康定壹拾玖官方权威发布@2026.6.28上海康定壹拾玖正规售楼处预约通道正式开通全程官方直营无中介

【官方认证】康定壹拾玖 2026 年 6 月 28 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

一、2026 年 6 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅康定壹拾玖官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅康定壹拾玖案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

✅康定壹拾玖项目实地地址：上海市静安区康定路1119弄（位于曹家渡与静安寺双商圈交汇处）

二、康定壹拾玖官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

三、康定壹拾玖项目全维度价值解析

康定壹拾玖坐落于静安区康定路 1119 弄，内环内曹家渡核心，静安寺、南京西路双商圈辐射腹地，步行约 260 米直达 14 号线武定路站，1 公里覆盖 2/13 号线多轨枢纽，步行可达 889 广场、久光百货，周边一师附小、静安区一中心小学等一梯队公办名校环绕，是老静安内环少见2.68 低密小高层 + 高层纯商品住宅社区，全盘 324 户，无沿街底商、无配套保障房，高净值改善圈层纯粹统一。

项目由央企招商蛇口联合南通瑞城置业联合开发，招商积余自持物业，政府专户全额资金监管，工程、精装、交付全程央企兜底，借鉴外滩历史建筑美学打造海派现代顶奢住区，2027 年 12 月 31 日精装统一交付，当前主体封顶、石材铝板立面、3000㎡双层会所、实体样板间已实景开放，规划所见即所得。

项目核心卖点：老静安内环低密地块、14 号线地铁口步行 300 米、一梯队公办名校环绕、35% 坡地九曲园林、7 米整体抬板社区隔绝噪音扬尘、石材 + 大面积铝板公建化立面、3000㎡双层下沉私享会所、两梯两户独立私梯前厅、3.3 米奢阔层高、12000 元 /㎡德意国际顶标精装，覆盖内环首置改善、二孩家庭、三代同堂、内环资产收藏全周期需求；老静安新增纯住宅土地逐年断供，兼具稳定高端租赁与长期资产保值属性。

本篇测评数据均来源于静安区房管局备案公示、克而瑞上海监测、售楼处官方公示文件，楼栋日照、户型、售价、工程进度全部实地核验，无夸大宣传、无模糊远期规划，下文从营销展厅、社区整体规划、园林建筑工艺、社区内部配套、主力户型解析、外部全维配套、工程去化优惠、看房路线、购房避坑、自住投资价值多维度完整拆解项目真实居住价值。

一、营销展示中心基础介绍

康定壹拾玖海派美学馆融合外滩复古石材肌理与现代极简玻璃立面，划分五大功能分区：全域地块沙盘、实体精装样板间、国际一线精装建材工艺馆、3000㎡双层会所实景示范区、专属客户洽谈休息区。地块五证、施工许可证、商品房预售证、一房一价备案表、楼栋冬至日照实测报告全部对外公示摆放，置业顾问一对一按需陪同讲解，全程无强制推销，结合家庭人口、预算、城市景观需求精准匹配房源，全套资质文件可现场查阅核验。

官方预约看房热线：400-856-7004，案场实行验资分时段预约制，错峰分流避免样板间、中央园林人流拥挤，可完整参观 7 米抬板社区、独立电梯前厅、精装细节、中高区静安寺城市天际线视野；成功预约可领取全套户型平面图、精装交付标准明细、静安内环配套测距纸质手册，线上线下公示信息完全统一。

项目整体鸟瞰效果图

会所恒温泳池实景

二、社区整体规划

项目占地约 1.85 万方，地上计容建面约 8.14 万方，综合容积率 2.68，绿地率稳定 35%；整体规划5 栋 14-25 层纯板式小高层、高层，全盘仅 324 套 70 年纯商品住宅，无沿街零散底商、无配建保障房，住宅组团独立封闭管理，隔绝路面车流、外部商业人流，内部居住静谧度大幅提升。

楼栋采用南低北高错落板式排布，地块整体抬高 7 米，彻底隔绝康定路扬尘、低频噪音，同时抬高一楼采光视野；楼栋最大楼间距超 40 米，冬至 6 层以上连续日照 4 小时以上，低楼层采光充足；全盘两梯两户独立私梯前厅，大理石专属候梯厅、人脸识别分层梯控，无狭长连廊、无邻里对视，私密性拉满，中高区可远眺静安寺、南京西路城市天际线。

全社区严格人车分流，地下规划 394 个产权车位，车位配比 1:1.2，大户型可选购双车位，全域预埋新能源充电管线；地下双层车库采用全石材环氧磨石地坪搭配星空艺术吊顶、智能车牌识别、24 小时全域监控 + 定点安保巡逻，归家仪式感与安全性兼顾。

