摇号必修课:房源量「巨减」的90方哪里找?丨

一边是越来越少的90方，一边却是基数不断增大的受众。

最近已经没有亲戚朋友拜托来买房了，他们的问题统一换成了：「哪些楼盘我可以去摇？」

换个角度理解，虽然公证摇号了，我们还能从哪些方面去做功课？

这条杭州购买新房的「独木桥」，怎么走会不堵，先要捋一下那些够得上的房源。单价的功课不用做，都是被限定过的，参考以往或周边的价格就比较好预估；其次是向无房家庭的倾斜比例，目前以30-40%为多，这只要看公示即可；能做的功课，就是框定自己总价承受范围内的区域、楼盘。

时下较受欢迎的，大概就是90㎡左右的那些房子了。它们通常是硬通货，通常是家庭主流的三房需求，最重要，通常能控制总价。

·2018年90㎡产量历史较低，成暗淡配角·

曾经有条规定叫70/90政策，就是每宗出让的土地，建筑面积90㎡以下的户型必须占整个项目的70%以上，使90㎡一度成为杭州新房源供应的主力。2007-2017年，杭州八城区总共成交了38.9万套90㎡以下的房子。

这是个什么概念？超过了富阳2007-2017年11年来卖掉的所有住宅套数，也超过了杭州三个郊县桐庐、建德、淳安11年来卖掉的住宅套数之和。

但在曾经的辉煌之下，目前90㎡以下的房源套数，显得有点暗淡。随着2014年7月70/90政策的退出，2016-2017年90㎡的上市量进入快速下降通道，2017年90㎡新上市量为近6年的历史较低，仅为3.4万套，是2014年的一半。

很明显，90㎡房源逐渐丧失了主角的光环，且角色分量已越来越轻。2018年，90㎡还有多少产量呢？只能以「巨减」来形容。

除掉富阳和临安，杭州八城区2018年1-4月仅上市5200套80-90㎡房源，这些房源分散到各个角落，更显稀少。

那没上市的还有多少呢？根据目前的初步统计，可能将上市的90㎡房源，大概在1.2万套左右，加上已经上市的5200套，总计1.6万套。这，仅仅不到2017年的一半。

·摇号难度指数，90㎡普遍为5星级·

2017年90㎡左右的房源成交量达到4.3万套，按照这样的需求推测，2018年90㎡需求的缺口将变大。

换种算法，如果以2017年90㎡的需求量来预估，那就面临着4.3：1.6这样的缺口比例。

如果把这个比例放到目前的摇号群体中去，保守估计这即将上市的1.2万套房源，它们的中签比例将很低。

当然不是所有的90㎡楼盘都这样，会因为地段和总价的不同形成不同的热度分布，在一些热门板块的热门楼盘恐怕远不止于平均线。

2017年还没启动摇号时，临平山北的中铁·九逸就是1000多组客户摇384套房源，连续三次开盘都经历了千人抢房公开摇号的地铁绿城·杨柳郡，一级关系户都一房难求的融信保利·创世纪等。

在热门楼盘面前，杭州并不缺乏热情洋溢的摇号人群，更何况是低总价且已十分稀缺的「90㎡」？

在摇号政策出台后，翘首期待的「无房家庭」们甩开了支付包袱，轻装上阵，摇号的热情更高。

陆续有200万价格段的90㎡房源开始摇号，那么证明的实例就来了。

·100万级少得很，200万级暂时还能挑·

从2018年即将上市的90㎡房源看，主城区基本已是空城，萧山、余杭两区形成环形带包围主城，而总价根据区域的不同，形成了100万、200万、300万三个段位。

黄色代表100万总价；蓝色代表200万总价区域；黑色代表300万总价区域

100万总价区域主要集中在崇贤、星桥、临平山北、大江东等板块，预计总房源数量在2100套左右，占杭州十区90㎡总供应量的18%。

总价100万级90㎡新上市供应套数预估

以临平山北为例，2018年90㎡的产品预计上市量1000套左右，主要分布在法兰公园、中铁九逸、柏悦中心、万悦城等。

年中估计临平山北区域还会有一些新楼盘亮相，例如越秀·悦见山。

下半年，中铁九逸预计会再次开盘，还有100多套90㎡产品，2017年开盘的价格在13000元/㎡，总价在100万出头，是临平山北板块售价较低的项目，在目前限价的大背景下，2018年下半年开盘也没法有大的涨幅。

200万总价的对应区域相对主流，热门的未来科技城、三墩北、勾庄、乔司、萧山城区、萧山边郊乡镇等基本为这个总价，预估房源数量为7000套，占比约为60%。

总价200万级90㎡新上市供应套数预估

三墩北是200万级90㎡新房源的大户，也是主城区屈指可数的200万级聚集地，在售的西雅图、云和湖、西湖国际城都有一定套数的90㎡供应。

三墩北属于目前板块发展的「净红利」板块，一方面区域的规划和发展迎来大利好，例如西湖大学正式获教育部批准成立、阿里云的落户开工等，区域大阔步向前的引擎已经启动，区域价值的腾飞指日可待。

而目前三墩北区域的精装高层售价在27000元/㎡左右，毛坯的预计会更低。

300万级的房源集中在城东城北一带以及未来科技城，例如接下来有不少新盘亮相的艮北新城、运河新城；还有供应相对稀少的城东新城和丁桥。预计房源数量在2600套左右，约占预计总供应量的22%。

总价300万级90㎡新上市供应套数预估

300万级里不可忽视的是未来科技城，未来科技城与奥体一直是近两年杭州楼市最热门的区域，也是需求量上升明显的区域。

未来科技城从市场的曝光度上来看不及奥体，但未来发展空间却并不逊色。一方面是以阿里巴巴为首的产业带，这是区域稳步上升的基础，同时也有很多刚性的购房需求。

另一方面，区域核心位置基本售价在30000元/㎡，而区域二手房售价达到了35000-38000元/㎡，价格剪刀差仍明显。

2018年预计还有1000套左右可供上市的90㎡产品，但这对于未来科技城庞大的需求来说似乎不太够。