钱江新城没有洋房怎么办?丨裘维维

越精细的房子，越讲究。

文∣裘维维   

跟一个朋友聊天的时候，帮他总结了下他的买房经历，突然发现，他买的房子，居然都在景区旁。比如运河边的、西溪旁的、良渚内的，不在河边就在山脚下。今年他帮父母置换了一套房子，还是没逃过「景区」两个字，就在国家森林公园旁——半山田园。

开玩笑说他是在「集邮」，就只差一个西湖景区了。他拍拍大腿，那只能当做梦想了，可望而不可及。

不知道这位朋友买房子的理念，是无意的还是兴趣使然。只能说如果可以住在景区里，又有比较好的交通条件和生活配套，应该没有人会拒绝吧。

半山田园的魅力大抵如此，它处在景区里，却可望而又可及。即使你身处钱江新城，想要住回洋房，恐怕半山田园也会很快进入你的选项。

 这似乎就不难理解，为什么杭州主城区自持比例较高的一宗住宅地块，出现在半山田园。首开地产上个月拿下的那宗地块，地价18000多，自持比例55%。

首开是北京来的，他们或许更懂「租购并举」这四个字的含金量。作为大型国企，他们踊跃地去探索租赁住房，想来也是理所当然吧。

试想一下，有一天「租购同权」了，如果租房子和买房子在小孩读书问题上可以享受同样的待遇（并且不分几表生，哪怕学生太多也公平摇号）；那么，笑到最后的房企，是哪些呢？

不要低估「租购并举」这四个字的含金量。尤其是在浙江这样的发达省份，杭州这样的特殊城市。你看这两天，已经有央企推出了史上首单租赁住房REITs，租赁住房的资产证券化的推进速度还是比想象得要快很多。

撇开这个，最明显的结论应该是首开及其他参拍的地产商极其看好这宗地块的稀缺性。这是半山田园4年来头一次出让的住宅用地，也是这个景区里的最后一宗住宅用地，而且容积率只有1.5。

半山的新地标：望宸阁

 买房子跟买地的逻辑通常是一致的，抢稀缺的资源。

自持也好，销售也好，都离不开资源的集聚。何况，首开已经体会过了，在新地块的旁边，他们已经开发了个楼盘，叫首开望宸·樾庐。

正因为在景区里，受到的限制会多一些，一方面是容积率，一方面还有限高。首开的新地块容积率是1.5，且限高36米。首开正在开发的望宸·樾庐，整体容积率也只有1.6。容积率低才有更好的条件来规划产品，可以做出喜闻乐见的洋房。

我们现在看到的大多数房子，都是2.5-3.0之间的容积率，即使是那样的容积率下，地产商们也会想方设法做一些洋房来满足人们对低层住宅的喜好。

市场总是相互的，有人创造洋房这样的产品，就是因为有人爱好这样的房子。

洋房到底好在哪里？我们总结了下，喜欢洋房的排名前列大原因，大概是洋房里的住户比高层要少一些。高层住的人多，热闹是热闹的；排屋别墅呢，空间是大，总觉得冷清了点；洋房呢，似乎恰到好处。要邻居有邻居，要清净有清净，要空间有空间。

首开望宸·樾庐，总高只有6层，一梯两户，就是这样的房子。而且，每户都有大飘窗，大露台，顶楼和底楼的资源就更不用说了。

首开望宸·樾庐样板展示区

这好像只是种感觉，那就说实际点的第二大原因：得房率要高不少。同样130方左右的面积，高层的得房率大概是75%-78%，「望宸·樾庐」的得房率大约是83%-86%。这中间，大约有10%的差距，如果折算到房价上，光这一点就得是10%的价差。房子使用的，毕竟是套内的面积啊。

还有人看得更直接。同样89方的房子，如果你买的是6层的洋房，你的土地占用面积14.8方，如果是26层的呢，你的土地占用面积是3.42方。这虽然也代表不了什么，可房子最贵的，不就是土地本身嘛。

