滨江1877售楼处电话：400-902-3966【预约看房热线】 滨江1877售楼处电话：4009023966【售楼处电话/地址】 滨江1877售楼处电话：400-9023966【开发商认证】新街以交通便利、刚需板块著称，分为老城、新城、农都，房地产发展较早，适合刚需购房者。
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一篇一个板块。
今天给大家讲讲萧山新街是个什么地方。
飞机、花木城、新农都、啤酒厂…这些都是新街特有的标签，但这不是房地产方面的新街。
如果用房地产标签来定义新街： 萧山东面、交通便利、刚需板块、新盘2.9W、限价2.7W、二手房2.2W…
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上面这些标签，拉一个销售或者中介都能和你说，而今天我想和大家说的是新街为什么会有这些标签。
了解了为什么，我们会对在新街置业会有更清晰的认知。
要深度了解区域，首先还是要了解这个区域的发展过程。
新街大致可以分为三块：老城、新城、农都。
用七号线的地铁线作为分割线特别合适，老城——合欢路地铁站、新城——新街地铁站、农都——新汉路地铁站。
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新街老城的建设主要集中在2014年以前。
新街老城主要集中在塘新线以东片区，新街新城则在塘新线以西区域。
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其实2014年之前新街的房地产开发就比较少，所以说是老城其实也不大。
新街老城可能和浙江大部分经济较活跃的乡镇差不多，很难说有多强的城市化感觉。
在这里你感受不到什么杭州的感觉。
新街老城和所有的人口大镇一样。
地方不大、配套齐全、能级不高，购物中心什么是没有的。
新街原镇政府、新街小学、步行街、早期商品房（花城名苑）构成了新街老城的核心。
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早期的新街是以产业为驱动的，所以生活区的分布和产业密切关联。
啤酒厂（原来的钱江啤酒厂，现在的华润雪花啤酒）和花木城算是原来新街比较典型的产业名片。
这两个产业都分布在新街的东南方向，而不是靠西接萧山、融杭州。
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以新街以产业和原住民为驱动时，自然最美是老城了。
这就是 2014年之前的新街，围绕老城发展。
那么，为什么2014年之后的新街又有什么不同呢？
这一年全国开始救市。
这一年杭州开启大杭州战略，彭埠、九堡、丁桥、闻堰等区域从镇转变为街道。
新街也正是在这一年转变为新街街道。
在房地产复苏、大杭州战略下，新街新城开启了建设。
第一个商品房君望府开始建设…
第一个小学配套新街四小开始建设…
第一块带综合体的商业地块被拿下…（后来的东南海）
而也正是从这个时候开始，新街新城的价值慢慢反超了新街老城，因为从距离来看，新街新城更靠近大杭州。
现在来看这个结论似乎理所应当。
但是，在2014年站在新街新城，并不会这么觉得的。
因为新街新城边上实在太荒凉了，全是农田，空旷的心慌。
新街老城则是相对成熟的配套。
所以有时候买房子不能只看当下，还要看趋势。
如果说2014年是新街新城的开启，那么2015年对于新街新城更为重要。
杭州申办G20成功、亚运会成功…
如果只是这样，新街也许发展不会这么快。
毕竟新街距离奥体中心的距离约为10KM，这距离不近，想擦边有点难。
但是开亚运会要有机场专线啊。
