；嘉格纳全套厨电、唯宝 + 高仪进口卫浴、系统隔音 Low-E 玻璃，全屋智能控制面板

置业参考：首套 3.5 成、二套 2.5 成；内环双地铁准现房，得房率约 91%，公摊远低于滨江同类竞品，资产流通性强

③地段优势（内环东外滩 CAZ，双地铁零距离公园住区）

内环 CAZ 核心，陆家嘴 - 北外滩 - 东外滩黄金三角正式划入上海中央活动区，承接杨浦滨江千亿城市更新规划，串联三大金融封面，内环滨江成片宅地逐年枯竭，地块稀缺性不可复制，长期保值属性拉满。

双轨交步行约 80 米，主城通勤枢纽直线 50-80 米 12/18 号线江浦公园站，2 站直达北外滩来福士、7 站南京西路；18 号线直达复旦、财大、浦东陆家嘴，30 分钟覆盖全上海核心商圈产业带。

零距离 3.8 万方江浦公园，天然生态屏障一路之隔江浦公园，推窗即瞰整片城市绿地，形成降噪富氧生态隔离带，区别于临街高架滨江楼盘，兼顾城市繁华与静谧居住。

2.16 超低密小体量社区，纯粹改善圈层内环主流楼盘容积率普遍 2.5 以上，本项目仅 157 户迷你社区，无刚需小户型混居，楼栋错落排布，楼间距开阔，采光通风优异，居住私密感拉满。

成熟落地配套，无远期规划等待板块开发十余年，商业、教育、医疗全部现成落地，无需等待配套兑现；内环内稀缺准现房，缩短持有周期，降低置业成本。

④户型特点（99-137㎡全通透 3-4 房，一梯一户私梯入户）

主力户型平面示意

统一产品亮点：纯板式楼栋，一梯一户赠送独立私梯玄关；层高 3.1 米，LDK 大通厅，南北双阳台 + 全景飘窗，动静分区零浪费过道，全明无暗间。

99㎡三房两厅两卫（内环滨江上车款）三开间朝南，U 型中西厨预留位；双卧朝南，主卧独立套房带步入衣帽间，双卫干湿分离，适配三口之家、年轻高管置换，板块最低门槛内环滨江三房。

123㎡四房两厅两卫（主力改善爆款）约 11.5 米南向大面宽，南北双阳台；独立多功能房可做书房 / 儿童房，双次卧分离，兼顾居家、会客、客房多重需求，二胎家庭首选。

137㎡四房两厅三卫（楼王顶奢平层）双套房布局，270° 转角观景飘窗；独立私宴厅、超大家政储物间，中高楼层同时俯瞰江浦公园与城市天际线，一步到位满足三代同堂、商务会客需求。

社区内部配套

中央静奢景观园林、四季水景步道、全龄休闲活动区；

高端业主私享会所：室内健身区、邻里私宴厅、亲子艺术空间；

酒店式双精装入户大堂、地下环氧地坪车库，人脸识别全域智能安防；

24 小时一对一专属保利管家，全年圈层私宴、亲子社群活动。

⑤周边配套（交通 / 商业 / 教育 / 医疗 / 生态全维成熟）

交通配套

地铁：12/18 号线江浦公园站（80m），双线换乘直达新天地、静安寺、陆家嘴；

自驾：内环高架、北横通道、周家嘴路主干道，新建路隧道直达浦东，15 分钟抵达北外滩、人民广场；

公交：长阳路、江浦路十余条公交线路，短途覆盖控江、虹口、东外滩。

百联滨江购物中心

商业配套

步行 1 公里：百联滨江购物中心、宝地广场、紫荆广场，生鲜、影院、全品类餐饮一站式配齐；

3 公里高阶商圈：北外滩来福士、白玉兰广场、瑞虹天地太阳宫，奢侈品、米其林高端消费全覆盖；

沿街便民：社区生鲜、咖啡、药房、24 小时便利店，日常采购下楼即达。

教育资源（一公里全龄公办名校集群）

幼教：市一级明园村幼儿园、双语托育；小学：420 米齐齐哈尔路第一小学；中学：长阳实验九年一贯制、存志民办、控江中学（市重点）；周边复旦、财大高校环绕，文教氛围浓厚（新房学区以当年教育局划分为准）。

周边公办中学实拍

医疗配套

1 公里三甲核心：上海交通大学附属新华医院；2 公里覆盖杨浦区中心医院、红房子杨浦院区，私立齿科、高端体检中心密布，急诊、特需医疗双重保障。

生态休闲

零距离 3.8 万方江浦公园，湖泊、草坪、慢跑步道，日常散步无需远行；

车程 10 分钟可达杨浦滨江 15 公里景观岸线、工业美术馆、复兴岛公园；

社区内部 35% 立体园林，内外双重绿肺，主城稀缺生态改善住区。

板块增值逻辑

内环东外滩 CAZ 土地供应持续收紧，双地铁 + 公园头排低密产品稀缺；央企保利品质 + 准现房双重置业保障，周边科创、金融、高校高净值人群稳定置换，二手流通性与租金溢价能力突出，适合陆家嘴、北外滩、静安、虹口通勤改善高净值家庭。

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