增值税「2改5」,对市场影响如何?

春节过后，很多人又将踏上买房的征途。但对于大部分人来说，今年，买新房依然难；买次新二手房，更不容易。

不容易在哪？

①二手房房价难以调控，房价仍然居高不下，尤其是次新房；

②次新二手房的购买成本变大，但需求却很旺盛。

尤其值得关注的，是年前出台的新政，对二手房市场的影响。

01

年前，杭州又被新政刷屏。

5条新政中，「增值税由2年调整为5年」对二手房影响较大，对于投资客来说，更像是一道晴天霹雳。

终于，杭州开始调控二手房市场了。

近2年，无论是新房还是二手房，杭州的市场都比较火热。

新房限价，一、二手房的高倒挂，促成了杭州新房的高成交量。2020年，杭州成交了将近15万套新房；而新房的难摇，也让不少购房者转战二手房。二手房顺势而起，创下了4-8月和11月成交量破万的三年以来新记录。而这其中，次新房表现突出，价格不断攀升。

如未来科技城交付不久的三兄弟，房价基本突破了6万/m²；年底交付的杭房养云静舍，二手房成交单价超7.5万/m²；滨江金茂府成交均价在7-8万/m²；杭州壹号院的成交单价更是居高不下……而这些小区的挂牌价更是让人瞠目结舌，基本高出成交单价1-2万/m²。

二手房的调控，迫在眉睫。

二手房价格的节节攀升，也让不少人开始担心杭州会对二手房实行限价。没想到，杭州也开始通过持有时间增加税费来锁定二手房的流动性，减少部分投资客的投资选择，从而降低二手房的热度。

那么，增值税2改5，影响力度会有多大？

02

春节前杭州推出新政，指出个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。

值得注意的是，这个5年的起算时间不是以网签时间来算，而是以个人购买住房取得的不动产证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。

也就是说，如果你的房子是2018年网签的，交付之后办出产证的时间是2020年，那么，你的房子要到2025年才能免征增值税。如果要等到免征增值税再出售，那么，这套房子的持有时间长达7年。

如果，房子未满5年就对外出售，需要缴纳多少增值税呢？

举个例子，比如你的89方少有住房，成交总价300万，未满5年，除了缴纳契税和个税外，还需要缴纳300万*5%=15万的增值税。

这也意味着，如果买家购买这套未满5年的89方房源，就要多缴纳15万的增值税，估计买家会谨慎考虑。

未满5年的房子，成交价位越高，缴纳的增值税就越高。

很明显，这条政策，就是为了增加二手房的交易成本，加长房东持有时间，降低换手率，从而降低二手房的流动性，打击那些二手房的短炒行为。

尤其对于次新房来说是一记重锤。满2年的次新房在二手房市场中活跃度高，因为房源新、品质好。新政后，未满5年的房子，如果要出售，房东或许会降低房价来弥补增值税的税费；如果满5年再出售，则延长交易时间，房子至少持有7年以上，时间成本高且房龄也增加了不少。

这条举措，必然会影响成交量和价格，那么，哪些板块会因此较先受到冲击呢？

03

从杭州贝壳研究院推出的2020年杭州二手房置换地图中可以直观地看到，净流出的主要是未来科技城、闲林、星桥、临平、小和山等板块。这也说明，这些板块置换人群多，二手房流动性和活跃性比较高。

这也意味着，新政后，这些板块或许会较先受到一股冲击。

▲来源：杭州贝壳研究院

就拿未来科技城来说，板块的价值不断凸显，但新房少又难摇，让不少人开始转战二手房。2020年，杭州未来科技城的二手房成交量达3148套，排名第四位。

▲来源：杭州贝壳研究院

接下来，值得关注的是代表性项目未来科技城三兄弟和华夏四季。新政后，这些房源如果不满5年，增值税多大十几万甚至二十几万。

举个例子，就拿阳光城未来悦这套125方的房源，成交总价750万来算，未满5年出售，将缴纳增值税37.5万。

▲来源：杭州贝壳数据

如此高昂的交易成本，会让部分买家望而却步，会在一定程度上减缓成交速度。

但短期内政策对二手房的持续影响力会很大吗？大概率不会。

在贝壳数据库中，在售二手房住宅数量为76217套，其中满5年的，4629套，占比只有6%。

▲来源：杭州贝壳数据

可是2020年，杭州二手房成交量已超过10万套，连续5个月成交量均破万套，杭州购买力强，对二手房的需求量非常大；另一方面，杭州近几年的人口增长凶猛，2019年新增人口达50多万，2020年杭州新引进35岁以下的大学生就有43.6万人。新房的难摇，让不少人转战二手房，这4600多套满5年的二手房，如何能满足需求？

再来看看新政后二手房市场的真实反映。

春节期间，未来科技城、钱江新城、奥体、闲林等板块二手房十分火热。据链家中介介绍，春节期间华夏四季的成交价格略涨，一套89方小户型卖了515万，而整个小区的成交量也有所提高，成交了十几套房源。

因此可见，二手房的活跃度依然高，而交易成本的增加，一方面这部分的成本可能会转移到买家，另一方面也会让更多的人转到新房市场。