于是在2016年，那个让新街真正起飞的铁人来了——杭州地铁三期线路确定，而七号线将新街和未来10年杭州最大的热点奥体直接连线。
从此之后，6站到奥体，成了新街的标签。
每一个房地产项目都会宣传。
这正是这一年，新街从“半开放”的街道，转变为杭州刚需的聚集地。
客户的演变带来的价格起飞。
毕竟卖给新街本地人的房子价格受本地购买力影响。
但是卖给杭州人的房子价格受杭州客户购买力影响。
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其实这个逻辑非常重要，任何板块想要腾飞，除了大势以外最为重要的就是客户基础是否发生改变。
七号线横空出世，大家都知道新街要起飞了，但是到底能飞到什么高度，没人知道。
一直到2016年9月的土拍，终于将属于杭州的新街做了一次价格定性。
2016年9月中南和阳光城分别以12690元/㎡和12760元/㎡的楼面价摘牌新街地块。
想要知道这价格到底有多高，那就看看2015年东南海不过只卖8000多而已。
不过这两个项目命不太好，拿地时不限价，但是后来入市时被限价了。
所以中南和阳光城选择硬抗不入市，希望能等价格放松的一天。
后来熬不住了，但是不甘心限价，于是花活就来了。
不买加装包，给安装吊顶但是没中央空调。
君奥时代后来给装上了， 飞机公园 并没有。
所以飞机公园的空调是后期装的壁挂空调，在2018年的杭州也是非常独特的存在了。
不过在那个诡异的时代不算什么。
拿地时没有限价，拿了以后不给按市场价卖，只准卖2.2W，还含3000/㎡精装修。
于是新街这时有了第一次官方认证的新房价格——2.2W。
不过大杭州的客户显然觉得这价格太便宜了，于是一拥而上涌入新街。
飞机公园最终吸引了五六千人登记，中签率低于10%。
开发商看着预售证价格，和茫茫多的登记人数。
心里那个痛啊。
也正是这一场全面狂欢的摇号，新街新城完成了第三轮的开发。
这时候新街已经被广大杭州刚需所接受。
2018年商品房卖得欢，土地也随之出让。
2018年的雅逸府。
2019年的欣品华庭。
随着这两块地的出让和建设，新街新城南区块基本完成。
这时候新街的价格又完成了一次更新，高层限价2.7W、洋房3.2W（精装修）
不过这里有个插曲要讲。
保利欣品做的是高低配，洋房的价格比高层贵20%，在销售过程中还是遇到了明显的困难。
欣品还有一种洋房顶跃户型，这户型简直难卖的要命。
从这里其实也可以看到新街就是一个刚需的板块，什么洋房、跃层、大面积、高总价在这片土地上并不合适。
2021年后新街新城的项目均售罄。
也正是这一年后，杭州房地产开发开始走下坡路。
从2014-2021年，新街新城经历了最好的几年。
那么新街新城是不是应该很牛逼，二手房起飞？
很遗憾，并没有。
首先还是飞机问题，这影响了上限。
在新街你抬头看，有时候甚至会担心飞机会不会撞到房子。
嗯，就是这么低。
那噪音可见一斑，而且频次还非常高。
其次则是区域开发问题。
虽然新街新城遇到了最好的时代，但是却没有遇到最好的伯乐。
中南、阳光城、中铁、保利…这些名字，懂得都懂。
于是新街没有壹号院。
2014年到2021年新街新城高楼起，路上的人也越来越多但是也越来越乱。
而这种乱也让新街无法完成从刚需向品质的蜕变。
这个乱从满路上的大喇叭播放着不要裸聊、不要刷单，可见一斑。
闲林、乔司翁梅这些板块也都有这样的特点。
第三点则是新街在开发的时候，并没有引入可以让板块发生向上蜕变的配套。
牛逼的学校没有。
像样的商业配套没有。
大杀四方的产业也没有。
正是这些原因，让新街高楼起，也让新街无法蜕变，当下二手房价格已经跌回2018年2.2W限价的体系。
有几个数据可以作为新街这些年落寞的佐证。
2012年新街GDP为75亿左右，位列萧山26个街道/镇的第五位。
但是2022年新街GDP只有76亿，10年GDP居然没涨，但是萧山区这10年GDP从1611亿增长至2063亿，增幅28%。
