杭州楼市:学区房应提前买好,不要当年交付入学,“掐点”落户!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，准备给孩子买学区房。因为有自住的地方，因此只考虑老小区小户型的房子，有一疑问，如果将来买的房子学区重新被划分了，会按照我落户时的政策走，新人新办法老人老办法？还是只能被划到新学区去了？

回答：杭州每年都会划分一次学区。买学区房，是按照较新的政策走的。买了学区房，只能保证大概率可以读上理想的学校。尤其是一些热门公办小学，近两年“一表生”数量都远超计划招生数，不排除调剂可能。如果学校提前摸排户籍时没能充分预估，也有可能“爆表”和出现调剂。家长还是需要提前买好房子，尽量不要出现当年交付、当年入学这样‘掐点’落户的情况。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，我是温州人，儿子在杭州上学，想在杭州买房，准备给儿子买个学区房。目前看了伊萨卡，世贸江滨，昆盛肖邦，金雅苑，朗诗花漫里，预计首付80左右。请成哥给点建议。

回答：昆盛肖邦和伊萨卡皆可考虑。昆盛肖邦次新房，学区是东城实验，地段不错，人车分流，大型社区，总户数1000余户。伊萨卡称得上江景房，周边配套完善，周边含两所公办学校，为学正小学，学正中学，是沿江重点学校。具体更多分析详见内部！

提问：你好成哥，500左右的预算，三房需要学区，初中也要好点，现在纠结钱江新城的钱江x苑和滨江的高新实验附近，钱江苑就是居住品质没滨江好，滨江又稍微远了点，而且高新实验和钱江新城实验将来哪个好也不确定，您看怎么选呢？

回答：钱江X苑是钱江新城被拆迁户的回迁房，小区居民原来都是郊区五福村村民，敲敲打打办点农村习俗的事情是经常有的。但是优点也很明显。1、江干区人民政府边，基本已是老江干区较好的地块了。周边一公里范围内万象城、庆春银泰、邵逸夫医院、市民中心、杭州图书馆、市区两级少年宫，江干区体育馆、采荷实验学校、钱新实验学校等等基本上是江干区、新城两块较好的配套全在这里了。2、基本上是凯旋路和城郊农民回迁房，多层小高层为主，虽然农民多了点，但起码祖辈全是老杭州了。3、交通距西湖5公里左右、武林门7公里左右，滨江区倍一倍是要的。如果是为了学区，建议是钱江，如果是为了居住环境，建议是滨江。

提问：成哥你好，我目前在杭州西溪工作，月薪税前3万，另外收入20万左右，户口在北京，我小孩的户口也一样，也是北京的，然后在北京有贷款房。我老婆也在西溪附近工作，月薪税前4万，我老婆目前是无房无贷款状态，户口在上海，可迁移到杭州。如果小孩户口保持在北京，上杭州的公立学校买什么区比较好？如果考虑上民办学校，买什么区好？

回答：杭州公办小学的招生规则，根据父母户口、家庭住房等条件，当地的适龄儿童被划分为一表生、二表生、三表生、四表生。如果你的小孩保持北京户口，入学是在户口所在地，不具备在杭州读重点公办小学的资格。在杭州的居住证达到半年以上，可以读普通的公办小学，根据居住证的所属区域划分，不可指定小学。2020年3月，杭州市区共有51所民办小学，排在前三位的是：崇文实验学校、锦绣育才小学、杭州时代小学。这三个小学在杭州是常年热门的民办小学。具体更多分析详见内部！

提问：成哥，你好，今年孩子准备上学，在考虑学区房值不值得买，请问学区房真的重要吗？

回答：学区房是一定要买的上层建筑，决定经济基础，学区房决定小学，小学对口中学，中学教育质量决定中考成绩，中考成绩决定高中，高中教育质量决定高考成绩，高考成绩决定大学，大学决定工作，工作决定工资，工资决定你能不能买起学区房。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好。现在住在滨江半岛国际的89方小三房，孩子也准备上小学，想置换套130方的大三房。目前周边的小区价格都比我们小区便宜，请问我是本小区置换呢，还是买附近比我们单价便宜1万的房子呢，像春江时代、水印城这样。或者为了读好的初中学区，换到江对岸去？读书摇号细则还没出，不知道怎么办?

回答：首先用不着在周边选了，你住过半岛国际，很难再回到比它早十年的住宅小区中，居住感受会打折扣。可以看看周边更好的选择，像晓风印月，虽然是期房，但它的单价比你的房子要便宜1万，如果时间等得了也摇得上，不失为一个好的选择。既然花费大力气换房子，从居住品质上，就要比你现在有所提升。尽量选大牌的开发商，更好的物业，本着这两个原则去挑，一般不会有错。如果到江对岸买，你的成本就高多了。一方面这里很少有130方的新房，二手房为主，但也要7万加的单价。如果你能承受当然可以，甚至让孩子小学到这边读书也行，南星桥一带有比较好的小学。只是挑选二手房的时候，也要尽量买大牌房企和物业好的房子。

提问：成哥你好，我是深圳人，但是小孩子准备在杭州读书，想提早给孩子在杭州买个房子，青山湖区块有什么推荐的？总价300万左右。

回答：可以选择绿地亚洲公园。2021年6月30号交房。杭州临安16号线轻轨站上盖，绿地周边别墅群较多。小区由17栋高层，15栋别墅，配套3万方商场（8层，与轻轨青山湖站无缝对接），酒店，街区商业及公园组成，是临安目前的排名前列大型楼盘。总建筑面积达到35万方。是2019年临安的明星楼盘；也是青山湖科技城的核心地段。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：成哥你好，明年杭州市中心的房价会涨到10万/平吗？我是刚需，犹豫现在要不要买房，请成哥给个建议。

回答：是会涨。杭州虹吸上海、浙江全省，作为杭州的市中心，现在部分房价已经到了六万以上的位置，涨到十万是时间问题，而这个时间，很有可能就是明年！

提问：你好成哥，作为一个买房小白，实在一头雾水。急需高人指点。杭州人目前31岁，有了孩子，想给孩子买个学区房，学位房是什么意思？与学区房什么区别？

回答“学位房”，是孩子在小学及小学升初中时为了得到该地段相对应学校的学位而在该学校所规划的学区房内购买房产，以使得孩子得到该学校的学位。提醒：购买“学位房”即使拿到了入学资格，也可能会受到诸多入学限制。“学区房”是政府根据生源情况来划分的，按较新政策规定，如若 业主户口已迁入“学区房”，那么其子女可以按规定入读户口所在地分配的学校，即“免试就近注册登记入学”。提醒：有些房子可能上一年是这个学校的学区房，但在下一年则可能因为政府的规划而成为另一所学校的学区房。

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