三、园区九曲坡地中央园林景观

社区园林由一线景观团队打造，以「徐园九曲・梧桐雅境」为设计内核，依托 7 米抬板高差打造纵向中央礼仪景观主轴，串联双层下沉镜面静水面、300 米环形夜光健康慢跑道、四季全冠梧桐绿植矩阵。园区全冠移植成年香樟、榉树、红枫、桂花、冬青分层乔木，四季常绿、季季有花；搭配复古石材景墙、弧形悬浮风雨连廊、户外休憩座椅、艺术感应夜光灯带，复刻老上海梧桐里弄静谧氛围，多层次沉浸式坡地园林体验。

园林中段规划约 700㎡分龄高端亲子儿童游乐区，EPDM 软胶安全地面，区分低龄攀爬、大龄运动双区域；西侧配套全龄户外专业健身区，配齐有氧、力量健身器材，满足业主慢跑、拉伸、日常锻炼需求。35% 绿地率在内环高层社区中属于上游水平，7 米整体抬板 + 双层下沉造景双重降噪，大幅消解市中心高层居住压抑感。

四、建筑工艺与自持高端物业

1. 外立面建筑标准

内环海派顶奢公建化封面，板块辨识度标杆：底层整块意大利进口大花白花岗岩全干挂基座，中部大面积全景 Low-E 超白中空落地玻璃搭配香槟色航空级阳极氧化铝板流线竖向线条，顶部流线型鎏金收边；全屋标配三层腔体隔音断桥铝窗，隔音≤38 分贝，加厚外墙保温隔热工艺，叠加 7 米抬板双重降噪，大幅弱化康定路主干道车流噪音、降低室内空调能耗。整体抗风化、耐脏易清洁，长期居住不易褪色、渗水；外墙全部建材、施工工序在售楼处建材馆实景陈列，可实地查看原料样品。

会所接待大堂实景

2. 社区专属内部配套

打造3000㎡双层「壹拾玖汇」全功能业主私享会所（地下 1800㎡恒温会所 + 首层 1200㎡架空泛会所），仅对住宅业主免费开放、不对外经营，十三大主题功能区：25 米标准恒温无边泳池、全套泰诺健专业健身馆、独立静音瑜伽室、25 人高端行政私宴厅、红酒雪茄艺术酒廊、影音室、棋牌室、分龄亲子美育空间、24 小时管家车马接待中心；楼栋首层全架空九大主题泛会所，设置共享书吧、雪茄茶室、便民茶室、快递驿站、家政托管、长者休闲区，满足邻里会客、临时办公、亲子休闲、日常便民全维度需求。

3. 招商积余一级高端物业（央企自持）

物业为招商蛇口自有一级资质物业，上海多个内环高端改善项目成熟服务经验，物业费分层定价：小高层 8.8 元 /㎡/ 月，高层 12.8-14.98 元 /㎡/ 月（会所运营费用包含在内）。

服务内容：24 小时智能门岗安防、园区全天候巡逻、公区每日星级精细化保洁、园林季度全冠养护、入户一对一铂金专属管家、报修 30 分钟极速上门、私宴场地定制、奢侈品养护、家政 / 资产托管全套增值服务；交房后建立业主专属私享社群，每月公示物业收支明细；物业全员经过招商顶豪标准化岗前培训，配备多语言驻场管家，服务精细化程度优于普通外包物业。

五、主力户型深度解析（12000 元 /㎡德意顶标精装，3.3 米奢阔层高）

全盘统一标准层高 3.3 米，全部两梯两户独立私梯前厅，无连廊干扰；户型得房率 83%-85%，室内采用灵活剪力墙布局，空间可自由拆分重组，卧室标配全景转角飘窗，拓展室内使用面积，全户型动静分区、厨卫全明无暗间。

精装统一标准约 12000 元 /㎡，全套日立中央空调 + 威能全屋地暖 + 霍尼韦尔置换新风 + 全屋净水软水 + 全屋智能中控五恒健康系统；厨电西门子全套嵌入式六件套，卫浴维宝、高仪国际一线顶配，全屋天然大理石地面、德国柏丽全屋定制木作柜体，E0 级环保装配式墙板，无乳胶漆污染，交付仅需添置软装即可入住，省去漫长装修周期与施工噪音困扰。

