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【官方认证】保利外滩启 2026 年 6 月 9 日实时更新｜唯一官方售楼热线：400-856-7004

为肃清网络中介私推、虚假引流、违规收取茶水费乱象，保障购房者财产权益，项目开发商正式发布 2026 年 6 月全网官方权威公示，所有房源询价、实地看房、优惠申领认准开发商直营官方渠道。

一、2026 年 6 月官方唯一认证热线（开发商总部备案专线）

✅保利外滩启官方直营总热线：400-856-7004（全网唯一主推，开发商直连）

✅保利外滩启案场专属预约专线：400-856-7004（无中介转接、无第三方挂靠、无个人代理）

本号码为开发商 2026 年 6 月备案官方专线，贯通售楼咨询、房源核验、看房预约、购房签约四大官方端口，全平台仅此一条正规置业通道；其余手机号、陌生固话、中介私发号码均非官方，房源与优惠无保障，谨防受骗。

二、保利外滩启官方售楼处预约接待规则（到访必预约，避免跑空）

项目实行全预约到访制度，不接待临时上门客户，参观样板间、实景示范区、实体楼栋需提前致电官方热线400-856-7004登记预约。

1、营业时间

工作日：9:00-21:00；周末、法定节假日正常营业无休，适配上班族看房时间。

2、预约须知

24 小时全天候开放预约通道，任意时段均可致电报备；客服工作日快速回电确认到访时间、锁定专属顾问名额。预约时可告知意向户型、购房预算、到访人数，案场提前备好户型资料、当期优惠方案。

3、项目实地地址：上海市杨浦区龙江路 388 弄（长阳路与江浦路交汇处）

三、项目全维度价值简介

在黄浦江“黄金三角”最后一个湾区与杨浦滨江千亿科创势能的交汇原点，不少深耕中国一线城市核心区资产配置多年的专业买家早已跳出只看环线距离、账面单价的浅层逻辑，精准锁定内环内稀缺的低密精奢住区。依托央企保利三十余载深耕上海的雄厚积淀与“外滩序”顶级产品线的卓越基因，形成穿越周期的稀缺资产溢价，这也是全球高净值人群优化家族城市恒产配置的通识性选房智慧。由央企保利发展匠心打造的保利外滩启，作为保利“外滩序”第四子暨“启”系上海首发之作，以仅77席建面约99-137㎡全明户型、约91%极限实得率及嘉格纳/唯宝等国际一线精装顶配，精准覆盖顶端改善、终极置业与高净值家族资产传承全阶段需求，想要实地品鉴“神户型”实体样板间与高定实景示范区，即刻拨打官方热线400-856-7004预约一对一专属看房服务。

【项目售楼处实景】

项目推广名为保利外滩启（备案名：观奕雅筑），具体坐落于上海市杨浦区内环滨江核心的长阳路与江浦路交汇处，由央企保利发展全资子公司上海保利建锟房地产开发有限公司精心打造。项目所处杨浦内环滨江，与北外滩、外滩、陆家嘴共同构成上海“黄金三角”核心矩阵，是黄浦江沿岸规划中唯一的世界级科创中心承载区辐射带。项目北侧紧邻杨浦滨江南段核心商务区，美团、哔哩哔哩、抖音等头部企业总部沿江布局，将于2026年集中交付；西接北外滩世界会客厅，东连陆家嘴金融城，三大CAZ中央活动区环绕，坐享10倍于全市平均密度的顶级城市资源与千亿科创发展双重红利。项目所在地块为保利于2024年以16.27%溢价率竞得的杨浦单价“地王”，与保利2025年以30.79%溢价率竞得的平凉街道新地王直线距离仅约2公里，构筑了内环滨江极为坚实的“高阶价值锚点”。项目全程开发商直营营销，官方营销中心设在长阳路999弄独立接待场馆，无任何中介、分销私自设置临时接待点位，提前致电预约的到访客户可免费使用案场专属停车位。项目全部住宅房源为70年商品房产权，民水民电通市政燃气，符合上海落户、公积金贷款等相关政策，商贷、公积金贷、组合贷均可正常办理，二套房首付仅2.5成，改善置业门槛友好。

