【招商-云澜湾】以对生活的自然赤诚之心，匠心筑造
建面约96-100-126㎡3-4房
建面约135㎡-141㎡叠墅
过会均价45769元/m²
高层总价398万起、叠墅总价788万起
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认购可享折扣+补贴
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户型图赏鉴
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建面约96㎡精质三房，一步到位舒适人居： 该户型方正格局、南北通透无连廊，既容纳二人世界的浪漫，也可将三口之家的幸福一并珍藏。
【松江招商云澜湾】启幕城芯墅居新典范，臻藏品质生活理想
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【招商云澜湾详细资料】
所属区位： 上海·松江新城
产权年限： 70年产权
总建筑面积： 超7.2万方
可售住宅套数： 617套（高层477套，叠加140套）
车位： 约860个（地上85个，地下775个）
容积率： 约1.6
绿地率： 约35%
产品类型： 高层（总高13F直通地下车库；一梯两户北向无连廊）、叠加（总高4F带电梯；下叠带地下室、上叠带露台）
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在售面积：
96㎡ 三房两厅两卫（高层）
100㎡ 三房两厅两卫（高层）
126㎡ 四房两厅两卫（高层）
135-141㎡（叠加）
均价： 高层约4.5万/平，毛坯约3.9万/平（96平毛坯），叠加约6万/平
总价： 约345-862万
总高： 高层13层
叠加：下叠 1复2带地下室，上叠 3复4带露台
层高： 高层 3米， 叠加 首层3.3米，第二层3.1米
得房率： 96/100平 约75%， 126平 约80%
装修标准： 高层 装修交付(中央空调+地暖+新风系统，除17幢是毛坯交付)， 叠加 毛坯交付
拿地时间： 2023年7月
交房时间： 2025年12月31日
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一、央企匠造，百年底蕴赋能人居标杆
松江招商云澜湾由百年央企招商蛇口倾力打造，作为其上海首座“云澜系”高端作品，项目集萃151年品牌积淀与城市开发经验，以“城芯谧境”理念重塑松江主城生活范式。
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总建筑面积超11万方，容积率仅约1.6，规划477套高层与140套纯四层叠墅，打造低密墅质社区，成就松江主城稀缺改善人居。
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一、限购政策（核心变化）
1. 沪籍家庭 / 单身
家庭：全市限购2 套；成年子女婚后购房，按新家庭认定。
单身：全市限购1 套。
2. 非沪籍家庭 / 单身（2026 新政）
社保 / 个税满 1 年：外环内限购1 套；外环外不限套数。
社保 / 个税满 3 年：外环内可增购 1 套（共 2 套），等同沪籍家庭待遇。
持上海居住证满 5 年：全市限购1 套，无需社保 / 个税。
3. 特殊群体
境外人士 / 港澳台：按原政策，提供相关证明可购 1 套。
人才 / 重点企业：按各区人才政策执行，部分可突破限购。
二、限贷政策（商贷 + 公积金）
1. 商业贷款（认房又认贷）
首套：首付≥30%，利率 LPR-20BP 左右。
二套：首付≥50%（普通住宅）/≥70%（非普通住宅），利率 LPR+60BP 左右。
认定标准：上海有房 / 全国有房贷记录，均算二套。
2. 公积金贷款（新政，2026.2.26 起）
首套家庭：最高240 万（原 160 万）。
多子女家庭：额度上浮20%（首套 288 万）。
绿色建筑（二星及以上）：额度上浮15%。
叠加上限：首套 + 多子女 + 绿建，最高324 万。
套数认定：认房不认贷；上海无房 / 仅有 1 套且公积金贷款已结清，可再贷。
个人 / 家庭：个人最高120 万，家庭240 万。
三、税费政策
1. 契税（买方）
首套：≤90㎡ 1%；＞90㎡ 1.5%。
二套及以上：3%。
2. 增值税及附加（卖方，满 2 年免征）
不满 2 年：全额5.3%。
满 2 年：普通住宅免征；非普通住宅差额5.3%。
3. 个人所得税（卖方）
满 5 年且唯一：免征。
其他：全额1%或差额20%。
4. 房产税（上海户籍）
家庭首套：免征。
二套及以上：人均超 **60㎡部分，按0.4%-0.6%** 征收。
新政：成年子女家庭唯一住房，2026.1.1 起免征。
四、限售政策
新房：网签备案后限售 5 年（取证满 5 年可售）。
二手房：不限售，取证即可交易。
五、普通 / 非普通住宅认定（影响税费 / 首付）
普通住宅：内环内≤450 万，内外环间≤310 万，外环外≤230 万；单套建面≤140㎡。
非普通住宅：超过上述标准。
六、购房流程要点
确认购房资格（户籍 / 社保 / 居住证）。
准备首付 + 资金证明。
网签→审税→过户→领证。
贷款：商贷 + 公积金组合贷最优。
