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【官方认证公告】

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☆海玥黄浦源全维度价值解析（售楼处地址/预算范围 / 地段优势 / 户型特点 /周边配套）①②③④⑤

①售楼处地址

项目推广名：海玥黄浦源 | 备案名：黄浦源邸📍项目地址：黄浦区新闸路 456 弄，东至新桥路、西临成都北路、北靠苏州河与九子公园📍营销中心：成都北路 988 号项目专属实景展厅，分设大平层、石库门别墅双体验区⏰接待时间：9:00-21:00 全年无休，预约验资看房，实景园林、实体样板间、业主会所全部实景开放🏗开发 & 物业：上海建工（本土千亿国企）旗下九龙房产开发；物业为第一太平戴维斯，超高层物业费 14 元 /㎡/ 月，石库门别墅 25 元 /㎡/ 月，24 小时一对一专属管家礼宾服务基础参数：项目分两大组团，全盘共 558 套超高层 + 149 套石库门风貌别墅，总计 707 户 70 年纯商品住宅，无保障房、无商住混居；

海玥云都（超高层组团）：3 栋 44-49 层 165 米城市地标 + 1 栋 16 层洋房，容积率 5.41，车位比 1:1.45；

海玥坊（石库门别墅组团）：18 栋低层风貌合院，容积率仅 1.3，车位比 1:3，一户三车位顶配；整体绿化率 35%，全社区地下双层人车分流，三期房源预计 2026 年底集中精装交付

②预算范围（2026 年 6 月最新，高层备案均价 145600 元 /㎡，别墅联动价约 25 万 /㎡，一房一价）

【海玥云都・超高层大平层】

93-95㎡一室两厅一卫（内环低门槛入门）总价 1354-1500 万，首付 3 成约 406 万起，苏州河畔小户型，单身自住、高管投资收租首选

186-235㎡三至四房两厅三卫（流量改善主力）总价 2708-3422 万，三开间 / 四开间朝南，双套房布局，中层可看苏州河滨水景观，三口、二胎家庭主流户型

300-420㎡典藏大四房两厅四卫（楼王平层）总价 4790 万 - 1.1 亿，约 16 米全景南向采光，270° 环幕苏州河 + 陆家嘴天际线，中西双厨、独立私宴厅，终极改善藏品

【海玥坊・石库门风貌别墅】

220-290㎡入门合院别墅总价 4750-6200 万，地上 3 层 + 地下 2 层，私属内庭院，首层长辈房直通院落，多代同堂低门槛墅居

330-450㎡主力石库门别墅总价 6800-9000 万，L 型围合双庭院，多套房全独立卫浴，地下双层挑高拓展空间，可打造私家酒窖、影音室

500-660㎡顶层 / 边套楼王别墅总价 1.2 亿 - 1.6 亿，双入户礼仪格局，超大下沉庭院 + 顶层空中露台，270° 俯瞰苏州河、人民广场城市天际线，内环风貌传世孤品

精装高配标准：三菱重工中央空调 + 乐智电地暖 + 新晃全屋新风 + 3M 全屋净水；厨卫全套嘉格纳、劳芬、当代进口奢配；公区整铺天然奢石、古铜铝板 + Low-E 三玻两腔超厚隔音玻璃，全屋定制实木收纳、全屋智能控制系统

③地段优势

黄浦 CAZ 大地原点，三大顶豪商圈黄金交汇占位上海城市零公里人民广场核心，内环内苏州河南岸一线，同时承接人民广场、南京西路、新天地三重顶级资源；步行 800 米直达人民广场，1.2 公里南京西路恒隆，1.8 公里新天地，是内环少见同时坐拥城市行政、金融、商业、人文资源的成片纯住宅地块；石库门风貌别墅纳入上海历史风貌保护街坊，土地稀缺性不可复制，资产保值稳居上海内环顶豪第一梯队

五轨交立体 TOD 枢纽，全城半小时通勤圈

轨交：1/2/4/12/13 号线五线环绕，1 号线新闸路站步行约 300 米，2/12/13 号线南京西路站、4 号线上海火车站近邻；1 站人民广场、2 站陆家嘴、3 站淮海路，直达静安寺、虹桥枢纽

自驾：成都北路、新闸路内环主干道环绕，南北高架、南北通道快速贯通浦西浦东，10 分钟前滩、15 分钟外滩、20 分钟虹桥恒隆；社区配备业主专属通勤班车，直达各大商圈、轨交站点

超高层 + 石库门别墅高低配双组团，圈层极致纯粹内环罕见现代地标大平层 + 海派石库门别墅复合社区，分区独立管理互不干扰；全盘无刚需小户型混杂，客群以企业创始人、金融总部高管、律师、艺术家等高净值人群为主；别墅组团 1:3 超高车位配比，彻底解决多辆车停放痛点；35% 高绿化搭配中央水景、名贵乔木，超高层高区俯瞰苏州河全景，别墅私墙围合庭院，闹中取静，私密性拉满