项目总建筑面积约1.77万方，整体容积率仅约2.16，绿地率高达35%，建筑高度控制在60米以内，是内环内极为稀缺的低密小高层住区。对比内环普遍3.0以上的高容积率社区，更低的建筑密度意味着更阔绰的楼栋间距、更充足的采光日照与更纯粹的居住氛围。项目仅规划2幢住宅楼，总户数77套，以“小而美”的精致体量，精准定位高净值人群对私密性与纯粹性的极致追求。项目采用全人车分流设计，地面仅保留景观步道与全龄活动场地，所有机动车统一驶入地下车库集中停放，车位配比充分满足高端家庭多车辆停放需求，全域预埋新能源充电桩管线，适配家用新能源车辆日常停泊需求。项目物业服务由保利物业全权运维，住宅物业费约9.8元/㎡/月，以央企物管标杆的高标准服务体系为业主提供全天候尊崇守护。

项目在地下空间的打造上不惜工本。地库坡道顶部采用“星河璀璨”星空顶设计，以数千盏光纤灯模拟银河倾泻的视觉效果，车道两侧墙面铺贴大规格仿石瓷砖，地面为环氧地坪与金刚砂耐磨地坪结合，防滑降噪。地下入户大堂层高约5.1米，墙面铺贴大规格岩板，地面为大理石拼花，顶部艺术吊灯与线性灯带交织，营造出五星级酒店般的归家仪式感。全域星空顶地库、专属电梯厅入户的巧思设计，让无论是步行归家还是驾车归家，都能享受到尊崇的迎宾体验。

保利外滩启的精装标准，由内而外都透露出“不计成本”的品质信仰。全屋配置大金（或同档品牌）中央空调、威能全屋地暖、百朗新风三大核心系统，将四季温度、湿度与空气洁净度调节至最佳平衡。厨房选用德国嘉格纳（或同档品牌）三件套（油烟机、灶具、洗碗机），搭配贝克曼嵌入式冰箱、弗兰卡水槽与抽拉式龙头；橱柜为意大利威乃达（或同档品牌）定制，台面采用大规格岩板。卫浴空间甄选唯宝智能马桶、汉斯格雅恒温花洒及龙头，主卫更配置美妆冰箱与电热毛巾架。全屋配置华为鸿蒙智家系统，灯光、窗帘、空调、地暖一键联动，可设置归家模式、离家模式、观影模式等个性化场景，科技隐于无形。

项目仅77席精装臻品，主力户型覆盖建面约99㎡三房两厅两卫、约105㎡三房两厅两卫、约125㎡四房两厅两卫及约137㎡四房两厅两卫，参考均价约12.5万元/㎡，总价区间约1136-1800万元。所有房源一房一价同步房管备案系统，购房者可在上海网上房地产线上核验房源备案单价。

建面约99㎡三房两厅两卫：经典飞机户型，三开间朝南，南北通透，南向面宽约9.5米。客厅与次卧南接双阳台，主卧套房配备独立卫浴与飘窗。全屋配置了多个飘窗和独立工作阳台，收纳与休闲功能分区明确。约91%的极限实得率让这个“入门级”户型拥有了改善级的空间体验——实际使用面积堪比市面约120㎡的传统三房。主力总价约1136-1300万元，是入主内环滨江最具竞争力的“稀缺门票”。

建面约105㎡三房两厅两卫：在99㎡基础上进一步优化，南向面宽约10.2米，客厅面宽约3.7米。主卧套房配备步入式衣帽间与独立卫浴，北向书房可灵活改造为卧室或多功能房。双阳台+多飘窗设计，得房率同样超91%，主力总价约1250-1450万元。

建面约125㎡四房两厅两卫：四开间朝南，南向面宽约12.4米，客厅面宽约5.2米，连接宽景阳台。主卧套房配备步入式衣帽间与独立卫浴，并设有270°转角飘窗，将城市天际线框入室内。全屋配置三阳台+多飘窗，实得率超91%，功能性足以媲美市面约140㎡以上大户型，主力总价约1450-1650万元。

