红盘盛宴下的“N选一”,这道单选题如何答?

毫无意外，昨天上午杭州出台最严新政，下午就红盘连发。

购房群里几家欢喜几家愁。

有人调侃，2021年的楼市精彩都集齐在这几天了。

当江河鸣翠、御潮府、丹枫四季、嘉品、观品、君品、杭源里等购房清单上的TOP级选择集体入市时，这无疑成了最考验大家的一道单选题：选哪个？

该选择收益较高的，还是中签概率较大的，抑或自己最喜欢的？

无论如何，这一场红盘盛宴，都不该错过。尤其对于高端改善客来说，这一场盛宴过后，市场要空窗好久。

而且，在新政对人才加码之后，红盘对人才的倾斜比例也出现了明显下调。如江河鸣翠人才倾斜比例只有10%，博语华庭的倾斜比例也从20%人才、80%无房，调整为了5%人才、95%无房。

对于普通购房者来说，这无疑是个好消息。

江河鸣翠和御潮府

这两大先进选手入场PK，该如何选？

在品牌上，前者绿城+滨江，后者融创+滨江，都十分出色，难分上下。

单价上，也相差无几。两者主要区别还是在于地段，前者地处江河汇的中心，后者更靠近西湖。

项目地址：上城区望江路与始版桥直街交叉口向北200米楼盘动态：加推1、2、5、9-11、13幢共378套销售均价：精装限价70200元/㎡(含精装6000元/㎡)主力户型：123-188㎡倾斜比例：人才10%、无房10%登记日期：1月30日至2月1日验资门槛：冻结资金首套250万、二套500万、一次性840万

如果从自住的需求来讲，御潮府更为合适，学区还可以，也是很多南星桥改善客户外溢的优选。另外，本次还有不少叠墅房源加推，这个产品类型在板块已难得一见。

据了解，御潮府房源中的倾斜比例为人才10%、无房10%，即便是普通购房者也有着不小的机会。要知道，御潮府上一次开盘的中签率只是只有5.6%。

项目地址：钱江路与运河东路交叉口楼盘动态：1、4-11幢共431套销售均价：约68500元/㎡（精装6000元/㎡）主力户型：165-195㎡倾斜比例：人才10%、无房10%登记日期：1月30日-2月1日验资门槛：首套冻资300万，其他冻资600万

而江河鸣翠地处未来的城市中心，自然人气旺盛。如果单纯从投资收益来看，江河鸣翠更具优势，未来将是杭州二手房价的天花板之一。

江河鸣翠共有15幢建筑，其中9幢可售住宅（15-24F），4幢商办楼和2幢自持住宅，可售住宅约431套，户型面积约在143-165-195-229方，精装均价68500元/㎡（装标6000元）。

从昨天红盘领证的消息出来之后，售楼部就迎来了很多到访客户。

从领出的预售证来看，江河鸣翠可售住宅431套房源一把梭哈。其中，位于小区西南侧，紧邻大运河的1、8、9三幢楼，具有小区较好的景观视野，这三幢楼都是165方的四房两厅三卫户型。

而紧临运河东路的4、11两幢楼，拥有小区最小的143方户型，总价较低门槛约为826万。小区对面就是一个商业广场。

丹枫四季

等了整整一年，丹枫四季也终于要开了，据说价格也从原来的“5万不到”成功攀上了“5万”价格线。不过这个价格对于购房者来说，依然诱惑力十足。

项目地址：滨江丹枫路与阡陌路交叉口楼盘动态：首开4-6#共509套销售均价：预计约5.09万/㎡主力户型：145-270㎡倾斜比例：人才10%，无房20%验资门槛：首套冻资300万，二套冻资600万主力户型：145、165、185㎡

丹枫四季的售楼处是早已建好，但却迟迟没有开放。从现场情况看，售楼处留守的工作人员只有几个人，小编在咨询信息时，也有几个同样按捺不住的购房者前来询问开盘消息。

丹枫四季滨江区西兴街道金茂府以南，项目对面就是丹枫小学和幼儿园。往南走5分钟，还有成熟的商业综合体，星耀城一期和二期。

据悉，丹枫四季总计632套房源，户型建面为145方和165方，精装均价大概在5.09万/㎡（装标4500）。项目首开预计除2号楼外全开，约有500多套房源。

不过，这一次丹枫四季的冻资门槛并不低，二套要600万，比御潮府还要高。

观品、嘉品、君品

观品、嘉品、君品这一次一起出炉，很多人也纠结怎么选。基本上到现场去看的客户，也会三个项目一口气都跑遍。

项目地址：萧山区金鸡路与盈丰路交叉口南侧楼盘动态：预计加推最后2#、3#、8#、9#共416套房源销售均价：约4.7万/㎡（含装修标准4500元/㎡）主力户型：103-139㎡倾斜比例：人才10%，无房20%登记日期：1月30日-2月1日验资门槛：首套冻资140万，二套冻资280万主力户型：103、122、139㎡

君品更靠近新鲜出炉的SKP，是这三者中户型面积最小的，可以说是目前钱江世纪城的较低上车门槛。从房源套数来看，也是三品中最多的。本次加推完成后，君品就清盘了。

项目地址：萧山区钱江世纪城利丰路和扬帆路交汇处楼盘动态：8#、10#共227套房源销售均价：约4.7万/㎡主力户型：120-154㎡倾斜比例：人才10%，无房20%登记日期：1月30日-2月1日验资门槛：首套冻资140万，二套冻资280万，全款460万主力户型：120、139、154㎡

嘉品同君品一样，也是最后一批房源。嘉品靠近奥体博览城，西北侧是信达中心，边上还有世纪城学军中学附属文渊中学和储备的新教育地块。无论从交通、商业还是教育配套上，嘉品都可圈可点。