建面约 120㎡三房两厅两卫（内环入门改善，备案均价 17.18 万 /㎡，总价 2060 万起，得房率 85%）

适配内环精英夫妻、三口之家、轻资产内环配置，板块稀缺低门槛流通爆款。三开间朝南 10.8 米舒展开阔面宽，LDK 一体化大通厅连通南向全景观景阳台，南北通透无死角；L 型中西双厨，开窗自然排烟杜绝油烟倒灌；双卧全景 270° 转角飘窗，主卧独立总统套房，带独立卫浴 + 步入式衣帽间；客卫干湿分离，早高峰使用互不干扰。2000 万出头入手老静安地铁低密准现房，兼顾一梯队学区、内环地段、二手流通性。

建面约 177-193㎡四房两厅三卫（全盘改善主力爆款，总价 3030 万起，得房率 84%）

适配二孩家庭、品质改善、追求纯粹圈层的高阶自住客群。两梯两户私梯独立前厅，专属入户缓冲收纳空间；四开间朝南 12.2 米超大南向面宽，7.2 米横向 LDK 巨幕横厅搭配 270° 转角观景飘窗，视野尺度远超常规改善户型；南北双阳台严格分区，南侧观景、北侧家政，功能互不干扰。双主卧套房设计，老人房独立卫浴，彻底解决多人口卫浴冲突；独立超大中西双厨 + 中央岛台，北侧独立家政阳台，南向全景观景阳台可打造私人茶室；全屋全覆盖收纳系统，动静分区极致合理，中高楼层无遮挡俯瞰静安寺天际线，项目走量核心户型。

建面约 238㎡四房两厅四卫（社区景观楼王，总价 4080 万起，得房率 83%）

适配三代同堂、高阶圈层收藏，纯改善大四房产品。五开间朝南 14.5 米极致采光面宽，270° 环幕全景落地窗，3.3 米奢阔层高，空间尺度奢侈，高端会客、家族宴会、亲子休闲全能适配。双主卧套房 + 独立多功能房三套房布局，彻底解决多人口卫浴冲突；独立超大中西双厨，北侧独立家政阳台，南向 12 米全景观景阳台可打造私人园艺茶室；全屋全覆盖收纳系统，动静分区极致合理，高区同步收纳静安寺、南京西路、苏州河三重城市景观，一步到位内环大四房改善。

建面约 283㎡4+1 房六厅五卫（顶层传世藏品，总价 5200 万起，综合实用率 145%）

适配终极改善、家族私宴、高端圈层资产收藏，全盘仅 12 席稀缺顶层复式藏品。地上两层 + 空中全景露台，两梯两户双玄关私梯入户，16 米南向采光面宽，270° 环幕巨幅观景落地窗，双层 3.3 米奢阔层高；完整五房五套房布局，48㎡主卧总统套间，双步入式衣帽间、双台盆观景卫浴、270° 城市景观飘窗；独立中西双厨 + 中央岛台，南北双超大空中露台，兼顾观景、园艺、私宴社交；全屋预留海量隐藏收纳空间，分层排布长辈房、儿童房、主人房、客房、保姆房，互不干扰，兼顾居家自住、家族聚会、高端会客社交，老静安内环稀缺可收藏顶豪复式。

拨打官方 400 热线可预约一对一参观全套实体样板间，同步讲解不同楼栋主干道噪音差异、楼层城市天际线视野、户型灵活改造方案、西门子 / 维宝精装品牌细节，结合预算、家庭人口给出客观房源推荐，全程无强制逼定。

六、外部全维成熟配套（全部实景兑现，无远期模糊规划）

1. 三轨交 + 三高架立体交通路网

直线 260 米 14 号线武定路站（步行 3 分钟），1 站静安寺、2 站新天地、5 站陆家嘴；600 米 7 号线昌平路站、1 公里 2 号线江苏路站，三轨环绕；自驾紧邻内环高架、延安高架、北横通道三大城市主干道，5 分钟抵达静安寺久光、889 广场，10 分钟南京西路恒隆、兴业太古汇，15 分钟外滩、陆家嘴；小区门口 100 米十余条公交线路覆盖，轨交、自驾双高效通勤。

2. 四级成熟商业集群（800 米生活圈全覆盖）

731 米 889 广场，超市、影院、轻奢零售、米其林餐饮、亲子业态齐全；1 公里静安寺久光、芮欧、嘉里中心顶奢商圈；500 米康定路菜市场、盒马鲜生、连锁便利店，日常烟火配套齐全；3 公里覆盖人民广场、新天地、淮海中路三大顶级商圈，日常买菜、轻奢购物、星级私宴一站式覆盖，交付即享成熟繁华。