而在 2012年远落后于新街的新塘、北干、蜀山等街道都实现了大幅度增长，将新街远远地甩在了身后。
所以从这里我们可以看到，新街坐上了时代的快车，但是最终还是没有真正地起飞。
新街新城的建设确实吸引了大量的人进入新街，但是只是人而已。
他们只是把新街作为人生的垫脚石。
所以新街很难走向高级，本身产业缺乏内驱力，又没有高端的配套吸引外来改善人口。
2016年新街起飞靠的就是交通，现在新街依然只有交通两字。
题外话扯远了。
时间还是切回到2021年。
新街新城南片基本开发完毕，没有新的土地出让。
于是新街开发重点发生了转移，不再以新街新城为核心开发，而向西，主要开发新汉路区域，就是新农都这片区域。
这片区域最大优势还是交通，距离市区更近了。但是缺点依然是界面。
由于新农都的存在，区域有大量的货车，所以不仅城市界面差，还有十分明显的噪音。
仔细看看这片区域，其实可开发的区域特别少。
地铁口的南面基本上都是新农都。
只有北面可以开发住宅。
仔细一看其实也开发得七七八八了。
过河的北面则是工厂。
这一片工厂短期感觉挺难拆迁的。
毕竟萧山将市北这一片工厂拆了以后，原来工业底子也就在新塘、新街、桥南这些片区了。
大江东现在又不属于萧山。
如果都拆了，这些工厂区去哪呢？
从规划上来讲，萧山想的是制造南移，去临浦，戴村、楼塔等地，但是任重道远。
未来可开发的区域主要集中在新农都以南的区域。
这片区域距离地铁站的距离相对就远了。
而新街最大的优势就是地铁！也只有地铁了。
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未来新街想要出现大的跃升，实现上限的突破很难了。
正如上面所写的，好的空地没了。
现在开发的底子和界面又比较差。
所以我觉得未来新街只会是跟随着大势涨跌的一个板块，底线有保障，上限无法突破。
前面对新街的发展进行了详细说明，最后我们再来看下新街当下房地产情况。
望云庭是目前新街唯一在售的新房，最近刚刚首开。
项目就位于新街新汉路地铁口上，首开价格29794元/㎡，去化在15%左右。
从结果来看，这个价格没被市场接受。
那么我们就来看看这个价格到底贵还是不贵。
新街板块限价是2.7W，所以首开29794元/㎡的价格，在限价的基础上涨了10%。
目前来看低价项目很难实现在原来限价上的上涨，只要价格上涨结果必然是扑街。
我们可以看下新街目前二手房。
隔壁的欣翠里已交付，挂牌价2.97W，银行评估价2.62W，由于未满2签约价参考性并不大。
主要还是看新街新城的两个老面孔了。
不看不知道，一看吓一跳
飞机公园，11月没成交，10月成交了2套价格在2.5W左右，银行评估价2.38W，挂牌价2.73W。
而23年初的时候，飞机公园二手房还有3W，虽然成交量也很低。
君奥时代，9-11月，三个月每个月成交了1套，价格也从2.4W下滑到了2.16W，银行评估价2.33W，挂牌价格2.65W。
而23年年初的时候，君奥时代二手房价格也在3W左右。
所以考虑到新街二手房已经从3W跌到目前2.2W左右，而新汉路和新街站就差了一站。
那么从当下二手房价格体系来看， 国丰望云庭 的价格过高了。
这里随便感叹一下，飞机公园和君奥时代居然都跌回了2018年2.2W的IPO价格了。
这么多年，兜兜转转又回去了，这还是当年的红盘。
回到 国丰望云庭，项目最大的问题还不在于定价，而在于户型定位。
经过上面的分析，我们已经知道新街这个板块利和弊都十分明显。
利就是交通牛逼，七号线可以理解为一条地铁快速线，比一般的地铁快、不绕圈。
新汉路出发五站奥体、六站市民中心，一看价格2W多，还有谁？
弊端则是新汉路上的新农都带来的。
区域内有大量货车通行，不仅城市界面杂乱，还存在明显的噪音干扰。
