2021年杭州买房投资,地段、产品、户型需注意事项!

我是杭叔，拥有多年杭州房产研究和投资经验，长期持续关注杭州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：杭叔，你好，目前手里有笔资金想用于房产投资，名下已经有两套房，还有家里双方老人的房票可用，请问可以购买另外的房产吗？买房在地段、产品、户型等等方面有什么需要注意的问题吗？

杭叔：你好，有资金又有房票，进行房产投资是可以的，只是要注意不可以过度利用杠杆，贷款尽量控制在承受范围之内。纯住宅投资风险小，产品品类也不错，是一个比较好的选择。买房时，在地段上，一般来说不要选择远郊，尽量选择核心地段，市区>近郊>远郊，较好选择发展成熟，带有景观资源与丰富商业的中心区。产品上，首先是开发商品牌，较好选择有口碑的开发商，参考开发商的楼盘质量进行挑选，并不是国营开发商一定比品牌开发商更有价值，关键还是在于产品质量；产品户型选择90-120平米的最合适，这样的面积更适合居住需求，未来接盘的人更多。不建议投资酒店式公寓，回报率偏低。相对来说，精装的回报率会比毛坯房低。选择新房还是二手房，新房限售，差价缩小的情况下比较建议淘二手笋盘，更容易抛出。杭州投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

2.提问：杭叔，你好，目前名下两套房，有一套老破小自住，另一套新房还未交付，老破小居住环境不佳，房价一直没涨，但是明年有地铁开通利好，未来出行会比较便利。由于老破小环境很差，所以想卖掉换别的房子，是现在卖掉还是等地铁开通之后再卖？摇新房的话不知道选哪里，摇性价比高一点的新房难度是不是很大？

杭叔：你好，东西方向可以考虑香港城，目前这套老破小上市可以卖掉的，毕竟后期也没有什么升值空间，留着没用，明年要开通的机场快线确实会在一定程度上带来利好，但是这里的房龄、品质、学区都很一般，所以上涨幅度很小。如果现在卖掉，那就要在长时间内租房，并且现在二套房票很难摇，想要好一点的楼盘难度更高，并且现在市面上很多楼盘都是限售盘，如果可以接受这两个问题，那么也可以考虑卖掉去置换。杭州买房建议，详见内部分享。

3.提问：杭叔，你好，杭州投资买房，现在楼市管控越来越严格，做房产投资还能赚到钱吗？现在选筹重点应该放在什么地方？有没有升值潜力高的楼盘推荐？学区房还有没有投资潜力？有很多只有学区预期的伪学区房，这种房子可以买吗？

杭叔：你好，目前“房住不炒”的政策相信大家都有所感觉，8年限售也不是开玩笑的，投资客们确实不能像以前那样赚钱了，随着政策不断收紧，投资行为也会越来越少。值得长期自住或投资的才是真正的好房子，而这样的房子往往都要满足地段＋品质＋学区这三个要素中的两个或两个以上。铁路北、之江等区域虽然地段不怎么样，但是品质和学区这两头是占了的，南星、江河汇、未科、奥体、亚运村等核心地段的楼盘就是可以长期持有的好房子。在这三要素中，学区是最不能确定的因素，很多时候还带有赌的意味。杭州的先进学区都是老破小，品质稍微好一些的价格就很高，很多学校附近的房子虽然地段不怎么样，但也是卖出了高价。各个板块的发展，只有带有学区，短期内都不会出现上涨天花板。品质方面可以看开发商，中冶、建发、滨江、绿城等开发商都不错。现在很多伪学区房可以买新房，不要买二手，因为溢价太严重，这些房无论好坏，对买入者来说总不会很亏。具体买房选筹，详见内部分享。

4.提问：杭叔，你好，杭州本地人，名下已经有一套房子，目前有存款打算买房，请问城东新城的盘怎么样？是否可以买？还有没有其他板块推荐选择？市北西能买吗？

杭叔：你好，城东新城的楼盘是可以买的，这里靠近杭州东站，离地铁四号线和六号线的地铁口很近，新塘路和艮山路的主干道也在这里，地段不错，户型方面格局不错。以现在的价位还可以选择别的板块，滨江、奥体、亚运村、市北西等板块都可以考虑，虽然都比较火爆难摇，但试试总没错，亚运村有三个新项目一段时间之后也会开盘，市北西的楼盘都可以去看看。具体潜力大的板块，详见内部分享 。

5.提问：杭叔，你好，有买过房子，经验不足，请问普通人想要投资买房，应该选择多大面积为宜？是买大户型还是小户型？

杭叔：你好，投资与自住不同，非常看重房子的流通性，买来的房子无论是出租还是出售，都要考虑是否有人愿意接盘。大面积的房子居住舒适度比较高，但是流通性比较差，因为面对的客群有限。出售大面积房子总价比较高，能接手的客户经济实力也比较强，买二手房会更加挑剔，甚至不愿意购买二手房。出租也是如此，很多租房的人都是单身或者三口之家，对户型的要求不会太大，不会太乐意租住大面积房子。但是如果是核心板块的优质项目，稀缺性比较强，居住质量比较好，也会有比较不错的流通性，但这种房子比较难找。因此，普通人打算投资买房，比较建议选择90-120㎡的三房。

以上内容选自“杭叔说房”微信公众号，粉丝提问

杭叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。