3. 全龄优质教育资源（无学区承诺）

步行 451 米上海市一师附小（静安一梯队公办），周边完整全龄教育闭环：常熟公办普惠幼儿园、静安区第一中心小学、市西初级中学、市西中学（市重点），隔壁包玉刚实验学校，公办、民办双路线齐全，覆盖幼教至高中完整教育链条。此处郑重提示：仅客观罗列周边配套学校，不做任何学区入学承诺，每年学区划分存在变动，购房者务必自行咨询静安区教育局核实最新官方文件。

4. 三甲集群医疗健康配套

直线 1.2 公里静安区中心医院、1.5 公里上海市儿童医院两大三甲医院；3 公里覆盖华山医院、华东医院、上海市眼科医院；社区周边社区卫生服务站、连锁药房齐全，日常问诊、体检、疫苗就近解决，重大疾病快速直达三甲，全周期医疗保障完善。

5. 一江一园双生态绿地

社区内部 35% 九曲坡地梧桐园林；步行 1 公里苏州河滨水艺术景观长廊、曹家渡绿岛口袋公园、静安雕塑公园；内环同时拥有城市滨水廊道、梧桐风貌街区双重稀缺生态资源，自住、康养、骑行、亲子露营休闲一步到位。

七、工程进度 & 去化优惠（2026.6.28 最新，真实可查）

工程进度

5 栋小高层、高层全部主体封顶，香槟色铝板、三层隔音窗样板段实景落地，中央九曲坡地园林、3000㎡双层会所、全套实体样板间已对外开放，购房者可实地查看 7 米抬板低层采光、城市天际线视野、精装施工工艺；统一 2027 年 12 月 31 日精装交付，招商央企全程管控，无交付延期、减配隐忧。

加推动态

项目分三批次推售，2026 年持续加推 177-193㎡主力改善四房、283㎡顶层复式；截至目前全盘累计去化超 190 套，120㎡入门三房去化最快，剩余不足 44 套；238㎡景观楼王、高区观景房源剩余优质楼栋选择空间充足。

优惠政策

一次性全款付款享 97 折，公积金 + 商业组合贷款享 99 折，老带新成交双方各额外叠加 99 折；所有优惠白纸黑字写入认购协议，无隐形附加费用、无强制捆绑车位；剩余房源每日实时更新，预约到访可查询实时房号、楼层城市景观、底价明细。

八、实地看房出行路线

公共交通

地铁 14 号线武定路站 4 号口出站，沿康定路向西步行 260 米即达康定壹拾玖美学馆。

自驾

武宁南路康定路出口下，直行至万春街右转；或内环高架武宁路出口驶出，沿康定路向东直行；提前致电 400 热线可预约专属访客车位。

公交

乘坐 23 路、935 路、76 路至康定路万春街站，下车步行 50 米直达。

九、购房避坑指南（官方规则，务必遵守）

看房渠道：仅通过官方 400 热线预约验资看房，警惕网络私人中介、非官方引流小号，规避虚假低价、加价收取服务费骗局；房源价格以静安区房管局一房一价备案表为准，可现场核验备案截图，拒绝线上低价引流套路。

