鸽了19年,西湖边中式豪宅悄然入市,会卖什么价?

搜狐焦点杭州 2021-01-08 08:45:45
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

这场价格博弈之战所需的时间也决定了杭州御园和湘湖里的“出嫁”时间,除非,还有第三种解决方案出现。

来源:西湖楼市

滨江定福阁领出预售证了。

▲图源:透明售房网

当很多项目还因为限价苦苦挣扎的时候,距离西湖仅900米的这个中式豪宅却悄悄领证了,但价格却在透明上没有显示。

背后的原因,就在于这个项目是40年产权的商业性质。

在当下,这意味着:一,它的价格不受困于常规的限价标准;二,它不限购。

说得直白一点,有了商业项目这张“出生证”,开发商有很大的价格决定权,不受困于住宅限价;另外,购房者无论有房还是无房都可以购买。

但瑕瑜互见,40年的产权,如今只剩下一半了。这个楼盘“潜伏期”有点长,从拿地到入市,长达19年。

定福阁的前身是西湖大道11号地块,在2002年协议出让,被新城房产收入囊中,后由新惠房地产有限公司(复兴房产+新城房产)接手。但在之后的14年里,项目一直未被开发,被建成临时停车场使用。直到2016年,滨江房产收购了75%的股权,获得了地块的开发权。

▲图源:浙江新闻

2018年4月项目设计方案公示,项目用地面积为9976.68平方米,地块容积率不大于1.26,规划了43套中式合院,建筑面积约194-340㎡,建筑高度不得超过3层,建筑密度控制在62%以内,总体绿地面积不小于240平方米。

目前, 43套中式合院,基本都已结顶,透过蓝色的脚手架能看见冒出来的屋顶了,其中有2幢外面的墙体、里面的装修都已完工。未来,这2幢很有可能被当成样板间展示。

据现场的工作人员透露,目前售楼处还没开放,估计要等过完年后再开始卖,但具体消息还要等官方宣布。

那么,定福阁会卖什么价格呢?

定福阁有着高贵的“出生”和优越的地理优势,这里距离西湖仅900米,是元福巷历史地段南段。

2004年,元福巷地块被列入杭州市13个历史风貌保护区块,它也被作为一个改造更新的项目。在公示的方案中可以看出,元福巷历史地段南段正处于项目的中央位置,它也将成为整个项目不可分割的一部分。

在关于项目保护实施方案优化批复中也明确,整个项目的设计和规划都应体现传承历史文脉,大到庭院设计,小到门窗,都需结合元福巷原建筑风貌肌理布局,还原元福巷枝状街巷肌理、自然生长形态。

更为难得的是,这个项目的建设单位是滨江,而设计单位则是绿城。

可以说,这样的项目在当下的楼市中十分稀缺,目前想要在新房市场找到它的参照物还真有点难,但神奇的是,确实有一个跟它有着相同“经历”的项目。

它的北面是姐妹花地块-西湖大道10号地块,也就是元福巷历史地段北段。它同样也是40年产权的商业地块,规划了44套中式排屋。

与定福阁同一年被协议出让给杭州银嘉房产,后被绿城收购,2012年末项目定名为绿城元福里,并重新开工。

据透明售房网数据显示,2013年6月29日,元福里拿出预售证,并以9.09W/m²的单价完成首笔交易。半个月后,一套227.35㎡户型的房源,成交单价高达16W/㎡,创下杭州商品房成交单价之最。

7年时间过去,今非昔比,今天的定福阁,定是要刮目相看的。那么大胆猜测一下,它会卖多少钱呢?

10W应该不是难事,那么10W+,甚至20W+会有可能吗?

定福阁的“经历”似乎是不幸的,但同时它又是幸运的。要知道,杭州还有不少高端项目,还是迟迟不能入市。

杭州御园也是一个历经十年,却还未曾露面的项目。

2009年,西子拿下皇城脚下的这宗地块,楼面价24295元/㎡,溢价率更高达225%,成为了当时杭州的地王。

但在之后的十年,这宗地块却被搁置了。之所以被搁置,是因为在开发过程中,此地块疑似是千年皇城遗址的所在地,因此被叫停,进入勘查考证,之后就进入了要开发还是要保护的漫长争议中。

直到2015年,杭州御园重启。但为了匹配南宋皇宫遗址,其建筑风格由法式宫廷合院改为白墙灰瓦的中式合院,房源数量也从原来的77套减少为49套,容积率低至1.01。

时至2021年,杭州御园早已完成建设,白墙黛瓦,亭台阁楼极具中式韵味。

早已完工,为何迟迟未能入市?最关键就是价格问题。

当下楼市,极为敏感,杭州也是如履薄冰,新房限价是一定要牢牢把控并且一视同仁的,这也意味着,杭州御园极有可能拿不到自己满意的价格。

自己想要的得不到,别人给的又不合心意,怎么办?只能拖着。

突破限价在杭州几乎没有可能,那么能不能找到另外一种方式,会像定福阁那样不受限价控制呢?

这或许是杭州御园未来的可行之路。

面临同样问题的,还有滨江盛元湘湖里

湘湖里的占地面积达4.6万方,比杭州御园和定福阁要大很多,涵盖了290套中式合院,建筑面积约240-380方,容积率不大于1.01,建筑限高20米,其中靠近湖面的建筑限高10米。

与定福阁和杭州御园相比,湘湖里从拿地至今,倒是没有风风雨雨的过往经历。

2018年2月,滨江以总价40.1亿元拿下这宗宅地,楼面价29821元/m²,溢价率70%,自持41%。

再过一个月,这个项目就满三年了。目前,建筑和园林都已完工,早就具备预售条件了,但迟迟不入市。

要知道滨江可是拥有“拿地5个月就开盘,开盘5个月就清盘”的神速。这样看来,湘湖里耽搁得确实有点久。

究其原因,关键也是价格。

一线湘湖的中式合院,当下确实十分稀缺,除了湘湖雅园就只剩下湘湖里了,但即便是稀缺,也依然冲破不了限价这张巨网。

均价10w+到底是奢望还是现实呢?

答案终会揭晓。

这三个项目,两个在西湖边,一个在湘湖边,地段和产品,都是杭州城首屈一指的项目,既稀缺又矜贵。

不同的是,定福阁是商业项目,而杭州御园和湘湖里是住宅项目。用地性质的不同,让它们的命运也完全不同。

限价时代,定福阁无疑是幸运的,虽然命运多舛但因为其商业属性,让它逃离了限价的约束,有了价格决定权。

而按照目前杭州的限价逻辑,像杭州御园和湘湖里这些“出生”在限价之前的宅地,最终的定价也得被摁在限价之下。

这对于富人来说,省钱了,但对于项目来说,将是一场痛苦的抉择。

这场价格博弈之战所需的时间也决定了杭州御园和湘湖里的“出嫁”时间,除非,还有第三种解决方案出现。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。