蛋壳APP遭下架!困境下的长租公寓“生死迷局”

来源：西湖楼市

“像青客、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源的行为是严重违背市场规律的。违背市场规律的运营必将受到市场的惩罚。”

我爱我家原副总裁胡景晖的预言，现如今一语成谶。

APP被下架 蛋壳公寓“破”了？

近期，打开iOS商城，搜索“蛋壳公寓”会发现，这款APP已经不再显示。针对下架事件，蛋壳公寓品牌部人员称，APP被下架只是因为使用了两张非自主版权的照片遭到投诉，目前公司正在与苹果方面积极沟通。这次下架对于已下载APP 的老用户没有影响，新用户可在蛋壳公寓微信公众号、小程序等其他应用平台正常使用。

而打开安卓系统，虽然“蛋壳公寓”依然能够下载，但软件评分，仅有1.3分。885条热门评论中，网友罗列的各种蛋壳“赚钱”的方式。网友凯撒吐槽，这个最差也就只能点一颗星，不然连星都没有，各种套路。

杭州的小莫通过蛋壳公寓租了一套房子，可是今年五一假期回来之后却发现，房子里停水了，小莫排名前列时间联系物业，物业公司的回复却让小莫十分震惊。物业称，蛋壳公寓已经拖欠4个月水费没有支付，停水也是无奈之举。

类似小莫这样的租客则感到很委屈，每个月的水电费和房租费明明都按时交给了蛋壳。现在却因为蛋壳的欠费，让自己的生活陷入了窘境。为了能够维持日常生活，小莫不得不先行垫付相关费用。而这时，蛋壳管家的电话一直联系不上，好似凭空消失。小莫的租期还有3个月，3个月到期后，她决定不再向蛋壳公寓续租。

但她并没有意识到，其实还有至少200名以上的租客，选择退租后，却拿不回押金。网友“烦公子”发文称，通过蛋壳定了房间，一天没住，第二天就申请退款，但是退款整整等待了15天，而当押金退回时，“烦公子”发现，账户被扣了15天房租，理由是“住了十多天”。

上百名租客集中维权 青客公寓 “黄”了

萧山的朱先生有一套89方，三室两厅的房子，租给了青客公寓，合同约定租期六年，今年是第三年，但是从3月份开始，青客公寓就不再支付房租。朱先生联系青客公寓后得到的答复是，公司现在经营困难，房东朱先生目前只有两个选择，一个是降低租金，月租金从5000元降低到4000元。第二个就是双方无责解约。如果朱先生不选择，那么租金就一直不支付。

租客端的事情同样发生在萧山，李先生是租客，前几天接到了青客的打来的电话，说是房东要求提前收回房子，必须在一周内搬离（青客要求房东降低租金，房东不肯，就单方解约的行为，到了租客这里，说词就变成了，是房东要提前收回房屋）。

租客李先生也有两个选择，一个是可以搬到青客其他房源居住。另外一个是违约，李先生剩余的3个月房租和1个月押金，总计6000元，一分不退。

租客李先生说，青客临时提供的房源，距离上班单位很远，而且房子也很破，与租金价格根本不匹配，他不可能住过去。可是现在主动权完全掌握在“青客公寓”手里，因为李先生租房时，办理了“租金贷款”，一年的房租，早已经全额支付，如果现在退租，李先生非但没地方住，还要继续支付银行贷款。

“租金贷”是长租公寓的续命丸

2019年11月5日，青客在纽约证券交易所正式挂牌上市，成为“长租公寓排名前列股”。

青客公寓于2012年年成立，运营一年后，可供出租的房间数为940间，而且全部位于上海，但截至2018年12月31日，青客运营覆盖的6座城市共有91234间房间，复合年增长率为114.4%。这种爆发式增长到了2019年悄然放缓。截至2019年6月30日，青客公寓披露供给97621间房，增长率仅为7%，扩张已经出现明显乏力。

2020年1月17日，蛋壳公寓在纽约证券交易所正式挂牌上市，成为2020年登陆纽交所的中国排名前列股，股票代码“DNK”。但时运不济，2020年1月底，新冠肺炎爆发，全国开启公共卫生突发事件一级响应。小区实行全面封闭式管理，租赁市场业务全面归零。

蛋壳公寓于2015年1月31日成立，2015年底，蛋壳公寓仅有2434间公寓，而短短4年时间，截止 2019年9月30日，蛋壳公寓已经进入北京、上海、深圳、杭州等13个强一二线城市，运营公寓数达到40.57万间。尽管蛋壳公寓运营规模快速增长，但运营效率却在走低，2017年至2019年蛋壳公寓的税前利润率分别为-41.36%、-51.2%和-48.24%。

蛋壳公寓2017年、2018年的净亏损分别为2.72亿元、13.69亿元；蛋壳公寓在2019年前9个月净亏损为25.16亿元，上年同期为净亏损8.13亿元。不到三年时间蛋壳公寓已累计净亏损41.57亿元。

