杭州楼市:是分批投资好?还是置换合院,或有其他更佳方案?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好。城市坐标杭州 基本情况:我在杭滨江有套璞悦湾的小三房89方，在城西金成花园有一套45方的学区房。现在租住在学区边上。工作在滨江。现在想卖掉璞悦湾，卖价差不多460，还掉所剩贷款，还余400左右。想其中一百万去投资杭州富阳高桥那边金茂万科那个楼盘95方小三房(和我家人合投，不占我的房票)，再用120万去投临平柏悦中心125大三房(总价200+，用我自己的房票，贷款六成)，剩下近200的房款想通过拍卖去全款拍个老破小的学区房，用于出租和保值这波操作是否合理？个人还看中银湖的江南原著合院想自住，加车位总价500，但因孩子读书，十年内不能住。是分批投资好？还是置换合院，或有其他更佳方案？

回答：你好，排名前列，其实你的2个方案都不是很好。如果置换江南原著合院自住，首先你10年住不进来，那么既达不到自住需求，同时合院这种升值能力不如高层，投资反而资金被长期站岗。如果按你说的分批投资，表面上看好像1套变3套，看似实现房产裂变，而实际你裂变的这3套都不属于优质资产。杭州富阳、临平区位都太远太差了，法拍+老破小学区房，一纸文件就可以让黄金变鸡肋，老破小升值差缺少接盘侠，所以只会把你的资产配置变得越来越差，裂变一定是向更优方向发展。别把凭运气赚的钱，最后又凭本事亏回去了，千万别瞎折腾。第二，你手里现在2套房，资产还不错，不建议你出手，继续持有配合出租，同时如果房子剩余贷款不多，建议做截断抵押，继续裂变买房投资一定选择核心地段才更有价值。

提问：曾叔，你好，请问在全杭州范围里，有投资价值的二手房楼盘，可以麻烦推荐一些吗？300万总价以内较好，考虑比较新的楼盘，请分析一下。谢谢！

回答：你好，300万总价以内的二手房，目前杭州范围，最热门的楼盘是：保利东湾、昆盛肖邦、宋都东郡国际。这三个楼盘，符合你的购房需求。海买房价值高的板块，具体详见内部分享！

提问：曾叔，你好，我们家在杭州已有一套老破小，工作在杭州市中心。正在考虑是否要买海宁的盐官理想水镇。想买131平的大户型，主要目的是投资，也考虑以后自己住，作为改善。请问您的建议如何？

回答：你好，盐官理想水镇，具有很好的购房价值。2020年上半年，该楼盘总共卖出713套，是海宁新房销量排行榜第1名；启潮府总共卖出377套，是第2名；蔚蓝海岸府总共卖出326套，是第3名。盐官理想水镇，新房销量遥遥先进，依托着“音乐小镇、历史古城”等卖房概念，给了海宁购房群体未来“生活”的美好憧憬。2020年上半年，海宁最受购房群体欢迎的地段是“杭海新区”，盐官理想水镇处于此地段的规划范围内。盐官理想水镇的热门状况，是海宁融入杭州发展的一个缩影，展现了长三角一体化的时代背景下，大量人口往头部城市聚集的趋势。

提问：曾叔，你好！请问在杭州买房投资。总价200万，购买哪个板块，升值空间大？

回答：你好，200万，在杭州买房，可以选钱塘新区。在钱塘新区，可以选大江东。大江东的所有城市建设配套，在2022年之前完工。交通规划有两条地铁线，7号线和8号线。7号线连接机场、奥体，最终到达西湖；8号线，为1号线延伸段，半小时抵达杭州东站。大江东的地铁，2021年开通。今年买房在大江东，可以享受到地铁带来的投资收益。

提问：曾叔，你好，请问子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：你好，其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。但我遇到很多人，投资则把轻重点搞反了，手里拿着不少资金，却跑到一些城市不限购区去当接盘侠，为什么呢？因为摆在他们思维的排名前列道门槛就是没有房票，自然而然接下来的选择都会走偏。对于一般人投资来说，我认为获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海和深圳，优先考虑深圳，一方面热度很高，城市更年轻化，更多享受城市发展的红利，另一方面房票好开发，大专以上学历就可以落户。上海深圳投资回报率高的板块，详见内部分享！

提问：曾叔，你好，计划法拍一套沿海赛洛城7期的房子，142平，8层三居户型，530万起拍，贷款中介估价730万，可以6成贷款。请帮忙分析一下沿海赛洛城小区的益价情况和未来是否能涨赢大盘概率，感谢

回答：你好，沿海赛洛城，百子湾著名网红小明星楼凤小区。 比苹果社区低一个等级，这一片的价值排序 苹果社区＞后现代城＞沿海赛洛城>金都杭城。比市场价便宜10%左右把，小区来看属于轻微溢价，大概率跟随大盘提醒下，可以圈子里看下之前对法拍房的分析，不要只看价格有些坑一定要注意，例如税费、抵押情况、是否已经出租等。

提问：曾叔，你好，新人首问。以人才引进办好杭州户口，现有八十万，刚需兼投资，请问现在购买哪里的房子好？摇号的程序是什么？

回答：你好，首付八十万，总价270万以内，可以选择的板块：未来科技城、丁桥、临平。杭州的大部分楼盘采取网上摇号登记的方式，通过楼盘提供的网上登记方式进行摇号，即可完成摇号步骤。

提问：曾叔，你好，东莞和杭州楼市正当火热，但是之前两市却纷纷发布新调控政策，楼市会降温吗？

回答：你好，杭州和东莞，一个频繁万人摇，一个涨幅全国排名前列。杭州之前出手调控摇号政策后，东莞也出手了。2地收紧调控，可以说是不约而同。透露了几点信号：1、两者都是为了响应“房住不炒”的定位，精准打击房价炒作现象，但对自身的楼市供需，不会过多涉及。未来凡是有炒作现象的市场，都会出台政策，这股形势会衍生到全国。2、今年小阳春房价大涨的城市，其底层逻辑均是市场自有供需运动的结果，真正的炒作意义不大，毕竟目前限制门槛已经相当高了。3、未来只要房价涨得过猛或者涨幅过大的城市，必然会受到调控抑制。但主要是针对炒作行为，刚需购房者不必惊慌，而且打击炒房的行为不会造成房价下挫，底子殷实的城市，目前的房价增幅都是实打实的。具体楼盘推荐详见内部分享！

提问：曾叔，你好，现在一线城市楼市热度还很高，房价那么高到底哪些人在买？

回答：你好，你偶然间，走进了一个肿瘤医院，发现肿瘤病人真多，发表感慨，全世界人都有肿瘤。坐上了去拉萨的火车，感慨拉萨人真多。走到了民政局，感慨结婚的人真多。走到了海边，感慨大海真大。这个只是接触的环境不一样了。要是你住在一线，你就会发现，买得起的人真的是多。你要是住在农村，你会觉得买得起房的人没有几个。圈子不同而已！

提问：曾叔，你好，请问在杭州买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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