这种底色就导致了新街上限不高。
换句话说新街底色就是刚需板块。
如果你在这搞什么改善，那基本和寻死无异。
但是望云庭就是那个犟种，高层面积段在150-155方。
用毛老师的话来说，它就是2025年最没有B数的楼盘。
最后再做个总结吧。
2014年之前的新街是半封闭的新街，新街人自己玩，业缘、地缘为主。
2014-2021年是新街从半封闭走向半开放的时期，镇变街道，地铁七号线的建设…新街导入了大量杭州外溢客户，新街新城高速发展，新街的价格也从原来七八千涨到了3W+。
2021年至今，新街开发重点转移到新汉路地铁站周边。这期间行情逐步走弱，但是新街凭借地铁优势还是实现了较好的销售。
今年的国丰望云庭虽然实现了新房价格的突破，但是结果却是新街这么多个项目首开最差的一次。
买房在新街不要想着改善，他就是一个刚需板块，所以离地铁站近最为关键，其他都不重要。
一个“郊区”要做改善产品，往往需要环境因素加成，而且不能多做，否则基本就是镜花水月。
比如江景（萧山科技城）
要么有环境（闲林湿地）
要么有文化（良渚文化村）
…
但是只有交通必然不会造就一个改善盘。
所以新街更像一个过渡的家。
在你钱不够时买在新街挺好。
当你钱足够多时，你不会想在新街改善，只会想去城里。
除非你是生在新街、长在新街、家大业大，不过这样的客户又有几个呢。
这就是新街~
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想到今年上海楼市没有“金九银十”，却迎来了“金十一银十二”！
二手房成交创四年新高、新房日光盘重现江湖、房票去库存掀起热潮。上海开始“上强度”了
01.二手房成交飙涨，创四年新高，刚需全面入场
上海二手房市场率先吹响回暖号角，成交量迎来突破性拐点
12月19日单日成交723套，也是49天工作日成交新高。上海二手房年内累计成交已达245738套，不仅超越2024年全年的242667套，更显著高于2023年及2022年，创近四年来成交新高
去年政策密如雨下，出台了包括“527”新政，“929”新政，降低存量房贷利率，取消普宅标准，降低契税、全年商贷利率降低60BP、公积金25BP等多项重磅政策组合拳
今年商贷利率只降了10BP，公积金25BP，“825新政”。更多是依赖市场自身的调整
预计12月上海二手房网签将再次突破2.2万套，在没有任何政策的前提下，连续两个月超2.2万套的含金量可想而知
不得不说，上海二手房已经来到了一个重要的拐点，经过长期调整，价格已回落至买卖双方认可的合理区间，12月二手住宅价格环比下滑0.8%，同比下滑4.6%，“以价换量”的主基调有效激活了市场需求
刚需终于开始全面上车了，300万以下的房源成交占比高达60%。市区“老破小”和近郊刚需板块近期二手房成交非常火爆，成体成交量快速上扬，挂牌量快速下降，例如九亭、古美、周康等产业辐射区
02.上海新房逆势独涨，房票去库存如火如荼
在高端项目和改善项目的助推下，新房日光盘、积分盘再现。11月新房房价上海再次成为四大一线城市中唯一房价上涨的城市。同时面对冷热分化的态势，上海正在全面推进“房票”去库存
最新消息，普陀加入上海房票制度的试点区，成为上海第8个推行房票制度的区域
此前经济会议上时隔十年重提“去库存”，从大面上看，去库存的核心有三点，取消限购、收储、房票。而上海今年去库存的重点是“房票”制度
目前，金山、青浦、嘉定、浦东、松江、奉贤以及徐汇等城区都在推进房票，集中于城中村旧改、动迁项目
从具体措施来看，城市基本以购房补贴为主，比如按被征收居住房屋建筑面积给予1000元/平的房票奖励，而其他外围区域多是按8%的比例来给予奖励
未来三年，上海将要全面启动的城中村改造数量为66个，遍及全市的郊区和市区，这部分需求稳定且精准，消化存量房源，效率极高。预计明年将全面推行房票制度
