学区房“涨声一片”?盘点35个热门学区房源,谁家最“硬核”?

2020年的二手房市场，表面“波澜不惊”，但底下却依旧暗潮涌动。其中最掀波澜的，就是优质学区房。

2020年是特殊的一年，对于学区房市场来说亦是。

2020年起，杭州首次“公民同招”和“民办全民摇号”双管齐下，学区房效应增加。因此，即使2020年整个二手房市场都保持着平稳，且在挂牌量稳定在近13万套水平线上，学区房仍然“异军突起”，逆市上扬。

西湖楼市统计了杭州35个热门学区的代表小区，观察其2020年1月和2020年12月的成交价格，作出了分析。

▲数据来源：好找房

持续上涨的学区房

从西湖楼市统计的数据来看，35个学区房小区，比较2020年1月和2020年12月的成交均价，几乎都出现了上涨，仅6个小区价格保持不变或有略微下降。其中采荷二小的学区房采荷青莼涨幅较高，2020年1月成交均价44742元/㎡，到了2020年12月成交均价涨至64940元/㎡，涨幅45.14%。

紧随其后的是保俶塔实验学校（松木场校区）的学区房窑背巷，从2020年1月的成交均价58610元/㎡，涨至2020年12月的84610元/㎡，涨幅44.36。

另外，次新房天阳尚景国际、中铁建西湖国际城和融信学院府，2020年价格涨幅分别达到了37.4%、34.22%和32%。

这35个小区中，有18个小区，也就是超过一半的小区2020年价格涨幅在15%以上。尽管二手房的成交具有独特性，不同房源的价格存在差距，但从均价角度来说，多少能看出这些小区存在涨价的趋势。

小刘在2019年年中买入一套采荷青莼的学区房，单价4.8万元/㎡，然而随着2019年楼市周期性的变化，到了下半年，二手房市场开始下滑，采荷青莼的价格也有所下跌。这一度让小刘以为自己的房子买亏了。不过，到了2020年，小刘眼看着采荷青莼的价格一路上涨，内心十分喜悦。小刘表示，当时以4.8万元/㎡的价格入手，一直抱着“高点买入”的心态，没想到在2020年迎来转折。

2021年，小刘打算卖掉现在自住的房子以及这套涨价了的学区房，利用红利置换一套有学区的次新房。“是时候改善了。”小刘认为。

学区房再次打破供需之间的壁垒，即使在13万套的二手房库存下，学区房依旧“供不应求”，这也是学区房一直以来持续上涨的原因。

当然，并不是所有的学区房都出现上行态势。统计中发现，长寿桥小学的仙林苑、华师大附小的化纤新村等小区，年底的成交均价较之年初下降明显。

此外，同一学校的不同小区房源，价格走势和涨跌幅度，也会有较大差异。这跟房源、小区本身有着很大的关系。

先进学区房有没有天花板？

持续涨价的优质学区房，似乎不断在刷新天花板。

此前，杭州的名校学区房，如学军小学、文三街小学等，当个别房源单价突破10万元/㎡时，成为大家热议的焦点。因为在大众的认知里，“10万元/㎡”的房价，似乎就是天花板。

而经过2020年，在先进名校学区房的市场里，越来越多的小区均价接近“10万元/㎡”。

如学军小学求智巷校区的学区房求智巷小区，2020年1月的成交均价为86443元/㎡，2020年12月均价则已经达到了94850元/㎡；同样是学军小学求智巷校区的学区房中大文锦苑，以大户型为主的小区，成交均价也从2020年1月的70530元/㎡，涨至2020年12月的91520元/㎡。另外，像保俶塔实验学校的学区房窑背巷，均价也已经涨至84610元/㎡。

曾经大家以为的天花板，在先进学区房的市场里，一再被拔高。

背后的原因，则与民办学校的全民摇号有关。众所周知，民办学校的锁区摇号以及小学、初中全民摇号，使得曾经在杭州教育市场最受家长青睐的民办学校不得不退出排名前列选择。

为了保证孩子优质的教育，并且升学更加顺利，像学军小学这样的“双优学区”，或者保俶塔实验学校这样的九年一贯制学区成为了较佳选择。

先进学区房就在这样的背景下，迎来新一波“追捧”高潮，价格也自然随之水涨船高。

次新学区房：退而求其次的最优解

眼看着名校学区房逐渐突破天际线，面对人满为患的忧虑，不少财力有限或者看重居住品质的家长，选择另辟蹊径。

这时候，拥有名校分校学区的次新房，进入家长们的眼中。

要创造一个名校，其中最为关键的因素是什么？即生源。不少家长认为，名校分校学区，在师源上有了优势，倘若生源也能优质化，则下一个名校就会诞生，学军小学紫金港校区就是一个鲜明的案例。

次新学区房，就这样被家长们相中。

从西湖楼市统计的数据来看，2020年不少次新学区房涨幅惊人。

如前面提到的尚景国际、西湖国际城和融信学院府，涨幅都在30%以上。其中，西湖国际城在2019年年初刚交付时成交均价仅28000元/㎡，此后也仅涨至30000元/㎡左右。西湖国际城的转折点出现在2020年上半年，其小区被划入星洲二小的学区范围，至此，小区身价大涨。星洲二小的另一个小区万科融信西雅图亦是如此，也从最早的3万+房价，涨至如今的4万+。

西溪蝶园则代表着另一种次新学区房的优势。从数据来看，西溪蝶园2020年1月的成交均价为48000元/㎡，而2020年12月则已经涨到了61810元/㎡。其中价值的升级，在于改善需求与学区房的碰撞。

2020年亦是杭州改善需求明显迸发的一年，从透明售房网的数据可以看到，杭州目前二手房成交套均面积已经突破100㎡，改善需求表现突出。而西溪蝶园，作为优质改善小区，又带有行知二小名校分校的学区，对于不少家长来说，是增加生活品质和满足孩子教育的不二选择。

此外，还有融创河滨之城，同样肩负着改善和学区的双重功能，均价也从2020年1月的56000元/㎡涨至2020年12月的65950元/㎡。

进入2021年，学区房的热度似乎依旧未减，透明售房网每周公布的热门二手房小区里，主城区榜单上总是可见学区房的身影。相信短期内，学区房依然将持续特殊行情。

知乎上有一个关于学区房制度为何不能取消的讨论帖，有一个网友如是表述：学区房制度的本身，是精英教育政策的问题，归根结底，就是社会分化的产物。即使废除学区房制度，这些分化依旧存在着。因此，学区房制度已经是“较大的公平化”。

不过好在，杭州的家长们似乎已经有了化解的方法，次新学区房的流行，实则分摊了不少先进名校学区房市场里的竞争压力。