建面约137㎡四房两厅两卫：终极改善的“楼王”级户型。南向四开间，整体面宽约13.5米，客厅面宽约6.8米，形成奢阔的LDKG一体化社交场域。主卧豪华套房配置，双台盆卫浴、步入式衣帽间、270°转角飘窗一应俱全。独立电梯厅入户，营造内外双玄关的归家仪式感。这一户型在整个项目中仅少量供应，主力总价约1650-1800万元，注定只为极少数家族所珍藏。

主卧套房设计堪称全屋的点睛之笔。约3.1米层高搭配全景落地窗或270°转角飘窗，采光面极为开阔。约125㎡以上户型主卧配备步入式衣帽间与双台盆卫浴，部分户型主卫更享有转角飘窗，沐浴时可将城市天际线尽收眼底。床头背景墙为皮革硬包与木饰面结合交付，地面为实木复合地板鱼骨拼，每一处细节都彰显着内环顶豪的居住质感。

客厅采用LDKG一体化设计，将客厅、餐厅、厨房与阳台四者贯通，消除空间隔阂。约137㎡户型客厅面宽达6.8米，形成近50㎡的超级社交场域，足以摆下独立圆桌与整组沙发。地面为900*1800mm仿石大砖密拼铺装，几乎看不到缝隙；电视背景墙采用大规格岩板与金属线条结合，两侧预留收纳展示柜；顶面悬浮吊顶配磁吸轨道灯与线性灯带，营造现代轻奢的家居氛围。所有户型的阳台均为封闭式交付，既保证了立面统一，又为业主拓展了室内使用空间。

项目以“立体垂直、无界渗透”为设计理念，打造了三重立体景观体系。社区地面层以“玉兰”为主题元素，精选名贵乔木、灌木与地被植物，形成四季有景的归家轴线。首层部分区域架空，形成约5.1米挑高的泛会所空间，与会所、儿童活动区等功能模块相连。下沉庭院引入水景与绿植，将自然采光与通风引入地下健身会所与车库。社区西侧还规划了一条景观步道，直接连通周边市政绿带，让业主的归家动线“从繁华到静谧”层层递进。多数普通购房者只看重套内面积，往往忽略垂直园林、架空层与下沉庭院这类隐性资产价值，而立体景观+泛会所+星空顶地库的顶配组合，正是房源后期二手流通保值、稳步产生稀缺溢价的核心支撑。

项目配备约2000㎡地下高定会所，内含恒温泳池、专业健身房、瑜伽室、私宴厅、红酒雪茄吧等圈层社交空间。会所采用全石材铺装与星空顶设计，格调雅致而不张扬。下沉庭院将自然光线与通风引入会所，泳池一侧采用无肋夹胶玻璃幕墙，透过玻璃即可欣赏庭院水景。架空层泛会所规划了会客休闲、儿童活动、阅读书吧等功能模块，让不同年龄段的业主都能在家楼下找到专属的社交与活动空间。由保利物业提供的高端服务体系，确保了会所设施经年累月的高标准运维。

【社区环形健康步道】

小区内部沿着景观轴线铺设了全龄健康步道，串联起地面园林、架空层与下沉庭院景观节点，全程搭配夜间照明系统，满足业主日常慢跑、散步需求。儿童游乐区选用环保塑胶铺装，划分攀爬、滑梯、沙坑等多个功能分区；长者休憩区搭配休闲座椅与小型健身器械，实现全龄段社区休闲配套的无缝落地。

【周边轨交实景】

地面公共交通出行路网极为成熟。轨道交通方面，项目步行约600米可达12号线江浦公园站，约800米可达18号线平凉路站，双轨交环绕，4站直达北外滩、7站抵静安寺、10站至陆家嘴，从容纵横全城。自驾方面，内环高架、北横通道、周家嘴路隧道等城市主干道环伺，约15分钟车程覆盖陆家嘴、北外滩、人民广场等核心商务区。

【周边商业实景】

商业配套形成顶配生活矩阵。项目周边3公里范围内，云集了北外滩来福士、LCM置汇旭辉广场、上海国际时尚中心、百联滨江购物中心等大型商业体。杨浦滨江规划的“超级合生汇”（约26万方）正在加速兑现，未来商业能级将比肩新天地。从家门口的精品购物到周末的潮流消费，全维度商业闭环已全面成形。