其实还是跟传统的习惯有关系，我们都是从矮房子里成长起来的，习惯了要过接地气的日子。

另外很重要的一点，要看洋房生长在哪里。

西湖边的洋房，普通人已经没法拥有了，只能听听它们的传说。每次路过北山路上的秋水山庄，就会特别羡慕租在那里的人家，每天都可以品味西湖的每一道情绪。

每个地理环境，都有符合它的建筑形态。杭州，应该是全中国控高最严格的。在西湖里泛舟，看到的天际线是极美的，矮矮的房子，都不能越过山的高度。而在钱塘江边又会不一样，在高一些的楼层里，桀骜的钱塘江就会和蔼很多。

很多人偏好洋房，就是为了躲开钢筋水泥的压抑感，洋房在哪里就显得尤为重要了。

如果是在一个很普通的地方，应该是躲不开钢筋水泥的。即使某个楼盘处理得很好，那也只限于小环境内。半山的南面，山水环境好，背后的逻辑是整体容积率比较低。在杭州这座城市，房子非常讲究与山的关系，有山的地方，容积率就低。只有把洋房安放在这些地方，才是妥帖的。

首开望宸·樾庐效果图

当然也不能离城市太远，这或许是首开看中田园最主要的一点。既要有山有水，还能快速地到达城市的各个角落，尤其是跟城市发展方向的关系、与城市的新中心的距离。从田园到钱江新城，秋石高架如果不堵车，这段路程有点快。

在杭州市政府搬到钱江新城的时候，很多人就在想，钱江新城的房子不够住啊，也太贵了，去那边上班的话住哪儿呢？

想要环境住得好一点，就有了钱江新城的后花园之争，大抵就是田园与之江。之江以高层建筑为主，田园则以低层建筑为主，产品完全不同。首开望宸·樾庐，把所有的建筑做到了6层。6层的房子，好多地产商已经把它称为墅区了。

很多房子需要你发挥想像力的时候，「望宸·樾庐」看到的都是实景了，石材干挂与局部铝板的立面组合，内部景观与外围上塘河、望宸公园的结合，需要的是克制对入住以后的想像力。

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是需要克制一下。周边有自然资源的时候，你的生活会多很多有意思的地方。上塘河今天的水是绿的还是浑的，山上的黄山峦树最近颜色有点绚烂，楼下的公园今天出现了只漂亮的狗狗……

在看一个房子的时候，我们的脑海里基本上已经想好了住在里边的场景。住在「望宸·樾庐」的话，大概是大露台上摆个茶台，看看山景，天气好下楼散个步，沿着河边或公园走一圈；周末再去爬趟森林公园，一直爬到望宸阁。当然，也可以虎山水库边钓个鱼，跑个步。

首开望宸·樾庐126方户型示意图

美好的生活场景充满了画面感，可我们还是要回到现实里。 我们除了住得舒适之外，还要考虑的是区域今后会发生怎样的变化。

田园所处的地理位置，除了自然资源外，跟它直接相连的，还有三大重点规划的城区。首开望宸·樾庐的正南面是上塘河，在今年的规划中，上塘河以南将是要重点打造的武林新城。

更有想像力的还有旁边的杭钢新城。杭钢在整体搬迁之后，留下了很多土地，现在众说纷纭。比较靠谱的说法，大致是要建个有国际范的旅游小镇，集人文、旅游、居住、玩乐于一体。等到杭钢新城成为杭州的又一张名片之后，价值感就不一样了。

在田园原本的品质标杆——绿城·田园牧歌开发的时候，其实田园的价值并没有发挥出来。一个板块，自身再好，还是要讲地缘，当周边都越来越热闹的时候，价值才会逐步的显现。

无论周边会发生怎样的变化，地块的先天条件都已经设定好了，像首开望宸·樾庐的这样的容积率和山水资源，很难一同出现。

总编丨裘维维 编辑丨菠萝派 版式︱佛跳墙

常年法律顾问︱浙江丰国律师事务所 陈松涛