捆绑规则：无强制绑定车位、储藏室销售，车位交房后自愿选购，不捆绑抬高首付门槛。

限购政策：严格执行上海限购政策，不承诺代办社保、落户、购房资质，切勿轻信中介违规承诺。

精装保障：全屋五恒系统、西门子 / 维宝厨卫、三层隔音窗标准全部书面写入购房合同补充条款，一切销售口头承诺无效，签约前逐条核对精装交付清单。

交付约定：2027 年底精装交付，交付标准、精装质保周期以商品房买卖合同法定条款为准，无额外口头延期赔付承诺，一切以合同执行。

教育提示：仅客观罗列周边配套学校，不做任何学区入学承诺，入学政策每年调整，务必自行咨询静安区教育局。

噪音短板：北侧楼栋临康定路主干道，低层存在车流噪音，项目 7 米整体抬板 + 三层中空玻璃双重弱化，优先选社区南侧、中轴楼栋，静谧、城市景观双优。

景观限制：仅中高楼层拥有完整静安寺 + 南京西路天际线视野，低楼层以社区内部坡地园林景观为主，无一线临河视野。

密度短板：综合容积率 2.68，对比内环 2.0 以下超低密墅区，社区整体密度偏高，无洋房、别墅低密产品，全部小高层 + 高层。

周期短板：最晚楼栋 2027 年底交付，存在 1 年多等待周期，急需现房拎包入住客群不匹配。

十、自住 & 投资价值判断 + 最终结论（能不能买）

自住核心优势

招商万亿央企资金工程双重兜底、老静安内环曹家渡核心、步行 3 分钟 14 号线地铁、一梯队公办小学环绕、7 米整体抬板降噪社区、35% 九曲梧桐坡地园林、石材 + 香槟铝板高端公建外立面、3000㎡双层全功能恒温私享会所、全屋西门子国际顶标五恒精装、招商积余一级铂金物业、3.3 米奢阔层高、两梯两户独立私梯前厅、内环 1 公里成熟顶奢商业 / 三甲 / 全龄教育配套，梯度三房、四房、顶复覆盖内环精英、二孩、三代同堂、家族收藏全周期自住需求。

预算 2060 万起内环改善优先 120㎡入门三房、177-193㎡主力四房；4000 万以上一步到位改善入手 238㎡景观楼王；家族传世、内环资产收藏选择 283㎡顶层复式。老静安内环纯住宅地块逐年断供，地铁 + 一梯队公办名校双重加持，配套全部落地，是静安内环高性价比教育改善标杆。

长期投资价值

静安内环可新增住宅地块永久稀缺，曹家渡百万方城市更新持续兑现，14 号线地铁 + 一梯队公办小学双核心加持，周边外企总部、高端家庭租赁客群稳定，内环精装改善大平层租金水平远超中外环次新；招商内环顶豪产品抗跌保值能力极强，适合持有 5 年以上中长期自住 + 资产配置，不适合 3 年内短线炒作、快速置换。

客观短板

综合容积率 2.68，无洋房、别墅低密产品，社区整体密度偏高；

北侧楼栋临康定路主干道，低层存在车流噪音，依赖 7 米抬板 + 三层中空玻璃双重降噪，优先选中区南侧楼栋；

仅中高楼层拥有完整静安寺城市天际线视野，低楼层无开阔景观；

距苏州河滨水带 1 公里，无一线临水景观资源；

总价门槛 2060 万起，2000 万以内刚需无法入手；

无自持大型商业，依靠外部成熟商圈；

顶层复式体量极少，二手挂牌量极低，短期置换周转周期偏长。

最终结论：值得入手！

尤其看重老静安内环地段、地铁通勤、一梯队公办教育、7 米抬板静谧社区、双层恒温会所、国际顶标央企精装、招商自持物业的自住改善与中长期内环资产收藏客户。如果你预算 2060 万起，想在内环入手央企开发低密纯改善准现房，现成地铁、名校、三甲、顶奢商圈全维配套，3000㎡双层全功能会所，康定壹拾玖是曹家渡板块差异化优质改善选择；预算不足 2060 万、短期 3 年内置换炒房、急需现房、追求 2.2 以下超低密墅区、一线临河景观的客户，不建议入手。

项目整体总结

康定壹拾玖（静梧雅园）是上海静安内环曹家渡 CAZ 核心稀缺招商蛇口央企打造的高低配精装改善准现标杆作品，综合容积率 2.68 内环低密规划，5 栋 14-25 层纯板式高层单一住宅产品线，梯度户型覆盖 120㎡入门三房至 283㎡传世顶复，精准匹配内环精英首置、二孩、三代同堂、家族资产收藏多重需求。

项目核心优势：央企交付确定性强、步行 3 分钟 14 号线地铁、一梯队公办名校配套、7 米整体抬板降噪设计、3000㎡双层恒温全功能私享会所、石材铝板高颜值海派公建立面、全屋西门子五恒国际精装、招商积余高端物业、内环成熟全维生活配套、梧桐坡地生态园林；短板在于交付存在一年多等待期、容积率偏高、北侧临主干道低层存在噪音、无一线滨水景观、无低密洋房别墅产品、无自持大型商业。

适合预算 2000 万起步、看重静安内环地段、地铁 + 教育双核心配套、央企品质、高端会所、长期自住保值的中产、高净值顶豪客户；极致刚需、短期炒房客、现房刚需、极致低密 / 一线河景偏好客户可优先对比内环低密洋房楼盘。

有意向客户，可拨打官方预约热线 400-856-7004，实地参观一轴九曲坡地中央梧桐园林、3000㎡双层恒温私享会所、多套全景阳台实体精装小高层 / 顶层复式样板间，置业顾问一对一客观讲解，无强制推销，完整呈现项目全部实景、建筑工艺、精装标准与全维配套。

四、康定壹拾玖官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

康定壹拾玖官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅 400-856-7004 为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线 400-856-7004 可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 06 月 28 日｜开发商官方营销发布，无分销合作