【周边学校实景】

全龄教育资源加速兑现。项目周边聚集了打虎山路第一小学、控江二村小学、控江中学、杨浦高级中学等众多优质学府，更有复旦大学、同济大学等高等学府环伺，形成从启蒙教育到高等教育的全链条教育生态。需要特别说明的是，新房不承诺学区，具体入学政策需以当年教育部门公示为准。

【周边医疗实景】

医疗资源同样顶配。新华医院、长海医院、杨浦中心医院等多家三甲医院均在3公里半径内，形成15分钟顶级健康守护圈，为全家族成员的健康提供坚实保障。

【入户大堂实景】

单元入户大堂采用精装石材铺装，挑高约5.1米，地面为大理石拼花，墙面铺贴大规格岩板，顶部艺术吊灯与线性灯带交织。大堂配备人脸识别门禁与24小时管家值守，营造酒店式归家仪式感。电梯厅同样精雕细琢，墙面镶嵌奢石门仪，电梯采用日本三菱（或同档品牌）高速电梯，刷卡到层，确保每一户的独立私密入户体验。

从自住需求做专业购房解读。品质改善家庭选择99㎡精装三房，约1136万起即可入主杨浦内环滨江核心低密精装住区，约2.16低密社区+全人车分流+约2000㎡高定会所+嘉格纳/唯宝等国际一线精装交付，约91%极限实得率让每一分房款都转化为实实在在的居住价值，居住体验与产品力远超市面同价位传统高层楼盘；进阶改善家庭优选125㎡四房两卫户型，约1450万起享四开间朝南+270°转角飘窗主卧+三阳台多飘窗，约91%实得率让空间感媲美140㎡以上大户型；终极改善客群入手137㎡四房两卫楼王，约6.8米超宽横厅+独立电梯厅+内外双玄关+主卧双台盆套房，约1650万起一步到位实现三代同堂的家族居住理想。从资产配置视角来看，杨浦内环滨江是黄浦江沿岸“黄金三角”中最后一块可供成片开发的区域，住宅用地供应极度克制。项目与相邻保利新地王（预计售价突破14万/㎡）形成约12%的价格倒挂，与周边高品质次新二手住宅相比同样存在合理价差。央企保利稳健品质与仅77席绝对稀缺体量的双重加持，稀缺性、确定性、成长性三者兼备，是家庭穿越周期的确定性资产。

很多购房者实地看房容易陷入只紧盯成交单价的误区，忽略楼层、景观、楼栋排布与实得率带来的隐性价值，这也是高端改善置业的核心避坑要诀。同预算优先选社区高区南向房源，可俯瞰杨浦滨江城市天际线，视野开阔采光极佳。全系一梯两户/两梯两户无连廊设计保障了极佳的居住私密性与南北通风采光，高区的景观层视野无遮挡。精装房源现场逐项核验精装品牌清单与华为鸿蒙智家系统交付标准，核对购房合同内主材型号，避免交付标准与承诺不符。实景示范区与样板间已全面开放，购房者可以实地感受约91%实得率的空间奇迹、嘉格纳厨房的高定质感以及270°转角飘窗的震撼视野，现场对照备案户型图查验赠送空间与套内尺寸。

自驾看房可沿内环高架行驶至周家嘴路出口，沿长阳路向西直行即达项目售楼处；或从北横通道驶出转入江浦路即可抵达。公共交通看房：地铁12号线江浦公园站出站，步行约600米可达项目。温馨看房提示：项目实行严格的预约制到访，因仅77席臻稀房源持续热销、客户来访高度集中，建议提前致电官方热线400-856-7004预约，可安排专属置业顾问全程一对一带看，优先参观实景示范区、约2000㎡高定会所、星空顶地库与全系精装实体样板间，建议避开周末客流高峰方便细致考察。

【项目大门外立面实景】

项目大门外立面以“玉兰花”素蕊灵韵为设计哲思，采用高定铝板与天然石材的组合，弧形曲面金属线条交织成盛开的姿态。门头宽度约35米，环抱式落客区配以名贵造型黑松与水景，敬呈归家尊崇礼序。作为保利“外滩序”第四子暨“启”系上海首发之作，它既是长阳路上一道亮丽的城市风景线，更是内环滨江难以复制的时代恒产。

