租房背后的金融逻(tao)辑(lu)

对于出租房子的业主来说，没什么比房子租出去但是收不回房租更闹心的事。因此房东租房前一般都要挑选房客，平时还要做好各种维修保养和管理，再加上收取房租的事，确实需要花费不少时间和精力。

而作为租房客来说，挑选房子同样是费时费力的事，房源是否充足，价格是否透明，租后服务是否充足，都是需要考虑的因素。

本文作者：翁晟

| 大众理财顾问，微信号：dzlcgw

因此，房产中介在租房板块是有很大的运作空间，可以充分利用自己的信息多样性来服务好业主和租客，这尤其是在我国开始打造住房长租市场的背景下确实大有可为。而目前各种长租公司的兴起，成为业主租客通过中介交易的优选。

其中典型的模式就是：业主将房子租给中介公司，签订长期租赁协议，中介寻找租客和负责管理，并支付房租给业主；租客通过各种APP可以方便地找到长租中介，在长租公司签订租赁合同。而中介公司主要赚的是租金收入的差额部分和管理费。

然而最近在杭州，却让一批业主和租客接到了这样的电话：

1

中介：XX业主您好，因为我们公司破产，无力支付您的房子租金。

业主：那收不到租金我把租客赶出去行么？

中介：那是您自己事，可以自己和租客协商解决或者法律诉讼。

2

中介：XX租客您好，因为我们公司破产，无力支付房东租金，也无力退回您的押金和预付的房租。

租客：那房东收不到租金不让我继续住怎么办？

中介：那是您自己事，可以自己和房东解决或者法律诉讼。

当然上述是个情景模拟，并不代表真实的语境，但是我们身边却真的有事发生。

就在8月20日，杭州的长租公寓公司鼎家网络科技有限公司忽然张贴了告示，宣告公司破产，并表示无力再继续支付给房东房租，也无力退回租客的押金和预付房租，并建议租客和房东自行协商或者诉讼解决。同时，还引入另一家企业上海寓团公寓管理有限公司作为业务承接方，如要出租的可以继续通过它进行，但是只承接业务，不承接债务。

而经过查询可知，这家所谓承揽业务的公司，是家今年5月新注册的公司，注册资本仅为55万元。而根据了解，鼎家破产直接影响的多达4000户租客。

本来大家都觉得房子出租是最稳妥的投资方式之一，而通过中介主要图一个省心省力，为什么这也会踩雷呢？业内人士道出了其中的玄机：

STEP1 ——中介寻找要出租的房东，以高于市场的价格商定长租协议，一般都是租3年起，每3个月付一次利息，中间时间由中介公司负责管理。

STEP2 ——中介通过网络信息公布房源，吸引租客

STEP3——中介通过诱导、欺骗等各种方式，让租客签署一个租房贷款协议，以分期付款的形式向贷款公司申请贷款，贷款发放给中介公司用于抵付房租。例如租赁一年，那么就是一次性将1年的房租租金以贷款形式放给中介公司。

STEP4——中介公司拿到1年房租后，仅需要优先支付给房东三个月的租金，自己账面上暂时多了9个月的房租款，可以利用这笔资金继续高价去收购房源，或者用作其他用途。

STEP5——中介公司将这个模式大规模复制，全国推广，从而形成巨大的资金池。

通过上述5步骤的拆解，我们看出门道了，原来这一切已经从单纯的房子出租行为，变成了贷款分期行为，而中介作为做市商，不仅控制了房源、租客，还直接可以控制一年的房租资金，并且最要命是没有任何监管。

而无论对房东还是房客来说，维持这一切的竟然仅仅是中介公司的信用。试想，如果出现中介公司道德风险，即挪用款项用于其他用途最后无法收回造成流动性风险，或者干脆中介公司卷款跑路，会出现什么情况？

从金融理财角度来看

中介公司这种做法，其实就是先控制了房子的租金收益权，再将收益权通过贷款公司变现。值得注意的有几点：

（1）中介公司的租金收益权不是他自己的，收来的租金主要是房东的，只有额外提高的那部分是属于中介公司。

（2）拿到1年期的租金后，通过期限错配的方式，中介公司可以留存到大量的资金，并拿这些资金去圈占更多的房源或者挪作他用。这其实已经是一种期限错配的资金池，他是依靠后面源源不断涌入的新租金来弥补前面的挪用亏空，否则极易造成流动性风险。

