楼市拐点已至,是时候切换买房思维了

上周，杭州一口气领出了33张预售证，推出了4563套房源。

临近年中，新房的推盘潮又至。究其原因，是因为下半年的市场充满了太多的不确定性；价难涨，量难测，还不如抓紧出货。

杭州新房市场现在有“限价”存在，但“涨价难”，“降价”同样难。前两年火爆的楼市已经将那些有一二手红利的热盘去化完全。随着不少高价地新盘的入市，不少板块的价格体系被重新建立。一、二手倒挂由不明显转向消失，现在杭州绝大多数板块都已经基本恢复了正常的“一手高、二手低”的情况。

尽管不少购房者依然在一次次摇号中折腾，但已经有很多人开始在二手房市场寻寻觅觅。

很快杭州楼市二手房挂牌量就将突破8万大关，算上无法统计的场外房源，这个数字恐怕更惊人。从目前的势头来看，短期内依然会有大量的新增挂牌房源。但成交上面却已经开始放缓。

▲近一月杭州二手房成交量 来源:诸葛找房

杭州二手房横盘已多月，市场非常疲软，大家对于后市并不看好，不少房东早已开启主动降价模式。

真正需要自住的刚需，这个时候需要走出“一二手倒挂”的惯性思维。换个思路，在二手房市场淘一淘，或许会有惊喜。

在杭州十一区，近121个板块中，哪些板块次新房比新房便宜？哪些房源值得入手呢？

城东新城作为紧邻武林广场和钱江新城的“C位”板块，新房的单价早已迈上4.6W+。板块内在售的热盘首开东城金茂府、三项印象森林海尚、世茂钱塘天誉等新房均价都已超过4.5W/m²。

而二手房市场中，次新房主要以万科中央公园和滨江德信东方星城为首。这两个楼盘目前都还未满两年，挂牌量较少，但也有成交。

▲数据来源：手边买房

从成交表格看，万科中央公园的成交价有点让人惊讶。透明售房网的数据表示，万科中央公园的挂牌价为5.4W/m²，但是5月份成交价低至3.2W/m²，两者价差达2W/m²。

▲来源：透明售房网

不过在小西看来，这数据基本不可能是真实的数据，很可能是买卖双方为了降税而故意做低价格。

“目前中央公园的成交价在4万到4万6之间，但总体比新房价格要便宜。”一位中介表示。中介还透露，价格想便宜点的就买一楼房源，之前就有房东急着出售一楼的精装房源，单价只要4W。

相比中央公园，东方星城的网签均价在4W左右，虽然地理位置比中央公园稍逊，但价格上还有优势。

申花板块已经成为杭州楼市成熟的高端住区，随着沁园、古翠隐秀、远洋厘望等高端改善盘的入市，该板块的新房价格攀升至5.4W/m²。

而二手房中，次新房的身影并不多，很大原因是申花发展较为成熟，土地供应量少，新房市场也时常出现“空窗期”。

▲数据来源：手边买房

板块内不少二手房的价格也比新房价格低。据统计，申花板块5月份挂牌的房源中，除了广宇西域美墅网签单价达5.4元/m²，与板块的新房持平外，其他在售的二手房均价都低于5.4W。其中将近一半的房源成交均价环比4月份下降，降幅较大达15%。

目前天阳武林邸和滨江锦绣之城已经交付，这两盘的交付为该板块未来的二手房市场提供了新的选择。

老余杭的国开东方凤凰台突破限价，以首开均价2.9W/m²的价格入市，拉高了板块的价格天花板。目前，板块内在售新盘国开东方凤凰台，均价2.83W/m² ，金成英特尔湾，均价2.37W/m²。老余杭以老小区为主，次新房较少。挂牌的较新楼盘成交单价也在2.4W左右。

▲数据来源：手边买房

老余杭5月份挂牌的38个小区中，大华海派风范的单价是较高的，已超越新房。据链家中介介绍，大华海派风范这个小区虽然品质还不错，但配套差了点，距离地铁远。但这并不影响它迈上3W+单价，这主要得益于它89方的4房设计，被很多购房者亲睐。

除了大华海派风范，挂牌的其他小区均价均比新房价格低。其中有23个小区的网签单价环比4月份下降，降幅较大达28%。

据中介透露，自杭州实行大专可直接落户政策之后，这个区域的看房量和成交量就出现上升趋势，近期的成交的70%客户来源于这批“新杭州人”。

接下来，板块内还有佳源未来府、雅居乐国际花园都将于今年5月份交付，为后续的购买力提供房源。

除了上面提到的单价上的性价比，这个时候大家还需要运用总价思维来考虑房源的选择。

或许很多人都已经发现，曾经我们能够买到不少89方3室2厅2卫，甚至还带一个储藏室的房子；甚至还有赠送20多方，89方能做4房的房子。但现在的新房，起步就是97方，却同样只能做3方，空间格局甚至还比不过曾经的89方。

为什么面积越买越大，但室内体验感却越来越小了呢？很简单，现在不能“偷面积”了。

这个时候来对比一下新旧房源就会发现，二手房不仅单价低、总价低，还能多一个房间。

当然，二手房市场也有一些房子尽量不能去碰，那就是很难流动的房子。对于普通购房者来说，大户型、高总价的房子，目前去化比较困难，或者一些有户型硬伤的，比如走破、异形的房源；当然还有一个更为难出手的，那就是双拼户型的房子。

下半年的楼市，充满了不确定性，在这个时候，有人跑步入场，有人加速撤退。

但大家需要特别注意的是，未来，比房价增值更重要的，是资产的安全性。

这个时候，每一位普通的购房者都要捂牢自己的钱袋子，对价格、信息都要保持高度的敏感，并学会算账。在小西看来，今年的二手房市场，依然有很多机会。

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