5个月仅卖3套,南站新城的改善房源去化慢,机会来了!

瓶窑、崇贤、之江、湘湖、东湖新城……纷纷开启5年限售模式，而据统计，仅1季度，杭州就有33个楼盘限售，涉及限售板块21个，杭州房子似乎不愁卖了。但在实地走访过程中发现，个盘间的市场表现却有很大的差异。

同一板块内，不同楼盘市场认可度不一，即使同一楼盘，不同物业类型的房源冷热度也不均。而在小编实地探盘的南站新城，市场接受度与认可度上却有着出乎一致的统一——不够热，中签率都比高，或许为购房者打开了买房的另一扇门。

去年7月，阔别7年之久的火车南站回归。

从过路站升级为特等站，7台21线，集高铁、普铁、地铁、公交、长途客车为一体的综合交通枢纽，沪杭、杭甬、杭黄、杭绍台等高铁线都将在这里交汇出发，成为整个杭州、乃至长三角的重要交通枢。

火车南站重新启用，南站新城也横空出世，开启新一轮的发展。

去年7月杭州市规划局官网公示了《杭州南站新城核心区城市设计（草案）》，南站新城北至三益线、南至萧甬铁路、西至通惠路、东至绕城高速G60，共规划20平方公里，是城东新城规模的2倍多。而南站新城核心区，南至萧绍路、北至金城路、东至新城路、西至通惠路，规划面积约3.5平方公里。

“站城一体化”发展，在规划上，定位为杭州南部枢纽型，即“经济增长新极核，创智汇聚新核心”，将成为集交通枢纽、科创商务、智慧物流、国际贸易、生活办公、文旅服务等功能为一体的新城核心区。

（南站新城鸟瞰图）

规划美好高大善，但现实中的南站新城，由于火车南站的割裂，南站西侧承接萧山老城区的发展，整体生活氛围浓厚，但城市界面一般。而矗立在通惠中路上的萧山老牌五星级酒店金马饭店，也在城市的新一轮发展中沦落至法拍的道路。

南站东侧，目前正处于开发的初期阶段，众安、赞成、阳光城、奥克斯等房企纷纷进驻，但整体的环境与界面的改善，尚需时日。

南站新城，目前高铁已开通，地铁5号线也已开通并在新城内布局，通城快速路、彩虹快速路的建设，整体板块内交通优势明显。

而根据南站新城核心区土地利用规划图显示，在核心区，总建设用地为288.23公顷，其中商业服务业设施用地为67.38公顷，占总建设用地比例为23.38%；居住用地为67.69公顷，占总建设用地比例为23.48%。基本上住宅与商业占比持平，未来的住宅与商业齐头并进。而道路交通建设用地也基本占到核心区建设用地的1/3。

商业商务、住宅、交通枢纽，也成了未来南站新城核心区的重要发展方向。

（南站新城核心区土地利用规划图）

（南站新城核心区建设用地平衡表）

南站新城目前的新房供应体量并不多，在楼市也没有引起强烈的反响，不温不火，或许是板块新房市场的状态。

板块高层精装限价32000元/㎡，板块内的高层价格，从29700元/㎡到30000元/㎡，再到现在的限价32000元/㎡，也实现了3连涨，但价格的攀升，并没有带动整体板块的热度。

洋房、叠墅、排屋类的价格甚至更高，荷源府的洋房精装均价36000-37000元/㎡，金宸玖和府和世宸名府的排屋价格甚至高至48700-53000元/㎡。

在整理南站新城的在售新房中，笔者也发现了一个有趣的现象，板块内的高层和排屋房源的去化情况甚至更好于洋房，洋房在南站新城似乎成了一个尴尬的存在。

金宸玖和府项目2019年9月领出的洋房9#楼，去化59%左右，而稍晚的11月领出排屋8#楼到目前已经全部去化。

（上图洋房9#楼销控，下图排屋8#楼销控）

无独有偶，众安荷源府也遭遇了同样的境况。项目的高层去化很快，基本上每次开盘都已经售罄，但洋房去化艰难。去年11月首开的洋房10#楼，时隔5个月仅去化3套，而12月二开的高层15#楼88套房源已经去化86套。

在荷源府售楼处，项目的洋房已经启动中介分销，也进一步说明了洋房的销售困难。

（上图洋房10#楼销控，下图高层15#楼销控）

注：以上销控图来源透明售房网，数据截止20214月13日14点

虽然已经有着南站新城的规划，但着实缺乏产业支撑，城市界面不理想，缺乏商业等配套，而不低的价格线，或许也成为去化艰难的阻碍之一。

南站新城目前的新房供应，刚需、改善都能有选择。目前整体的中签率都很高，甚至还有流摇现象，但对于购房者而言，这或许又是一个机会。

谁能够成为板块的破壁者，未来的南站新城又将迎来怎样的发展，有待市场给出答案。