项目地址：萧山区利一路与金鸡路交汇处楼盘动态：1#、5#、9#、10#共188套销售均价：约4.7万/㎡（含装修标准4500元/㎡）主力户型：169㎡、188㎡、191㎡、233㎡倾斜比例：人才10%、无房20%登记日期：1月30日-2月1日验资门槛：冻结资金首套240万、二套480万、一次性800万

观品这一次是首开，推出了四栋房源。虽然三品的单价一样，但是观品的主力户型169-233方，是三品中较大的，因此验资门槛也是较高的。

这三者之间，项目定位还是有差异的，基本就是观品>嘉品>君品。

大家在选择投出自己的房票之前，一方面可以考虑总价预算，另一方面也可以关注三者间的细微地段差异。

除了钱江两岸的热盘，未来科技城、勾庄的几大红盘，也都箭在弦上。

当江河鸣翠等项目领出预售证之后，星创城、天空之城、紫璋台、融信天澜等项目的购房群里，一下子又活跃起来，售楼处里也瞬间涌进了很多购房者。

天空之城

项目地址：余杭区余杭塘路与荆长大道交汇处楼盘动态：加推三期“盖上”住宅产品，共1014套（洋房+小高层）开盘均价：预计3.7-4.1万/㎡（含装标3500元）主力户型：洋房93-117㎡，小高层93-168㎡验资门槛：参考之前冻资情况，首套冻资100万，其他冻资200万

昨天中午12点左右的天空之城售楼处人并不多，在看家庭约3-4组，但大约下午1点后，还是迎来了多组客户。

置业顾问表示当天到访客户不少是因为新政原因前来咨询，也有不少是听到了开盘的风声前来了解详情。该置业顾问坦言，自己已经持续一个多月被购房者追问何时开盘，她也希望能在年前开盘，否则，自己将在“何时开盘”中跨年。

未来天空之城本次将推出三期“盖上”住宅产品，户型建面约93-117㎡的洋房及93-168㎡的小高层，共1014套，价格在3.7万/㎡-4.1万/㎡左右，得房率为79%-86%。本次开盘楼幢位于天空之城的西北角，离地铁站有点距离。

万科前宸

万科前宸也和天空之城相似，新政后的下午开始，售楼处便熙熙攘攘了起来。

楼盘位置：余杭区良渚街道杭行路与郁宅路交叉口楼盘动态：预计加推4#、6#、10#、11#、13#、15#、16#，共515套高层房源销售均价：3.05万/㎡（含装标3500元）主力户型：99-139平米验资门槛：首套冻资75万，二套冻资150万

在交流期间，置业顾问的手机在不间断的震动，客户的询问消息源源不断，其中包含了对新政的疑问，对自己的摇号资格的确认、对项目的开盘时间询问、还有对杭州楼市的吐槽等等。

据了解万科前宸为万科在杭州最后的“宸系”产品。项目距离地铁4号线（在建）和地铁10号线（在建）距离较近，都在500米以内；周边商业体量较大，距离最近的万象城（在建）仅550米；周边还规划了中央生态公园。

万科前宸本次开盘楼幢为4#、6#、10#、11#、13#、15#、16#，共计房源515套，户型建面约99-139㎡，精装均价30500元/㎡（精装3500元/㎡），得房率为83.2%，首套冻结资金需75万。

项目目前仅有128㎡的样板间，其中室内精装包括新风、中央空调、地暖三大配套，厨房还配置了消毒柜。项目预计2023年6月交付，另外，此次大概率依然是红盘，购房条件大概率需要无房家庭和高层次人才家庭。

星创城

星创城这次是首开，已经领出了预售证。

楼盘位置：余杭区莫干山路与好运路交叉口楼盘动态：首开1#、2#、3#、7#、8#、11#、12#、18#，共869套高层房源销售均价：限价2.9万/㎡（含装标3000元）主力户型：102-133平米倾斜比例：人才5%，无房95%验资门槛：预计首套冻资70万，二套冻资140万

项目开盘的消息一出，售楼处里就涌进了很多人，两套样板房里也挤了4、5组客户。基本上一个置业顾问要接待好几组客户，还有个别置业顾问在一旁忙着接客户的电话。

星创城是地铁4号线上盖城市综合体，包含一期的住宅、二期的12万方商场和14万方超高层写字楼及五星级酒店。除了自带的12万方商业，周边还有万象城（在建）、西田城等，商业配套较为丰富。另外，项目与地铁4号线勾运路站几乎零距离，一站换乘2号线及10号线（在建），交通便利。

此次首开房源共8幢，总计872套，户型建面约102-133㎡，限价2.9万/㎡（精装3000元/㎡），得房率为77%-79%。目前开放102㎡和133㎡的样板间，室内精装包括中央空调和地暖。据了解，星创城的交付时间预计在2024年6月。

当红盘争相上场的时候，选哪个成了很多人较大的烦恼。

这一次，很多人需要抛开单价，形成总价思维，划定自己预算范围内的楼盘。

同时，要有退一步的意识，毕竟这一次虽然刷掉了不少房票，也有不少短期投资者会退场，但这些盘的热度依然不会低；因此在这个难得的时候，一定要做好战略选择，摇中才是硬道理。否则错过这一场，就太遗憾了。

尤其是一些需要5年限售的项目，几百万甚至一千多万的资金沉淀7-8年，需要好好算一算投入收益比。而且这数年间，房子无能交易，也不能抵押，房子彻底成为“不动产”，你是否真的准备好了？

最后，这些盘的选择还要有自住导向。