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上海久等15年，1.1容积率、双湾环抱、纯粹墅区——这块地会刷新上海主城豪宅的认知
从目前流出的信息和曝光的效果图看，这次保利显然不只想做一个普通的豪宅。
项目案名刚刚公示——保利·珺园
它瞄准的，是新江湾、乃至整个上海主城低密市场的“封神作品”。
01
地块底子：
主城区内“稀缺”的1.1低密住宅
今年9月，保利联手上海地产集团拿下新江湾E1-08a地块。
位置没话说：位于新江湾城芯，顶豪别墅聚落，紧挨上海城区惟一原生湿地公园旁边就是新江湾首府和中建大公馆。
关键数据：占地约5.71万㎡，容积率只有1.1，总建面约6.28万㎡。
要知道，上海近15年无公开出让的低于1.1容积率的低密地块，仅有的几块也是协议出让
再看新江湾，近10年无论是公开出让还是协议出让，都没有低于1.1容积率的地块，可以看出这块地是非常稀缺的
02
先看设计方案：
洋房+叠墅+合院，全是稀缺货
绝版土地，造就绝版产品。1.1的低密容积率意味着，开发商有足够的空间去“挥霍”土地，换取极致的居住舒适度。
得益于1.1容积率和20米限高，产品全是市场稀缺款：
约105-140平墅质6F洋房，尺度对标平层
约 165-190 平4F叠拼尺度奢享
约 200-285平3F迭新滨水合院产品
03
亮点直击：
八大核心亮点，卷王之王
第一大亮点：经典南北朝向
项目采用经典的南北朝向布局，这契合上海人的偏好，也能确保每户拥有最佳的通风与采光。
第二大亮点：“双湾环抱+对望湿地-社区园林”三重生态滋养系统
（1）双湾环绕：东北两侧被新江湾湿地生态系统包裹，形成了“双湾环抱-对望24万㎡湿地公园-社区园林”三重生态意境，项目就像一座“私密岛屿”，视野无遮挡。
（2）沿河布局：一线临河道+绿化的楼栋总共17幢。采取了东高西低的策略，其中东侧和北侧7字型排布3F联排别墅，其后依次布局4F叠墅与6F洋房，使前排建筑不遮挡后排视野，超过半数楼栋可享受水系与公园景致。
第三大亮点：一线滨水生活，家楼下800米亲水步道、对望24万方湿地公园
项目门口有约800米长的环形亲水景观步道，推开窗就能对望24万方湿地公园。
据爆料，保利还会打造亲水平台，散步、露营、遛娃都在家门口。
第四大亮点：小区纯人车分流（包括非机动车），安全舒适双保障
这应该是好产品的底线了。出入口设置 24 小时专人值守，机动车进入园区后，直接进入机动车库，实现人车分流，不仅保障老人、小孩在社区内散步、玩耍的安全，更让社区环境更整洁有序，减少噪音与尾气污染；
第五大亮点：下沉式会所+高端社区商业
项目规划下沉式会所，具体的功能还不知道，但是据说相较普通会所功能有很大的升级，保利的产品迭代升级确实是非常快的，大家可以期待一下！
项目还配有高端社区商业，能够满足日常的购物需求。
第六大亮点：楼间距足够阔绰，家里从早到晚都有阳光
洋房高度不超过19米，楼间距20-23米、叠墅高度不到13米，楼间距10-15米、联排高度不到10米，楼间距10-12米，也就是说，南北向间距基本不小于遮挡建筑高度，通透性、舒适性、采光度加倍。即使是低楼层也不用担心采光问题，冬日暖阳、夏日通风都能完美兼顾。
第七大亮点：保利深耕保利十年十子，联合全球五大顶级设计师打造
保利十年十子诚意之作，据说特邀了五大全球顶尖设计师
景观请了成都麓湖同款设计师JTL王小波
建筑是goa袁源（设计中海顺昌玖里）
室内由亚太年度设计人物明德王大成设计、矩阵纵横设计总监郑楚生、优豪斯创始人王小峰等联手操刀。一句话：全是豪宅专业户。
第八大亮点：新规产品，全社区独享电梯厅入户空间
新规产品:意味着更高的得房率和更阔绰的居住尺度，是对传统户型的一次全新迭代。
独享电梯入户空间:据爆料人说，全社区可以实现独享入户空间。
所有这些产品亮点，都指向一个目标：在顶级的土地上，用顶级的规划和产品，打造一个能代表保利最高水准、甚至定义板块新一代居住标准的现象级作品。
05
为什么是新江湾：
主城副中心+低密生态社区+名校环绕+科创产业聚集
主城副中心+已经成熟的豪宅圈层聚落
（1）说到上海主城能把高端生活和自然生态结合得这么好的地方，新江湾城肯定排在前列。江湾-五角场作为上海城市副中心，不仅拥有千亿科创产业配套，更难得的是，还保留着大规模的原生湿地和公园，生态底蕴十分扎实。
（2）经过十多年发展，建发、九龙仓、仁恒、华润等品质房企陆续落子，共同塑造了这里多元、成熟的国际居住氛围。如今，新江湾城已自然形成一个低调、纯粹的高端生活圈。吸引了众多的顶级企业家、学者、科研人才。
生态低密：拥有上海主城惟一一块原生湿地公园
作为上海主城惟一一块原生生态的“绿宝石”，绿化率更是达到60%，万亩湿地常年绿树葱郁、鸟类集聚。傍晚，拎一块桨板划进晚霞，或去 SMP 滑板公园贴地飞行，把风声调成耳机里的 BGM，再沿新江湾城生态长廊支起长焦，给飞鸟拍一张，谁不想把日常过成度假的安逸。
科创产业聚集：2035年大创智创新战略示范区
产业也是新江湾的优势，杨浦2035规划擘画，江湾与五角场重点发展大创智创新发展示范区，聚集了约70个众创平台及孵化器和抖音、B站、叠纸等约4500家名企，这座东方硅谷聚拢的高净值人群，就是新江湾房价坚挺的强力基石。
名校环绕
“南徐汇，北杨浦”，杨浦区在上海的教育领域占据重要地位，是公认的教育强区。
而新江湾更是所有上海家长向往的教育天堂，甚至很多家长单纯就为了小孩的教育买了这里。
不仅聚集了四大名牌大学：复旦大学（江湾校区）、上海财经大学、上海理工大学、同济大学。
在教育方面，家门口就是交大附中（在建），还汇聚中福会幼儿园、规划幼儿园、上音实验学校、德法学校、复旦大学等全龄学府，从幼儿园、小学到中学、大学全覆盖，加速孩子成长。
*教育配套信息仅供参考。学校的名称、建成时间、开学时间、招生条件、收费标准及招生区域划定等均存在未确定或者调整的可能，出卖人对此不作任何承诺，须以政府教育主管部门及校方的最新政策为准。
商业配套
距离项目约900m就是悠方购物广场，3站地铁就可以直达五角场商圈、合生汇、万达广场、百联，可以满足日常所需，实现了居住与通勤的平衡。
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