鸽了19年,西湖边中式豪宅悄然入市,会卖什么价?

来源：西湖楼市

滨江定福阁领出预售证了。

▲图源：透明售房网

当很多项目还因为限价苦苦挣扎的时候，距离西湖仅900米的这个中式豪宅却悄悄领证了，但价格却在透明上没有显示。

背后的原因，就在于这个项目是40年产权的商业性质。

在当下，这意味着：一，它的价格不受困于常规的限价标准；二，它不限购。

说得直白一点，有了商业项目这张“出生证”，开发商有很大的价格决定权，不受困于住宅限价；另外，购房者无论有房还是无房都可以购买。

但瑕瑜互见，40年的产权，如今只剩下一半了。这个楼盘“潜伏期”有点长，从拿地到入市，长达19年。

定福阁的前身是西湖大道11号地块，在2002年协议出让，被新城房产收入囊中，后由新惠房地产有限公司（复兴房产+新城房产）接手。但在之后的14年里，项目一直未被开发，被建成临时停车场使用。直到2016年，滨江房产收购了75%的股权，获得了地块的开发权。

▲图源：浙江新闻

2018年4月项目设计方案公示，项目用地面积为9976.68平方米，地块容积率不大于1.26，规划了43套中式合院，建筑面积约194-340㎡，建筑高度不得超过3层，建筑密度控制在62%以内，总体绿地面积不小于240平方米。

目前， 43套中式合院，基本都已结顶，透过蓝色的脚手架能看见冒出来的屋顶了，其中有2幢外面的墙体、里面的装修都已完工。未来，这2幢很有可能被当成样板间展示。

据现场的工作人员透露，目前售楼处还没开放，估计要等过完年后再开始卖，但具体消息还要等官方宣布。

那么，定福阁会卖什么价格呢？

定福阁有着高贵的“出生”和优越的地理优势，这里距离西湖仅900米，是元福巷历史地段南段。

2004年，元福巷地块被列入杭州市13个历史风貌保护区块，它也被作为一个改造更新的项目。在公示的方案中可以看出，元福巷历史地段南段正处于项目的中央位置，它也将成为整个项目不可分割的一部分。

在关于项目保护实施方案优化批复中也明确，整个项目的设计和规划都应体现传承历史文脉，大到庭院设计，小到门窗，都需结合元福巷原建筑风貌肌理布局，还原元福巷枝状街巷肌理、自然生长形态。

更为难得的是，这个项目的建设单位是滨江，而设计单位则是绿城。

可以说，这样的项目在当下的楼市中十分稀缺，目前想要在新房市场找到它的参照物还真有点难，但神奇的是，确实有一个跟它有着相同“经历”的项目。

它的北面是姐妹花地块-西湖大道10号地块，也就是元福巷历史地段北段。它同样也是40年产权的商业地块，规划了44套中式排屋。

与定福阁同一年被协议出让给杭州银嘉房产，后被绿城收购，2012年末项目定名为绿城元福里，并重新开工。

据透明售房网数据显示，2013年6月29日，元福里拿出预售证，并以9.09W/m²的单价完成首笔交易。半个月后，一套227.35㎡户型的房源，成交单价高达16W/㎡，创下杭州商品房成交单价之最。

7年时间过去，今非昔比，今天的定福阁，定是要刮目相看的。那么大胆猜测一下，它会卖多少钱呢？

10W应该不是难事，那么10W+，甚至20W+会有可能吗？

定福阁的“经历”似乎是不幸的，但同时它又是幸运的。要知道，杭州还有不少高端项目，还是迟迟不能入市。

杭州御园也是一个历经十年，却还未曾露面的项目。

2009年，西子拿下皇城脚下的这宗地块，楼面价24295元/㎡，溢价率更高达225%，成为了当时杭州的地王。

但在之后的十年，这宗地块却被搁置了。之所以被搁置，是因为在开发过程中，此地块疑似是千年皇城遗址的所在地，因此被叫停，进入勘查考证，之后就进入了要开发还是要保护的漫长争议中。

直到2015年，杭州御园重启。但为了匹配南宋皇宫遗址，其建筑风格由法式宫廷合院改为白墙灰瓦的中式合院，房源数量也从原来的77套减少为49套，容积率低至1.01。

时至2021年，杭州御园早已完成建设，白墙黛瓦，亭台阁楼极具中式韵味。

早已完工，为何迟迟未能入市？最关键就是价格问题。

当下楼市，极为敏感，杭州也是如履薄冰，新房限价是一定要牢牢把控并且一视同仁的，这也意味着，杭州御园极有可能拿不到自己满意的价格。

自己想要的得不到，别人给的又不合心意，怎么办？只能拖着。

突破限价在杭州几乎没有可能，那么能不能找到另外一种方式，会像定福阁那样不受限价控制呢？

这或许是杭州御园未来的可行之路。

面临同样问题的，还有滨江盛元湘湖里。

湘湖里的占地面积达4.6万方，比杭州御园和定福阁要大很多，涵盖了290套中式合院，建筑面积约240-380方，容积率不大于1.01，建筑限高20米，其中靠近湖面的建筑限高10米。

与定福阁和杭州御园相比，湘湖里从拿地至今，倒是没有风风雨雨的过往经历。

2018年2月，滨江以总价40.1亿元拿下这宗宅地，楼面价29821元/m²，溢价率70%，自持41%。

再过一个月，这个项目就满三年了。目前，建筑和园林都已完工，早就具备预售条件了，但迟迟不入市。

要知道滨江可是拥有“拿地5个月就开盘，开盘5个月就清盘”的神速。这样看来，湘湖里耽搁得确实有点久。

究其原因，关键也是价格。

一线湘湖的中式合院，当下确实十分稀缺，除了湘湖雅园就只剩下湘湖里了，但即便是稀缺，也依然冲破不了限价这张巨网。

均价10w+到底是奢望还是现实呢？

答案终会揭晓。

这三个项目，两个在西湖边，一个在湘湖边，地段和产品，都是杭州城首屈一指的项目，既稀缺又矜贵。

不同的是，定福阁是商业项目，而杭州御园和湘湖里是住宅项目。用地性质的不同，让它们的命运也完全不同。

限价时代，定福阁无疑是幸运的，虽然命运多舛但因为其商业属性，让它逃离了限价的约束，有了价格决定权。

而按照目前杭州的限价逻辑，像杭州御园和湘湖里这些“出生”在限价之前的宅地，最终的定价也得被摁在限价之下。

这对于富人来说，省钱了，但对于项目来说，将是一场痛苦的抉择。

这场价格博弈之战所需的时间也决定了杭州御园和湘湖里的“出嫁”时间，除非，还有第三种解决方案出现。