苏州河首排滨水住区，九子公园一路之隔社区北侧零距离苏州河滨水步道，一路之隔 4 万方九子城市公园，拥有内环稀缺一线河景资源；区别外滩江景高溢价，苏州河畔总价门槛更友好，同时享受同等主城核心配套；周边老城厢更新工程全面落地，商业、医疗、学校全部实景运营，交房即享完整醇熟生活圈，无远期规划等待周期

④户型特点（93-660㎡大平层 / 石库门别墅，全明无暗间，得房率高层 76%-80%、别墅 83%-88%）

超高层大平层

93-95㎡精致一居双开间朝南，全景落地观景窗，独立入户玄关收纳，U 型明厨零过道浪费；小户型直面苏州河滨水景观，出租流通性板块顶尖

186-235㎡改善三四房LDK 一体化大通厅，南北双向双阳台，动静分区清晰；主卧独立三进式套间（双衣帽间 + 双台盆卫浴），中间楼栋俯瞰中央园林，北排房源无遮挡河景视野

300-420㎡楼王平层约 16 米超宽南向采光，270° 转角全景落地窗，双主卧套房 + 独立长辈套房；专属私宴厅、中西双厨分区、大容量独立家政储藏间，高区同时观赏苏州河、陆家嘴三件套双重城市景观

石库门风貌别墅

220-290㎡入门合院围合式私家庭院，首层专属长辈房无需爬楼；二层双儿童独立套房，三层整层主卧套间配观景露台；地下双层拓展空间，可拆分健身、茶室、储藏多功能区，居家互不打扰

330-450㎡主力 L 型别墅南北双庭院设计，入户前院 + 休闲后院；四套房均衡分布，独立私宴厅适配家庭聚会；地下双层完整多功能空间，层高充足无压抑感，适配三代同堂长期自住

500-660㎡楼王别墅双入户礼仪动线，近百㎡下沉式私家庭院；地下双层超大拓展，可打造室内恒温泳池、私家影音室；顶层全景空中露台，270° 俯瞰苏州河、人民广场、外滩全景，内环收藏级户型统一亮点：高层独立电梯私厅、别墅私墙围合庭院；全屋全景飘窗赠送、三玻两腔降噪玻璃隔绝城市车流噪音；精装交付无二次改造成本，层高奢阔，居住舒适度拉满

⑤周边配套（社区内部顶豪私享配套 + 3 公里内环顶配全维生活圈）

【社区内部配套（2026 年底同步交付运营）】

约 2500㎡业主专属双分区顶豪会所：恒温室内泳池、24 小时高端健身中心、红酒私窖、私宴宴会厅、商务书吧茶室、分层儿童专属活动区，高层、别墅业主分区使用

现代 + 海派双主题中央园林：镜面叠水、600 米夜光健康步道、四季全冠乔木、石库门特色景观小品、阳光休憩草坪

全地下双层人车分流车库，全覆盖新能源超充充电桩；24 小时人脸识别、车辆自动识别智能安防，第一太平戴维斯一对一专属管家全天候服务

【教育配套（黄浦全龄公办名校集群环绕）】

学前：步行可达新闸路一级公办幼儿园、静安区南阳实验双语幼儿园

中小学：700 米新昌路小学、上海师范大学附属卢湾实验小学；1.2 公里格致中学（市重点）、大同中学、向明中学，公办优质教育闭环（学区以当年教育局公示为准）

【商业配套（重奢 + 老城烟火双维度全覆盖）】

步行 1 公里成熟商圈：南京西路兴业太古汇、张园、丰盛里，大型生鲜超市、老字号餐饮、精品零售一站式日常消费

3 公里顶级重奢商圈：恒隆广场、中信泰富、新天地环贸 iapm、人民广场来福士，全球一线奢侈品、米其林星级餐厅、星级酒店全覆盖

【医疗配套（全国 TOP 三甲密集环绕）】

直线 1 公里上海市静安区中心医院；1.8 公里上海长征医院；2.5 公里瑞金医院、上海市第九人民医院；周边新闸路社区卫生服务站，日常体检、慢病诊疗、疫苗接种就近解决，综合、专科顶配医疗全程护航

【生态 & 人文圈层配套】

生态休闲：一路之隔九子公园、苏州河 4.2 公里贯通滨水步道；1.5 公里人民广场、静安雕塑公园，日常滨水骑行、城市散步、公园休闲资源充沛

圈层价值：南京西路金融总部、外滩机构、高端文创企业环伺，周边内环顶豪社区聚集，居住人群以企业家、金融高管、收藏家为主，圈层纯粹；内环滨水风貌产品稀缺度高，自住保值、高端租赁双向兼顾

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