其实青客和蛋壳公寓这类经营分散式长租公寓的公司，“租金贷”一直都是其生存关键。公司以“折扣”吸引租客办理租金贷款，银行将租客办理的12个月房租，全额提前支付给长租公寓公司，而公司只按3个月一次支付给房东租金。其中9个月的租金加上1月的押金就形成了资金池，公司以此维持运营，扩张新房源。

举个例子，小张租了一间房子，2200元/月，办理租金贷后，房租可优惠至2000元/月。押金为一个月租金。银行将2000元*12个月，总计24000元的租金支付给公司，而小张则需要按月还贷。公司按季度支付房东租金，3个月的租金为6000元，那么一个客户，长租公寓公司就可以节流总价10个月租金，总计20000万用于经营。客户越多，资金池越大。而客户越多的前提要建立在房源越多的基础之上，房源的扩张，实际上就是资金池的累计。

根据相关数据显示，目前，青客公寓共与11家金融机构建立了合作，截至2019年末，青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6%。而蛋壳公寓使用“租金贷”支付的租金比例超过65%。

2019年12月份，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户;住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

如果说降低租金贷是长租公寓有序发展的续命丸的话，那么疫情则是一道“催命符”。

“高收低租” 违背市场规律的惩罚出现了

水能载舟亦能覆舟。持有的大量房源可以成为资金来源，一样可以变成财务负担。2020年一季度，全国租房业务几乎归零，本应该成为资金来源的房源，成为了巨大的财务负担，空置率上升，高额的房租，成为了压垮长租公寓的一根稻草。

2018年期间，杭州各大长租公寓公司，包括自如、青客、蛋壳、我爱我家、魔方公寓、众联宜居等等几十张长租公寓为了争夺房源，相互抬价。以杭州下沙东海柠檬郡的房子为例，一套房子，出租后的房租收益为6000元一个月。为了扩张房源，套取租金贷的10个月租金资金池。假设青客出资6100元向房东收房，那么我爱我家就出6200元，而蛋壳则出6300元。

“当时我们都看到了租赁市场的病态，但是没办法，企业只有在不断扩张中，才能抢占份额，这一开始就是一个烧钱的游戏，谁的钱烧完了，谁就淘汰，剩下的企业，可以从今后的多方面服务中，把钱赚回来。”一位长租公寓的高管曾经向笔者这样透露。

各家公司沉醉其中，“高收低租”的风险，被眼前繁荣掩盖得严严实实。一直到2018年8月，我爱我家原副总裁胡景晖炮轰长租公寓推高房租，其中公开“秘密”才被大家熟知。

2020年3月底4月初，疫情缓解后，租赁市场却出现了明显转向，租金不断下降。以同样是东海柠檬郡的房子，目前租金仅为5300元一个月。相较去年，降低了整整1000元一个月。“高收低租”的风险成为了系统性风险，这已经不是任何一家企业通过“烧钱”能解决的问题。

“要么降价续约，要么无责解约，之前的装修投入我也不要了，这就是各家长租公寓公司解决手里烫手山芋的少有办法”。如果房东选择不再续约，一年内就有很大概率出现两个月的空置期，这样折算下来，跟一年降价1000元/月，其实没有任何区别。将疫情当做“不可抗力因素”，无视合同约定，摒弃契约精神。只有“不要脸”，企业才能活下去。

因疫情暂缓实施的“监管模式”亟需上线

从鼎家公寓的暴雷到乐伽公寓的停摆，再到零散的小型公司投诉不断，杭州市房管局也意识到了市场风险，去年十月份，《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）（征求意见稿）》出台。

1、在银行设立少有的租赁资金专用存款账户；

2、向房东支付的租金以及向房客收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入专户管理；

3、须在专户中冻结部分资金作为风险防控金，在特定情况下用于支付房源委托出租人租金及退还承租人押金，风险防控金不得随意使用。风险防控金的总额按住房租赁企业纳入租赁平台管理房源量对应的应付委托出租人月租金总额的2倍确定；

4、需要动用风险防控金时，必须向市房产行政主管部门提交书面申请。

监管办法的相关规定大幅调高了长租公寓企业准入门槛，对于普通的租客来说，租金安全也有了很大保障。去年蛋壳、自如等长租公寓企业都完成新一轮融资，但“烧钱游戏”还能持续多久恐怕还是未知之数。

“从现在的发展情况来看，分散式长租公寓企业的经营发展有点走向了类似共享单车的极端。即便现阶段规模再大，都有可能面临巨大风险，当年的小黄车OFO就是一个很好的例子。近几年，开发商运营的集中式公寓已经停止扩展，说明租赁业的营收平衡点还没完全摸透，最终头部企业能否继续获得资本青睐，依然有待观察。”一位品牌公寓企业负责人向笔者这样透露。

目前从租客的资金安全角度出发，选择与房东直签，或者承租开发商、国有企业经营的长租公寓是一种比较好的选择。