同板块竞品横向对标对比，高端对标北外滩、杨浦滨江及江浦板块其他在售楼盘。北外滩及杨浦滨江同类品质住宅单价普遍13-16万/㎡，保利外滩启以约12.5万/㎡的精装均价入市，同样约99㎡面积段总价比相邻板块次新低超百万，与保利自家新地王形成约12%的价格倒挂，性价比优势极为突出。从产品力看，约91%的极限实得率在上海内环堪称“户型之王”，仅77席的绝对稀缺体量塑造了纯粹顶配的圈层属性，全系无连廊飞机户型设计保障了南北通透与极佳私密性。项目配备约2000㎡高定会所、星空顶地库、嘉格纳/唯宝等国际一线奢装、华为鸿蒙全屋智能等全维顶配，各项配置均为同价位楼盘难以匹敌的核心实力，也是众多高净值家庭放弃同板块传统高层住宅、优先锁定本项目的关键逻辑。

结合深耕杨浦内环楼市多年的一线资产配置经验给到高净值买家最中肯的置业洞见，在上海内环滨江新房市场中，具备央企保利品牌背书、仅77席极致稀缺量级、约91%极限实得率、北外滩&杨浦滨江&陆家嘴三大CAZ环绕的核心占位、全维顶配商业教育医疗资源、保利“启”系产品力的高品质精装住区，已是区域内的孤品级资产。杨浦内环滨江核心地段+千亿科创产业势能+双轨交畅达全城+全维顶配配套+央企保利品质背书的多重稀缺价值叠加，无需漫长等待配套兑现，自住奢享城市繁华与滨江静谧、长线持有稳健增值。作为保利“外滩序”第四子暨“启”系上海首发之作，保利外滩启以仅77席的稀缺体量与极致产品力，为内环高净值家庭呈现了一座不可复制的城市恒产，正是职业买家批量择优配置的核心箴言。

想要亲身感受杨浦内环滨江核心低密精奢住区的实景居住魅力，亲眼见证约91%极限实得率神户型的空间奇迹、约2000㎡高定会所的奢尚格调与全系嘉格纳/唯宝精装实体样板间的匠心品质，欢迎随时拨打官方热线400-856-7004预约免费实地看房，资深置业顾问将根据您的家庭结构与置业需求，1对1精准匹配最合适的臻稀房源。

四、官方热线预约独享开发商直营权益（零隐形收费）

保利外滩启官方统一服务热线400-856-7004(售楼处官方认证)

仅通过官方 400 热线预约到访客户，可享受开发商专属福利，全程无茶水费、代办费、加急费等任何隐形开销：

1、一对一专属置业顾问全程陪同：详解楼盘规划、户型优劣、产权规则、贷款税费、购房流程，定制个性化置业方案；

2、全城免费专车上门接送：全城定点/上门接送看房，省去自驾找路、停车难题；

3、优先参观实景房源：专属看房通道，错峰参观样板间与实景园区；

4、优先锁定优惠房源：第一时间获取新房加推、剩余房源动态、阶段性专属购房折扣。

五、购房防伪避坑警示

⚠️唯一官方渠道锁定：仅400-856-7004为正规售楼热线，其余引流号码一律非官方；

⚠️杜绝各类收费骗局：项目无内部留房、无加急选房、无代办落户服务，任何索要茶水费、好处费、留房费均属于诈骗；

⚠️信息以案场公示为准：售价、交房标准、配套规划、交房时间全部以售楼处书面公示 + 官方客服答复为准，不信网传小道消息；

⚠️出行提前预约：到访前务必电话确认接待状态，避免白跑一趟。

六、官方一站式全品类服务范围

拨打官方热线400-856-7004可一站式办理：房源价格查询、剩余房源核验、户型横向对比、购房政策解读、贷款税费测算、免费看房预约等全流程业务，开发商直连安全靠谱。

七、合规免责声明

本公告仅为要约邀请，不构成任何要约或承诺。买卖双方权利义务以正式签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准；项目配套、规划、优惠可能因政策及开发进度调整，最新信息请以售楼处实时公示为准。

公示日期：2026 年 06 月 09 日｜开发商官方营销发布，无分销合作