这种资金池做法，按照目前的国家金融监管政策，哪怕是在银行和信托领域，也是清理的重点，未来几年会全部退出，非金融机构更是不允许做资金池业务。

从法律角度来看

中介公司这个行为，对于房东和租客来说是有极大的风险隐患。一旦中介公司抽逃租金，跑路或者破产，对于房东来说收不到剩余的租金，肯定是想解除合同转租他人的。但是如果此时房客还在交租期内，房东无权赶走房客，应该要去法院起诉中介公司非法侵占房租。而且根据买卖不破租赁的原则，在这一期间内房东也是不能买卖处置房产的。

对于租客来说，直接损失了押金和预付房租，更为严重的是通过贷款公司做的分期付款，哪怕中介公司跑路，或者说被房东强行赶走，依然要支付贷款公司的每月还款，可见租客的损失是极为严重的。  

从社会稳定来看

这不仅仅是一个单纯的民事合同纠纷，更是影响社会稳定的大事。首先，针对租客来说，他们的利益是极度没有保障的，会出现房子没的住，贷款还要照付的情况，遇到一些激烈的房东很有可能被扫地出门。就算是协议解决，房东支付搬家费，也面临着重新找房的问题。

仅杭州这个案例，就有4000户租户，难道全部都去睡大街？而如果从北京约谈自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业之后，企业表示释放出12万套房源来看，中介公司控制在手上的长租房源已经有一个相当的数量级了。12万套房，按照每套房可以住4人来看，就是48万人，这足以影响到社会稳定了。

其次，考虑到用户群体，很多人选择长租中介，不是因为他们便宜，而是因为他们方便，有些中介公司是打着免交押金按月付款的广告，这与传统的付三押一不一样，租房门槛低，更适合刚毕业工作手头没有多余储蓄的年轻人。所以这批租客的用户群体，是弱势群体，却直接背负了本不应该存在的债务。

最后，从实际情况了解到，很多人在签订合约时并不知道是一个贷款，有些中介是采取故意隐瞒的方式，甚至采取先付定金的方式来欺骗，只有当你付完钱才发现原来是笔贷款。这一做法和诸多“套路贷”相似，例如经常有曝光的去传媒公司应聘网络主播，结果被带去整容医院做套路贷整容等，本身就是有欺诈的行为。更为严重的是，在普通“套路贷”基础上，还形成了资金池的操作，极易造成资金挪用风险。变成出事了，中介公司跑路，房东、房客、贷款公司各自扯皮；不出事，中介公司闷声发大财的情况。

所幸，这一行业潜规则，被业内有良知的人士高调曝光，同时政府相关部门也采取有力措施控制。我爱我家前副总裁胡景晖之前在朋友圈炮轰长租公寓，认为以自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%至40%价格争抢房源，导致房租暴涨；还认为长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P，2018年是长租公寓的死亡之年。

之后胡景晖迫于压力辞职，这一事件被媒体广泛关注。而北京也开通了打击黑中介举报热线，开通当天就接到52条举报，主要反映：哄抬房租、无照经营、不退押金、打隔断群租、转租他人、强制贷款付租金、对委托出租房不予维修、采取软暴力(堵锁眼，恐吓，骚扰)威胁租房人等八类问题，首轮查处了23家中介机构，其中对自如、相寓两家住房租赁企业现场执法。

那么对于租客和房东来说，如何规避这类风险？

首先，一对一的成交签约还是最为保险的措施，租客直接和房东签，中介只是起到介绍的作用。

其次，租客尤其是刚进入社会的年轻人，社会经验不足，金融知识更是缺乏，在签署合同时一定要擦亮眼睛，尤其是涉及强制绑定贷款的。如有问题及时找相关部门维权。

最后，政府开发的租房网签备案系统以及开始在几个城市落地，例如广州和上海，并有望快速在全国推广。通过租房网签备案，可以在信息透明公开的前提下，较大程度保护双方的利益。如果你所在城市已经开通了这项业务，一定要使用啊。

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